QUAI SUD 2 – SECONDE TRANCHE – DIEPPE (76200) PROMOTEURS : SAMI INVESTISSEMENTS ET GROUPE VICTORIA LE PROJET QUAI SUD CONSISTE EN LA CONSTRUCTION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPOSÉ D’UN HÔTEL, UN IMMEUBLE DE LOGEMENTS SOCIAUX ET UN IMMEUBLE DE LOGEMENTS EN ACCESSION
QUAI SUD- SOMMAIRE ▪
Présentation générale de l’Opération
▪
Présentation du promoteur
▪
Situation financière du promoteur
▪
Localisation du projet
▪
Situation administrative et technique
▪
Eléments financiers
▪
Montage d’intervention
▪
Atouts et points d’attention du Projet
▪
Annexes
Présentation générale de l’Opération (1/2) Quai Sud est un projet qui a déjà fait l’objet d’un financement sur la plateforme FUNDIMMO en novembre 2016. Ce financement de 377.000€ sera intégralement remboursé en novembre 2017, tel que prévu contractuellement. Ici, il s’agit donc de la seconde tranche de financement du projet Quai Sud. Le projet Quai Sud consiste en la construction d’un ensemble immobilier composé de 2 bâtiments collectifs en R+6, d’une surface de plancher totale de 7.877,91 m², comprenant (i) un bâtiment A composé d’un bloc hôtelier de 61 chambres, de 36 logements en accession libre et de 5 locaux commerciaux et (ii) un bâtiment B composé de 35 logements locatifs sociaux. L’ensemble est situé à Dieppe dans le département de la Seine-Maritime, et plus précisément sur un terrain de 2.075 m² sis 6-8, Rue du Général de Gaulle et 5-7, Rue d’Ecosse, 76200 Dieppe.
Idéalement situé en plein cœur de Dieppe, à proximité des commerces et de la gare, QUAI SUD déploie une architecture moderne et sophistiquée. Le planning des travaux est respecté (à ce jour le Bâtiment A – hors d’eau et Bâtiment B – cloisonnement achevé à 50%); Vous pouvez cliquer sur ce lien pour regarder la dernière vidéo disponible sur l’avancement des travaux, datant de juin 2017.
Présentation générale de l’Opération (2/2) Caractéristiques techniques: •
Création de 2 bâtiments collectifs en R+6 : •
•
Bâtiment A : •
un bloc hôtelier de 61 chambres (vendu en bloc),
•
36 logements en accession libre (vendus au détail)
•
5 locaux commerciaux (vendus au détail).
Bâtiment B : •
•
35 logements locatifs sociaux (vendus en bloc).
Création de parkings : •
Parking extérieur : 17 places de stationnement,
•
Parking au sous-sol : Disponibilité de 143 places de stationnement répartis sur 2 niveaux dont 74 places sont réservés pour les logements en accession libre et 69 places sont vendus avec l’hôtel et aux logements sociaux.
•
Surface du terrain totale : 2.075 m².
•
Surface de plancher totale : 7.877,91 m².
Présentation du promoteur (1/2) Le programme est porté par la SCCV QUAI SUD, détenue d’une part : • par la SARL SAMI INVESTISSEMENTS (55%) et par la SARL FONCIERE ET IMMOBILIERE FOUSSE GUERIN (10%), toutes deux gérées par Monsieur Antoine FOUSSE, également gérant de la SARL SAMI PROMOTION, et d’autre part : • par la SARL GROUPE VICTORIA (35%) gérée par Monsieur Christophe AVIGNON, également gérant de la SARL VICTORIA PROMOTION. Le groupe FOUSSE (SAMI PROMOTION)
Le groupe VICTORIA (VICTORIA PROMOTION)
Le groupe FOUSSE, créé en 1979, conçoit et développe des projets urbains en commercialisant et en construisant des programmes de maisons de ville et de maisons individuelles, des programmes d’appartements résidentiels, des résidences seniors, des résidences de retraite médicalisées et des résidences de tourisme d’affaires classées.
VICTORIA PROMOTION, opérateur local, conçoit, développe et réalise des programmes immobiliers depuis 2001 en Seine Maritime.
La société, membre de la Fédération des Promoteurs-Constructeurs, se développe en Ile de France, en Provence-Alpes-Côte D'azur et en Nouvelle Aquitaine et est considérée comme étant un leader en Région Centre.
Fortement imprégné de la culture locale, VICTORIA PROMOTION intervient dans la réalisation d'ensembles immobiliers d'habitation collective ou individuelle, l'aménagement foncier et la production de terrains à bâtir. La qualité des programmes de la société résulte de l'alliance des compétences professionnelles de tous les intervenants du secteur de l'immobilier, de la réflexion et la concertation avec les élus locaux.
Présentation du promoteur (2/2) Le Groupe Fousse Présentation des dernières opérations livrées par SAMI PROMOTION Nom du programme
Type d'actif construit
Ville/Département
Description
Etat actuel du programme
Osmose
Résidentiel
Tours (37)
56 appartements + 8 maisons
Livré
Villa Blanca
Résidentiel
Orléans (45)
2 maisons T6
Livré
Sun Villas
Résidentiel
Drancy (95)
20 maisons neuves
Livré
Présentation des dernières opérations livrées par SAMI PROMOTION Nom du programme
des dernières opérations livrées par VICTORIA PROMOTION Type d'actifPrésentation construit Ville/Département Description
Etat actuel du programme
Nom du programme Osmose
Type Résidentiel d'actif construit
Ville Tours (Département) (37)
Description 56 appartements + 8 maisons
Etat actuel Livré du programme
Villa Villa Caroline Blanca
1 immeuble résidentiel Résidentiel
Dieppe (76) Orléans (45)
222 appartements maisons T6
Livré Livré
58maisons appartements 20 neuves
Livré Livré
Les Sun Jardins Villas de Blainville
2 Immeubles résidentiels Résidentiel
Le Drancy Groupe Dieppe (76) Victoria (95)
Villa Gabrielle
Immeuble collectif
Martin Eglise (76)
Immeuble collectif
Livré
Villa Romane
ImmeublePrésentation collectif Envermeu (76) livrées par VICTORIAImmeuble collectif des dernières opérations PROMOTION
Livré
Le Clos Nom du Saint-Aubin programme
TypeLotissement d'actif construit
Avremesnil (76) Ville (Département)
26 Description terrains à bâtir
Etat actuel Livré du programme
Villa Caroline
1 immeuble résidentiel
Dieppe (76)
22 appartements
Livré
2 Immeubles résidentiels
Dieppe (76)
58 appartements
Livré
Villa Gabrielle
Immeuble collectif
Martin Eglise (76)
Immeuble collectif
Livré
Villa Romane
Immeuble collectif
Envermeu (76)
Immeuble collectif
Livré
Lotissement
Avremesnil (76)
26 terrains à bâtir
Livré
Les Jardins de Blainville
Le Clos Saint-Aubin
Situation financière de l’associé majoritaire: la SARL SAMI INVESTISSEMENTS N-2 01/01/2014 31/12/2014
Bilan / en €
N-1 01/01/2015 31/12/2015
N 01/01/2016 31/12/2016
Variation
Actif immobilisé
15 960 337
14 424 118
14 636 203
Stocks
1 279 396
1 279 396
773 506
-65%
Créances
1 277 486
1 270 221
1 897 240
33%
46 714
-
35 895
1 483
1 530
3 830
60%
18 565 415 €
16 975 264 €
17 346 674 €
2%
6 042 670
5 674 898
6 099 832
7%
-
-
-
11 769 243
11 078 315
10 979 170
-1%
753 502
222 050
267 673
17%
18 565 415 €
16 975 264 €
17 346 674 €
2%
Disponibilités
Autres -
Total actif Capitaux propres Provisions Endettement financier Autres dettes (incluant provisions, fiscal, social, fournisseurs, autres)
Total passif Année / en €
N-2
Chiffre d'affaires (CA)
N-1 6 036
N
1%
100%
Variation 473 450
100%
78 940
116%
32 248
-1078%
424 933
187%
-
16 245
-
12 814
Résultat financier
-
502 188
-
379 953
Résultat net (RN)
-
519 991
-
367 772
-
- Un niveau de capitaux propres stable (autour de 6M€) qui représentent 35% du total bilan en 2016. - L’endettement financier reste stable (autour de 11M€) - Les autres dettes sont en baisse depuis 2014 (-184%)
-
241
Excédent Brut d'Exploitation (EBE)
Commentaires:
Les comptes sociaux de 2016 montrent également que la société a : Un chiffre d’affaires en hausse (delta de 100% comparé à l’année précédente) Un résultat net positif, comparé aux années précédentes ;
Situation économique qui s’améliore sensiblement en 2016
Localisation géographique
Situation géographique : •
L’opération sur situe dans la ville de Dieppe, commune de plus de 30 000 habitants
•
La commune se situe dans le département de la Seine-Maritime
•
Dieppe est en bord de mer (La Manche), à 170 km au nord-ouest de Paris
•
L’aéroport de Rouen se trouve à 1h10 min en voiture de Dieppe
•
Le Havre se situe à 1h25 min de Dieppe, et Amiens à 1h30 min
•
Dieppe est proche des villégiatures réputées de la Côte d’Albâtre, comme Varengeville-sur-Mer et Veules-les-Roses.
Localisation du projet Accès : •
La gare de Dieppe se trouve à 5min à pieds du site de l’opération.
•
L’opération se situe à 15 min de la N27, reliant Dieppe à Rouen.
•
Ligne bus, SNCF, Ligne Ferry transmanche
Aux alentours : •
La mairie de Dieppe se trouve à 3min à pieds de l’opération
•
Port de plaisance à 2 min à pieds du site, et bord de mer à 11min
•
Etant en plein centre-ville de nombreux commerces et magasins se trouvent à proximité
•
Le Centre Hospitalier Général de Dieppe se situe à 11min à pieds
Situation administrative et technique ▪
Terrain : ➢
Déjà acheté : OUI, à hauteur de 1.555.000 euros. ➢
▪
▪
Sol : ➢
Etude de sol : Oui
➢
Etude de pollution : Oui (risque de pollution, mais problématique traitée et résolue)
DROC : ➢
▪
Obtenue : Oui, date d’obtention : 01/10/2015
Permis de construire : ➢
Obtenu : OUI, date d’obtention: 24/02/2011 ➢
▪
Date d’acquisition : le 24/02/2016.
PC modifié 3 fois (réaménagement des lots, des parkings, modification de la limite cadastrale)
➢
Dernière date de dépôt : 23/01/2015
➢
Purgé de tout recours et retrait : Oui depuis le 31/08/2015
Intervenants : •
Notaire : Maître Upierrez Suarez Xavier
•
Architecte : Guy Curtet Architecte
•
Constructeur : SOGEA Nord Ouest
•
Bureau de contrôle : APAVE Nord Ouest
Financement de l’opération ▪
Emplois : 14.436.807 € o
▪
Ressources : 13.430.146 € o
o
▪
Prix total de revient HT : 14.436.807 €
Fonds propres total de l’opération: 1.900.656€ (soit 13,2% du Prix de Revient HT) o
Montant recherché sur la plateforme, durée du financement et objet : 420.000 € pendant 18 mois
o
Fonds propres du promoteur : 1.480.656 €
Montant de la pré-commercialisation: 11.529.490 € , représentant : o
35% du CA TTC Vente au Détail (incluant les commerces),
o
65% du CA TTC Global de l’opération.
Garanties: o
La GFA a été accordée par MILLENIUM INSURANCE le 22/02/2016
Eléments Financiers – Bilan de l’opération et ratios Principales Caractéristiques Financières (en € HT) Charge Foncière HT (dont Frais d'acquisition + Evictions) Redevances et taxes (Urba, foncières, CVAE) Coût Démolitions + Dépollution + Désamiantage HT Coût VRD - Branchements HT - Espaces verts Coût Construction HT (hors VRD & Branchements) Imprévus et aléas
RATIOS DU BILAN DE L'OPERATION 2 091 331 8 751 356 918 48 062 8 938 505 335
Total Honoraires techniques HT (M.O.concep, M.O.ex, Géom, BET vrd-acoust-therm-géotech, Cont Tech, SPS)
734 063
Assurances RC DO CNR
151 452
Commissions intermédiaires Ext HT (Apport - Montage)
0
Honoraires de Promotion versés aux associés HT
891 789
Honoraires Commerciaux versés aux associés HT
0
Honoraires Commerciaux externes HT
0
Publicité
832 363
Total Frais Financiers (Frais dossier + GFA + Com engagement + frais Fi)
345 737
Frais divers
37 500
Total Prix de revient HT
14 436 807
Total C.A. HT
15 442 419
Marge prévisionnelle
1 005 612
Surface de Plancher (SDP) en m² Charges foncière HT + frais d'acquisition en €/m² SDP Coût Construction incluant VRD HT+ imprévus en €/m² SDP
7 878 311 1 141
MARGE BRUTE DE L'OPERATION en fonction du CA HT
7%
Honoraires internes en fontion du CA HT
6%
MARGE BRUTE PROMOTEUR en fonction du CA HT
12%
Montage d’intervention *Fundimmo créé une SAS véhicule intermédiaire d’investissement. Cette SAS émet un emprunt obligataire auquel souscrivent les investisseurs en financement participatif sur la plateforme. **Une fois les fonds de cet emprunt obligataire récoltés, le véhicule intermédiaire d’investissement octroie à la SCCV QUAI SUD une avance au compte courant.
SCCV QUAI SUD
FONDS PROPRES/QUASIFONDS PROPRES** SAS véhicule intermédiaire
Actionnaires SCCV QUAI SUD 1.480.656 €
Investisseurs en financement participatif* 420.000€
Atouts et points d’attention du Projet FORCES
FAIBLESSES
Historique des promoteurs sur des opérations similaires
Taille significative de l’opération Opération diversifiée: mix hôtel + logements (sociaux et en accession) + commerces
S
Localisation (plein centre-ville) GFA obtenue
OPPORTUNITES
W MENACES
Pré-commercialisation avancée : 65% du CA HT global de l’opération
O
T
Calendrier prévisionnel Evenement
Obtention du Permis de Construire Permis de Construire purgé de tout recours Dépôt du dernier Permis de Construire Modificatif
Date
février 2011 août 2011 janvier 2015
Permis de Construire Modificatif purgé de tout recours
août 2015
Démarrage de la pré-commercialisation
juin 2016
Acquisition du terrain Démarrage des travaux
février 2016 août 2016
Fondations
septembre 2016
Gros œuvre
juillet 2017
Hors d'eau
octobre 2017
Hors d'air
octobre 2017
Livraison
avril 2018
Durée total des travaux (en mois)
20
Annexe - Vue aérienne Site étudié
Annexe - Perspectives
FUNDIMMO SAS 154 boulevard Haussmann 75008 PARIS
Pierre Andregnette Directeur des relations investisseurs +33 1 70 39 08 87
[email protected]
