Compte-rendu du deuxième atelier d’étude urbaine sur la Résidence la Garenne l’Etang du 14 mai 2014

SOMMAIRE 1.

INTRODUCTION ....................................................................................... 2 1.1. LES OBJECTIFS DE L’ATELIER ....................................................................... 2 1.2. POURQUOI FAIRE CES NOUVELLES CONSTRUCTIONS ? .................................... 3

2.

PRESENTATION DE L’ETUDE URBAINE ............................................... 5 2.1. LA ZONE OUEST ............................................................................................ 5 2.1.1. Le Béguinage et les Immeubles sur Parc ............................................................. 5 2.1.2. Des risques liés à l’hydrologie du terrain ? ......................................................... 5

2.2. LA ZONE NORD ............................................................................................. 6 2.2.1. Le Boulevard et l’allée Cavalière ........................................................................... 6 2.2.2. Des problèmes liés à la circulation ? .................................................................... 7

2.3. ZONE SUD .................................................................................................... 8 2.3.1. Les Commerces ...................................................................................................... 8 2.3.2. Le Bosquet ............................................................................................................... 9

2.4. SUR L’ARCHITECTURE DES NOUVELLES CONSTRUCTIONS ................................ 9 2.5. EN CONCLUSION DE L’ETUDE URBAINE ......................................................... 11

3.

QUESTIONS DIVERSES ......................................................................... 12

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Nota : avant la tenue de la réunion plusieurs personnes se réclamant du « collectif » sont intervenus. Après un court échange avec Coopération et Famille ne portant pas directement sur le sujet de l’atelier mais sur des questions de modalités de vote en Assemblée Générale, ces personnes ont quitté la salle. Après leur départ la réunion s’est tenue avec une vingtaine de participants dont une partie est arrivée après le départ du « collectif ».

1.

INTRODUCTION Marie-Catherine Bernard, Res publica, introduit l’atelier. Après la première réunion sur l’étude urbaine, le cabinet d’urbanisme a continué de travailler sur la base de ce qui avait été dit lors du premier atelier et lors d’une réunion avec le conseil syndical. Les urbanistes vont présenter le scénario qui est réparti sur 3 zones. Elle propose que l’urbaniste présente distinctement ces trois projets et que ces trois projets soient discutés séparément pour que chacun puisse dire ce qu’il en pense. Jean-Didier Laforgue, architecte et urbaniste, explique qu’il y a eu une longue interruption à cause des élections qui ont reconduit le maire. Dans ce temps-là, ils ont continué à travailler. Une réunion avec M. le Maire à partir des éléments présentés lors du premier atelier d’étude urbaine a eue lieu, afin qu’il donne lui-même sa conception de l’évolution de Verneuil-surSeine et ses remarques par rapport à ces hypothèses de travail. Cette réunion fut très constructive et intéressante, et contribue aussi à faire évoluer un certain nombre d’hypothèses faites pour s’intégrer dans la réflexion générale portée par la Ville.

1.1.

LES OBJECTIFS DE L’ATELIER

Cet atelier de travail poursuit deux objectifs principaux qui méritent l’attention de tous : 

Face à la nécessité d’une intervention sur un patrimoine qui va entrainer pour chacun des dépenses, comment peut-on de la manière la plus intelligente générer des recettes à partir de ce patrimoine qui appartient aux copropriétaires ? Beaucoup de personnes privées possédant des maisons avec de grands terrains en relotissent une partie, ce qui leur permet ensuite de réhabiliter leur maison. C’est un processus normal qui mérite d’être réfléchi comme une gestion intelligente de son patrimoine.



La nécessité de valoriser ce patrimoine. Il y a bien sûr la question autour du bâti, de la thermique, des charges qui vont être de plus en plus importantes sur la part chauffage, mais il y a également la question de l’état général et sanitaire du parc qu’il faut entretenir, et les points de fragilités : une circulation parfois problématique, avec des personnes de l’extérieur qui viennent profiter des espaces qui sont entretenus par les copropriétaires, les commerces qui sont en difficultés alors qu’ils sont dans une situation améliorable, du point de vue de la gestion et surtout de sa mise en scène…

Les sites qui sont les sujets de la discussion de cet atelier ont un usage très faible et peuvent être des lieux de très fortes dépressions en termes d’usage, comme derrière le terrain de boules, ou près du boulevard André Malraux, ou les terrains de tennis. Ces lieux paraissent abandonnés. L’enjeu est d’utiliser des espaces qui ont plutôt une image négative pour la

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résidence et d’en faire au contraire quelque chose pour diversifier le type de logements, bien gérer, donner de la qualité à ces lieux. L’objectif est de se demander comment amener cette résidence vers une amélioration de son environnement, vers la possibilité de rester une résidence-parc, d’avoir des commerces… et ce n’est pas un projet où le préalable est de se saisir de l’opportunité d’un terrain libre pour construire. L’échange avec les copropriétaires doit se faire sur ces finalités-là. Est-ce qu’il y a un sens, une pertinence à intervenir à cet endroit-là de cette manière-là ? Ou est-ce qu’au contraire il y a des objections ?

1.2.

POURQUOI FAIRE CES NOUVELLES CONSTRUCTIONS ?

Un participant indique ne pas être dans la copropriété depuis peu de temps. Il pensait que ces constructions devaient soutenir un projet de rénovation énergétique or cela ne semble pas être le sujet de cet atelier. Jean-Didier Laforgue indique que en effet ce sujet n’est pas traité pendant cet atelier puisqu’il a déjà été énormément débattu et travaillé avec les copropriétaires. Il est évident qu’en termes de logique d’intervention, les constructions servent bien à absorber une partie des coûts de la rénovation énergétique. Mais il faut voir également que ces constructions s’inscrivent dans une valorisation globale de la résidence. Il ne s’agit pas de sacrifier une partie de son patrimoine pour payer la rénovation énergétique, mais au contraire il s’agit de valoriser son patrimoine tout en payant la rénovation. Une participante indique ne pas considérer la construction comme une valorisation. Les avis des participants divergent sur ce point. Un participant explique que lorsqu’il achète un bien, il anticipe sa revente. En conséquence, il a acheté à Verneuil, dans la résidence, là où c’était tranquille et il espère que ça le restera, allée des Bouleaux. Or il semble que l’un des plus gros lots soit prévu à proximité. Il s’interroge sur les conséquences qu’aurait la construction d’un bâtiment neuf de 2016 à 50 mètres du son bâtiment datant de plus de 50 ans. Un potentiel acheteur qui visite de futurs logements dans un bâtiment qui a 2 ans et un autre qui a 50 ans, fera baisser les prix du logement le plus ancien. Frank Bécué argumente que les acquéreurs ne seront pas du tout les mêmes, et que donc les prix des deux logements dans deux bâtiments différents ne seront pas comparables. A titre d’exemple, il propose de regarder les prix de la résidence neuve située à côté de celle de Garenne l’Etang. Le prix de l’ancien et de neuf ne sont pas comparables et ne visent pas la même clientèle. Le point de départ est de savoir comment rénover thermiquement cette résidence. Pour en apprendre plus sur la rénovation énergétique, Frank Bécué invite le participant à aller s’informer sur le site internet du projet : http://www.garenne-etang.jenparle.net/, sur lequel il est possible de récupérer les comptes-rendus des différents ateliers et l’étude thermique faite par le BET Ecome. On y trouve les étiquettes énergétiques globales de la résidence, secteur par secteur (par chaufferie). Il y a aussi la question de la réhabilitation de l’étang qui devient dangereux, où la faune et la flore sont en train de mourir, où les berges menacent de s’affaisser au risque d’avoir un enfant qui tombe et qui se noie. Les responsables d’un tel accident seront alors le président du conseil syndical et le syndic de copropriété. Le problème des arbres est aussi à prendre en compte. Plusieurs études phytosanitaires ont montré que

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les arbres étaient en mauvais état, et ce n’est pas avec le budget voté chaque année pour l’entretien des arbres qu’il sera possible de complètement réhabiliter le parc arboré : couper les arbres dangereux et replanter. Ce projet global, malgré les subventions individuelles et collectives, et les économies d’énergie, laisse aux copropriétaires un reste à charge très important. Pour Coopération et Famille, il a semblé important de trouver des modes de financement pour les copropriétaires qui sortent de l’ordinaire, et en particulier, la construction d’immeubles. Le promoteur paye à la copropriété un droit à construire. Coopération et Famille explore cette solution le plus loin possible jusqu’aux votes en assemblée générale pour savoir si la solution est validée ou non. Jean-Didier Laforgue ajoute que dans les quartiers ANRU, grâce aux interventions et aux constructions neuves, le quartier a pris de la valeur. Le fait de diversifier l’offre et de montrer que des logements qualitatifs se construisent développe la valeur des biens immobiliers et est économiquement viable et intéressant, à partir du moment où les nouvelles constructions sont bien insérées et intégrées. Un participant résume la logique de ces constructions. Il s’agit de faire quelques logements de façon à récupérer un peu de financements pour la réhabilitation énergétique, mais ces constructions ne doivent pas se faire au détriment des résidents. Un participant ne comprend pas pourquoi faire les logements avant que l’environnement, notamment en termes de voierie, puissent les accueillir. En plus tous ces travaux vont prendre beaucoup de temps : le temps administratif (avec la révision du PLU notamment) et le temps du chantier. Il estime qu’il faut proposer une solution acceptable aux résidents. Jean-Didier Laforgue indique que chaque lot est séparé, avec des gabarits modestes, sans vis-à-vis avec les autres immeubles, rattaché à l’extérieur. Ces constructions peuvent améliorer l’environnement. Il faut être conscient de tous les problèmes que les participants soulèvent, les prendre en compte et les anticiper, sans s’interdire de réfléchir aux projets de construction, à partir du moment où on maitrise le processus sur des échelles qui restent modestes : il s’agit de 192 logements dans la totalité, sans compter que les copropriétaires auront à décider lot par lot.

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2.

PRESENTATION DE L’ETUDE URBAINE Jean-Didier Laforgue présente les six secteurs d’études divisés en trois zones. Lire à cet effet le document projeté.

2.1.

LA ZONE OUEST

2.1.1. Le Béguinage et les Immeubles sur Parc Une participante indique que les habitants de l’immeuble Pierre de Coubertin ne souhaitent pas que le terrain de football soit construit, avec le béguinage. Ils seraient donc plutôt plus favorables à la deuxième hypothèse, avec de plus grands immeubles sur les terrains de tennis. Plusieurs participants indiquent être plus favorables à l’hypothèse 2 (constructions limitées au terrain de tennis). Leur souhait est que ces nouveaux logements occupent le moins d’espace possible. A contrario, un participant pense que l’arrivée du RER Eole à Verneuil peut être une bonne chose pour la valorisation des logements de la résidence. Et si à termes, Verneuil doit continuer à se densifier de plus en plus avec le Grand Paris, quitte à faire 70 logements, autant prendre le terrain de football avec, de façon à occuper cet espace et ne pas avoir à mettre 200 logements de plus sur le terrain de football dans 10 ans. 2.1.2. Des risques liés à l’hydrologie du terrain ? Un participant fait remarquer que les constructions proposées sont sur une zone qui a été inondée cet hiver, et qu’il y a aussi des rus sur cette zone. Une participante répond que ce n’est pas une zone inondable et que les inondations de cet hiver sont dues à des rus d’évacuation bouchés. Marie-Catherine Bernard demande s’il est techniquement possible de construire sur cette zone qui a déjà été inondée, et notamment pour les garages en sous-sol. Jean-Didier Laforgue répond que cela ne pose pas de problème, il y a des solutions techniques comme le drainage. Drainer ne signifie pas de mettre des pompes, il s’agit de créer un sol perméable et de le rabattre vers un collecteur qui enlève l’eau. Par exemple, en ce moment, Jean-Didier Laforgue travaille à Vitry-sur-Seine en bord de Seine, en zone inondable, et il est possible d’y faire des constructions. Donc en comparaison, sur la résidence de la Garenne l’Etang, cela ne devrait pas poser de problèmes. Un participant indique que le drainage peut être couteux. Jean-Didier Laforgue précise que le coût de ces travaux sera porté par ceux qui construiront, non par les copropriétaires. Il explique par ailleurs qu’en termes de recettes, le béguinage en individuel (sur le terrain de foot) a un peu plus de valeur que le collectif qui est moins attractif.

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Jean-Didier Laforgue explique que l’hydrologie sur ce site est faite de plein de petits ruisseaux. Par ailleurs, son cabinet intervient sur des sites qui sont beaucoup plus pénalisés par la présence d’eau. Sur le lieu de l’intervention, il faut créer les conditions de drainage, de canalisation de ces petits rus. D’ailleurs, lors des constructions au début des années 1960, les rus ont déjà étaient redressés et retravaillés, comme c’est le cas vers le boulevard André Malraux. Dans une opération de construction, une étude de sol et une étude hydrologique sont réalisées. Les constructions ne sont pas faites sur un terrain en l’état, avec une situation qui pourrait empirer.

2.2.

LA ZONE NORD

2.2.1. Le Boulevard et l’allée Cavalière Une participante trouve que les bâtiments en R+3+C le long du Boulevard André Malraux sont trop hauts et limiteront la vue du haut de la petite colline. Un participant craint que cela crée du vis-à-vis avec les bâtiments en face. Jean-Didier Laforgue explique que les bâtiments seront situés en contrebas de la butte avec une partie boisée très dense, à des distances considérables des bâtiments existants (50m de l’allée des Noisetiers et plus de 150m de la rue du Lac), on ne parle plus de vis-à-vis. Le participant précise qu’il s’agit plutôt du vis-à-vis avec les immeubles de l’autre côté du Boulevard André Malraux qui peut être gênant. Jean-Didier Laforgue répond qu’avoir de très beaux parcs et jardins dans une ville est une très bonne chose. Mais il faut aussi des rues, des commerces, des transports, des écoles. Tout cela fonctionne si l’on a des immeubles. La question est donc plutôt de réfléchir à comment bien les intégrer, à comment permettre à la ville de se régénérer… Certains se plaignent des commerces et des classes qui ferment. Or pour éviter cela, il faut que la ville produise du logement. Le long de ce boulevard, avec des bus, avec l’arrivée d’Eole, pourrait être un endroit où des gens pourraient vouloir venir vivre. L’intérêt pour les copropriétaires est que ces constructions n’obèrent pas la qualité et la taille du parc. Tout en conservant et même en améliorant la beauté du parc, il faut réfléchir à comment inscrire des éléments urbains plutôt valorisants. Aujourd’hui, la limite actuelle de la résidence à cet endroit n’est pas très qualitative. Il pourrait y avoir des constructions plus valorisantes qui permettraient aux copropriétaires d’avoir des recettes, sans perturber le parc. Un participant pense que cette proposition est moins incohérente car elle est moins enclavée et moins impactante pour la copropriété. Cette proposition est plus pertinente que le projet de construction sur la rue de Bazincourt, abandonné suite au premier atelier. Une participante demande pourquoi ne pas intervertir les logements collectifs, avec les logements individuels, en les mettant plutôt du côté forêt, de façon à avoir moins de vis-à-vis avec le bâtiment de l’allée des Noisetiers. Car en étant du côté du lac et en regardant en direction de la colline, les bâtiments seront visibles. Marie-Catherine indique que les comptes-rendus avec les documents présentés seront en ligne et à l’ULG et permettront à ceux qui le souhaitent d’aller voir sur place ce qu’il en est réellement.

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2.2.2. Des problèmes liés à la circulation ? Un participant s’inquiète des conséquences que pourrait avoir ce nouvel afflux de voitures (dû à la construction des nouveaux logements le long du boulevard) sur la densité de circulation du Boulevard André Malraux et notamment au niveau du rond-point de l’entrée principale de la résidence. Le participant indique que ce boulevard est déjà bondé le matin. Jean-Didier Laforgue explique qu’il y a deux aspects. Selon lui, le développement des transports en commun et des pistes cyclables devraient à termes atténuer ce type de difficultés. Et au-delà de la question de l’accès des voitures, sur le Boulevard André Malraux, il y a d’autres hypothèses de travail, avec la Mairie et le Conseil Général. Donc si les copropriétaires trouvent un intérêt à cette proposition de construction de logements le long du boulevard, alors l’étude urbaine sera approfondie et tiendra compte des différentes remarques et observations faites ici. Sur ce boulevard, des maisons ont des accès directs sur cette avenue. Ce n’est donc pas un grand périphérique uniquement dédié à la voiture, c’est une rue urbaine. La ville veut développer les commerces sur cette rue. Il y aura de nouvelles places de stationnements, plus de transports en commun. La qualification de cette avenue sera de plus en plus urbaine. La construction de logements le long de ce boulevard semble donc plutôt cohérente. Une participante indique que pour chaque logement construit, il y a deux voitures en plus dans la résidence, soit un total de 400 voitures si tous les logements sont faits. Jean-Didier Laforgue explique que ce n’est plus vrai puisque même si certains résidents auront deux voitures, comme les couples, d’autres n’en auront pas comme les personnes âgées, ou ceux qui n’ont pas les moyens d’en avoir. En Ile-de-France, le taux de motorisation est rarement supérieur à un (une voiture par ménage). D’ailleurs, la norme réglementaire pour le logement social est de mettre une place de stationnement par logement. Une participante insiste : sur les F5 ou F6, il y aura nécessairement des familles avec deux voitures, si ce n’est pas trois. Jean-Didier Laforgue indique qu’aujourd’hui, on ne propose plus de F5 ou F6, mais plutôt des T3. Ce ne sont plus les mêmes échelles. Surtout, ce qui compte aujourd’hui est d’admettre que l’environnement va évoluer avec le Grand Paris, le RER et les phénomènes d’urbanisation. La résidence sera pénalisée si elle attend et finira par subir cette urbanisation et cette densification du tissu urbain. Il faut accepter et anticiper ces évolutions, et réaliser ce qui peut être le plus valorisant pour la résidence. Une participante précise que l’Etat a revu à la baisse ce que serait le Grand Paris, pour cause de manque de financements. Une participante fait remarquer que si les copropriétaires réfléchissent à d’éventuelles constructions de nouveaux logements, ce n’est pas à cause du Grand Paris, mais parce qu’il y a une réhabilitation thermique à financer. Si les copropriétaires avaient suffisamment d’argent pour faire cette réhabilitation, ils la feraient sans se soucier de l’évolution de l’environnement urbain et du Grand Paris. Jean-Didier Laforgue explique que son argument n’est pas de dire qu’il faut construire parce qu’il y a le Grand Paris, mais qu’ailleurs, ça va se construire à cause du Grand Paris. Des

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participants semblent inquiets que 50 logements vont engorger une voie, or ces 50 logements ne vont pas changer l’équation, car tout autour, l’environnement va évoluer en intégrant ces nouvelles contraintes liées à la densification du tissu urbain.

2.3.

ZONE SUD

2.3.1. Les Commerces Une participante demande si dans la proposition des parkings sont supprimés par rapport à l’existant. Jean-Didier Laforgue répond que pour les commerces, la règle est d’avoir une place pour 100 m² de commerces, or il y en aurait 700 m². Il faudrait donc 7 places, 14 places sont prévues dans la proposition, pour être plus large. Cela permet par ailleurs d’avoir un dépose-minute distinct pour l’école, avec son propre fonctionnement. Le stationnement résidentiel serait à côté de l’immeuble, avec son propre accès, de façon à ne pas avoir une confusion des genres entre les deux stationnements distincts : l’un urbain, l’autre résidentiel. Loris Poidvin ajoute que les stationnements actuels sont destinés aux habitants de l’allée des Saules, mais sont utilisés par les usagers des commerces ou de l’école. Il s’agirait de recréer les 42 places de stationnements pour le bâtiment de l’allée des Saules avec un accès propre et un contrôle d’accès. Une participante regrette que ce nouveau parking soit à l’emplacement d’un petit parc actuel. Jean-Didier Laforgue explique qu’il est possible d’organiser une offre de stationnement intégrée en termes paysager, qui respecte tous les arbres, il y a suffisamment de place pour. Le square peut profiter de tout le développement paysager possible. De plus, en termes d’attractivité du bien, avoir un stationnement dédié à son logement est très valorisant. Marie-Catherine Bernard ajoute que les habitants du secteur se plaignaient du fait que leur parking était utilisé par des gens extérieurs à la résidence. Ils voulaient un parking spécifique. La proposition faite ici est d’avoir un parking pour le bâtiment. Une participante indique que pour le lot des Commerces, côté rue de la Faisanderie, il y a la sortie de l’école à prévoir, car il y a beaucoup de monde à ce moment, à 8h30 et à 16h30. Une participante indique apprécier les actuels terrasses des commerces. Marie-Catherine Bernard répond que lors du diagnostic en marchant, les participants ont été très critiques vis-à-vis des commerces, signalant des problèmes avec les terrasses, avec les stationnements. Un participant demande s’il sera possible de traverser à pied ce nouvel ensemble en forme de L pour se rendre à la Caisse d’Epargne ou à la boulangerie installée le long du Boulevard André Malraux. Marie-Catherine explique qu’en effet avec cette nouvelle configuration, il ne serait plus possible de passer en diagonale.

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Jean-Didier Laforgue ajoute que les commerces ne seraient donc plus que côté rue, vers le boulevard André Malraux, tandis que les logements seraient dans un bâtiment le long de la rue de la Faisanderie. Avec la pente, ce nouvel ensemble ne présente pas de vis-à-vis avec le bâtiment K. Une participante pense qu’il y aura quand même un vis-à-vis. Jean-Didier Laforgue répond que le nouveau bâtiment sera sur le côté et non face au bâtiment K. Un participant indique que l’implantation ici semble bien, d’autant plus que la proposition commerciale actuelle est complètement obsolète. Une participante insiste sur la hauteur des bâtiments des commerces. Des bâtiments avec un rez-de-chaussée et des combles seraient suffisants et ne gêneraient pas, de façon à ce que les gens au premier étage puissent voir au-dessus. Jean-Didier Laforgue répond qu’il faudra regarder cela dans le détail. Il précise qu’il y a de la pente sur cette zone-là, et que par ailleurs, l’intérêt de ces constructions est de réaliser des logements pour qu’ils contribuent au financement de la réhabilitation thermique. Or un bâtiment avec rez-de-chaussée et combles ne suffira même pas à payer la démolition de ce qui existe. Une participante réagit à propos du lot des Commerces. Cette zone est déjà suffisamment dense, avec en plus les problèmes d’accès à l’école et au parking. Elle pense qu’un seul sens de circulation au niveau de la rue de la Faisanderie ne serait pas suffisant. Elle propose aussi de ne faire que des R+1 au niveau des Commerces, et faire des bâtiments plus hauts au fond de la résidence. Sans quoi, il y aurait des vis-à-vis dans l’angle, sur le côté, entre le bâtiment K et les logements des Commerces. Loris Poidvin explique que la rue de la Faisanderie resterait en double-sens jusqu’à l’école, comme c’est déjà le cas aujourd’hui, et qu’elle serait en sens unique le long du cimetière. Mais ce n’est qu’un projet. Un participant propose de décaler les façades pour éviter le vis-à-vis, les mettre en escalier. 2.3.2. Le Bosquet Une participante demande par où vont passer les habitants et comment la circulation va se faire. Elle pense que ce lot n’est pas réalisable. Elle s’inquiète aussi des arbres qui seront abattus pour faire ces logements. De plus, ces logements seraient en plein dans les espaces verts là où plusieurs allées partent en éventail. Le Bosquet ne convainc pas tout le monde à cause des problèmes de circulation (aussi liés à l’école), des arbres à abattre, des enfants qui viennent à pied à l’école. Jean-Didier Laforgue en conclu qu’il est préférable d’écarter cette option qui suscite trop d’interrogations.

2.4.

SUR L’ARCHITECTURE DES NOUVELLES CONSTRUCTIONS

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Une participante remarque que les bâtiments proposés ne ressemblent pas à leurs bâtiments alors que dans un questionnaire de Res publica, il était dit que ces bâtiments ressembleraient à ceux de la résidence. Jean-Didier Laforgue répond que ce sont des images de références. Il ajoute qu’autour de la résidence, les bâtiments sont aussi très différents. De plus, dans les bâtiments proposés, on retrouve des éléments similaires comme les briques, les jeux de polychromie. Sauf que là, il y aura des toits en plus, les bâtiments seront plus bas. Il ne s’agit pas de refaire exactement les mêmes bâtiments. Un participant ajoute qu’après la rénovation énergétique, les bâtiments auront peut-être changé du fait de l’isolation des façades.Marie-Catherine Bernard rappelle que le scénario 1 qui semble aujourd’hui recueillir le plus de consensus ne comprend l’isolation des façades que pour 2 bâtiments. Jean-Didier Laforgue ajoute que ces questions peuvent être débattues. Sur un site sur lequel l’étude va être approfondie, il serait tout à fait intéressant d’organiser un débat sur la qualité architecturale des bâtiments et sur l’esprit à promouvoir. Pour aujourd’hui, ces images permettent simplement d’avoir une idée de l’échelle des bâtiments proposés. Marie-Catherine précise par rapport à l’enquête menée par Res publica que la question de l’apparence des bâtiments a effectivement été posée très tôt aux habitants. La réponse majoritaire était que les hypothétiques nouvelles constructions soient harmonisées avec l’architecture de la résidence. Le questionnaire ne proposait pas d’aller plus loin dans la réflexion. Un des premiers critères à prendre en compte était la qualité architecturale. Ça pourrait faire l’objet d’une discussion.

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2.5.

EN CONCLUSION DE L’ETUDE URBAINE

Un participant indique sa position. Au terrain de boules (zone nord), il y a quelque chose d’intéressant à faire. Au niveau des commerces, l’actuel n’est ni fait ni à faire, ça ne peut pas rester ainsi. Il faut un projet intelligemment conçu pour éviter les vis-à-vis. Par contre, rue Bazincourt, il ne faut rien faire. Et sur les terrains de tennis et de foot faut que cela reste une zone verte et sportive, ce qui fait le cachet de la résidence. Marie-Catherine Bernard synthétise ce qui a été dit sur les différentes zones. Pour les deux plots du Bosquet, les participants sont plutôt défavorables à la proposition. Sur les terrains de football et de tennis, il y a débat et un point de vue plus partagé sur le fait de densifier plutôt que d’étaler. La zone nord semble intéressante pour plusieurs participants. Enfin la question des commerces doit être traitée, plus finement. Jean-Didier Laforgue explique que ce n’est qu’une esquisse sur laquelle ils vont retravailler en prenant compte de la pertinence ou non des lots et des différentes remarques qui ont été faites pendant cet atelier. Un participant explique que la frilosité des copropriétaires quant à ces nouvelles constructions peut s’expliquer par ce qui c’est déjà fait autour. Tout le monde est conscient de la nécessité d’une rénovation sur l’ensemble de la résidence. Mais les hypothèses proposées aujourd’hui n’engagent rien, ni personne, et il est tout à fait possible qu’ensuite, les constructions ne ressemblent pas du tout à ce qui avait été présenté, comme ça a déjà été le cas ailleurs. Il faut faire attention à trois éléments : le PLU rend la zone inconstructible ; la nature qui reprend ses droits avec les sources présentes partout ; et la perte de maitrise sur le foncier, et donc perte de tout contrôle sur ce qui sera construit. Jean-Didier Laforgue répond qu’en effet il faut être très vigilant sur ces projets. Il a déjà été lui-même confronté à des projets dessinés qui ont été ensuite dévoyés. Néanmoins, une fois que ce risque est intégré, il est plus facile de s’en prémunir, avec le cahier des charges promoteur par exemple. Ce cahier des charges donnera au promoteur des prescriptions sur les hauteurs, les implantations, les toitures, etc… De plus, il a été proposé au conseil syndical d’être associé au choix du promoteur lors de la consultation, avec en plus un ou deux copropriétaires qui pourraient avoir un vrai droit de regard sur la proposition, et en vérifier la conformité avec le cahier des charges. Il ne s’agit pas de parcelles sur lesquelles la Ville a tout pouvoir, mais il s’agit de constructions sur un terrain dont les copropriétaires sont collectivement propriétaires. Ils ont donc leur mot à dire, car c’est à eux de décider.

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3.

QUESTIONS DIVERSES 3.1.

LES CHARGES

Une participante locataire d’un copropriétaire demande si les 235 euros par mois servent bien à entretenir la copropriété. Frank Bécué répond qu’il ne peut pas savoir les charges que les locataires payent aux propriétaires privés. C’est le propriétaire qui demande des charges aux locataires, il répercute ou non un certain nombre de charges. Frank Bécué se dit uniquement à même de répondre sur les charges que le syndic de copropriété demande aux copropriétaires, et sur les charges qu’ils demandent à ses locataires en tant que bailleur social. Un participant fait remarquer que les copropriétaires n’ont pas eu les contrats d’exploitation, et que par conséquent, ils ne peuvent pas savoir s’ils sont excédentaires ou non. Une participante indique qu’actuellement une partie de la rue de la Faisanderie appartient à la Mairie et le reste appartient au syndicat des copropriétaires. Elle demande s’il est envisagé que cette rue que tout le monde emprunte soit rétrocédée à la commune. Car toutes les charges payées sur cette rue ont un coût non négligeable. Frank Bécué répond que pour Coopération et Famille cette rue est publique, avec des accès publics, donc ça n’a pas de sens qu’elle appartienne au syndicat des copropriétaires. Il y a quelques années, il y a eu un projet pour rétrocéder cette rue à la mairie, et les copropriétaires ont voté contre. La position de Coopération est très claire sur cette question : cette rue est d’usage public, elle doit être rétrocédée à la Mairie. Il faut que les copropriétaires se mettent d’accord sur cette question. Un participant demande si les habitants des potentiels nouveaux logements payeront aussi les charges pour l’entretien du parc arboré, car étant en bordure de ce parc, ils vont nécessairement en profiter. Il serait donc normal qu’ils participent aux charges de la copropriété, pour l’entretien de tout l’ensemble du parc. Loris Poidvin répond que l’avis de Coopération et Famille est que ces nouveaux propriétaires participent aux charges d’entretien du Parc, de l’étang, des arbres, de l’assainissement, de l’éclairage, de l’entretien de voiries par la création de syndicats de copropriété secondaire. Mais cela ne fonctionne qu’avec de la vente de droit à construire et non pas avec de la cession de terrain.

3.2.

SUR LES COMMERCES ACTUELS

Une participante demande à qui appartient le bâtiment des commerces, notamment à cause de l’insalubrité de l’endroit. Elle demande à Coopération et Famille d’entretenir ce lieu, en récupérant l’argent nécessaire sur les baux des commerçants. Jean-Didier Laforgue répond que sur la question de la gestion, sur laquelle il travaille beaucoup, l’état de la voie, les modalités d’accès, les conditions de collecte, le fonctionnement général de l’espace comptent autant que l’implication individuelle d’un personnel de service. Certains lieux, très fatigués, sont tellement vétustes que même s’ils sont

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entretenus et nettoyés, ils paraitront toujours fatigués et vieillissants. Cette résidence, pour pouvoir garder son attractivité et pour ne pas être dévalorisée, pour ceux qui y ont un bien, doit continuer à faire vivre ses atouts dont les commerces font partie. Réfléchir sur l’évolution des commerces et une meilleure organisation de la commercialité est un enjeu important. Si ce lieu reste tel qu’il est aujourd’hui, les commerces à termes disparaitront. En vieillissant et en habitant loin de certains services, cela peut devenir une réelle contrainte. Frank Bécué explique que Coopération et Famille est propriété de chacun des commerces du bâtiment. Or, le propriétaire n’a pas à entretenir le commerce, c’est à l’exploitant de le faire. La vitrine du magasin appartiennent au commerçant, les murs et la toiture appartiennent au propriétaire. Le commerçant est responsable de l’état de sa devanture, de sa porte… Une participante indique qu’il y a graffiti sur le mur qui n’a jamais été nettoyé. Frank Bécué répond que le commerçant peut aussi se charger de nettoyer le graffiti. Par ailleurs, le régime des baux commerciaux est très compliqué. Il n’est pas possible de forcer un commerçant à partir. Le renouvellement de ces baux est quasiment automatique, il est compliqué d’évincer un commerçant locataire. Le premier objectif du projet sur ces commerces est d’en renouveler l’attrait, afin qu’il y ait des commerces de proximité qui servent aux habitants de la copropriété et des alentours. La réflexion porte sur la mise en place de commerces complémentaires avec ceux déjà existants (une boulangerie, une pharmacie). Une participante se souvient qu’une boucherie et une poissonnerie existaient avant. Frank Bécué explique que quand le poissonnier et le boucher sont partis, ils auraient souhaité transférer leur fonds de commerce à un autre poissonnier et à un autre boucher, malheureusement ils n’en ont pas trouvé d’autres pour les remplacer. Dans toutes les communes, ces commerces disparaissent malheureusement, il n’est plus possible d’en trouver. La difficulté est donc de trouver de nouveaux commerçants. Il est plus facile de trouver un dépôt-vente, un kébab ou un bazar, etc. Ce ne sont pas les meilleurs des commerçants et ils ne répondent pas vraiment aux besoins des habitants de la résidence. Une participante indique que les gens qui n’ont pas beaucoup de revenus aiment bien aller au kébab. D’autres participants ne sont pas d’accord. Ce n’est pas l’avis général.

3.3.

ET A PARC NOIR ?

Une participante indique qu’à Parc Noir où Coopération et Famille est aussi présent, rien ne leur a été dit sur une quelconque rénovation énergétique alors que cette résidence est aussi ancienne que celle de Garenne l’Etang. Frank Bécué répond que sur Parc Noir la même démarche a commencé. Il y a eu une première réunion publique avec tous les copropriétaires pour parler de l’audit énergétique, et une deuxième réunion pour parler des besoins que les résidents pouvaient avoir sur la résidence. Une participante indique qu’à Parc Noir, il n’y a pas de terrain à vendre pour financer la rénovation énergétique.

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Frank Bécué répond ne pas avoir à comparer les deux résidences puisqu’elles ne sont pas semblables. Et dans tous les cas, pour le moment les discussions portent sur les travaux de rénovation.

3.4.

LES PROBLEMES DE CIRCULATION ET L’ENTREE DE LA RESIDENCE

Un participant demande si l’accès à la résidence par l’Allée des Bouleaux sera fermé. Jean-Didier Laforgue répond que cette question de l’accès à la résidence rejoint celle abordée par Loris Poidvin sur de nouveaux lots intégrés ou non à la résidence. Que les nouveaux lots soient intégrés à la copropriété (pour un partage des charges communes) ou séparés (pour ne pas alourdir le fonctionnement de la copropriété), il n’en demeure pas moins que chaque lot aura un fonctionnement indépendant, notamment en ce qui concerne la circulation et l’accès en voiture. Lors d’un premier atelier, les participants avaient demandé à ce que le système actuel de circulation interne de la résidence ne soit pas modifié, avec un seul point d’entrée et de sortie. Un participant explique subir quotidiennement la présence de nombreuses voitures de personnes qui déposent leurs enfants au collège, puis tous les sportifs qui viennent en voiture. Il n’y a alors plus de places de stationnements. Il ne comprend donc pas pourquoi sa zone (Allée des Bouleaux) est considérée dans l’étude urbaine comme avec un nombre de places de stationnement suffisant. Marie-Catherine Bernard indique qu’il y a déjà eu de nombreuses discussions sur l’accès en voiture à la résidence. Une première enquête menée auprès des résidents a montré que les positions ont toujours été partagées sur la manière de faire : des barrières, symboliques ou automatiques... Aucun consensus n’a jamais été trouvé autour d’une bonne solution. Les résidants ne veulent ni « barricader » leur résidence, ni que les gens extérieurs viennent s’y garer. Par conséquent, il faut trouver une solution grâce à laquelle les gens aient le sentiment d’entrer dans une propriété privée, et donc n’y rentrent pas. Bien sûr, ces gens extérieurs ne rentrent pas dans la résidence par hasard, mais pour l’école, le collège et le terrain de sport. Or en AG, à chaque fois que la proposition de mettre des barrières a été mise au vote, elle n’a jamais eu l’unanimité. Depuis, la question reste la même : comment empêcher des gens extérieurs de rentrer dans la résidence sans mettre de barrières. Un participant propose que les voitures étrangères à la résidence reçoivent des amendes quand elles stationnent dans la résidence. Les participants continuent à proposer des solutions différentes. Aucun consensus ne semble émerger. Un participant indique que le panneau de propriété privée ne sert à rien. Sur une autre résidence, le participant explique qu’il y avait une barrière et que chaque copropriété avait deux « bip ». Il y avait aussi un digicode pour que les personnes étrangères pour venir voir la famille ou les amis, ou pour les entreprises et commerçants. Ce digicode était changé tous les mois. Marie-Catherine Bernard répond que cette proposition a déjà fait l’objet de discussions en AG sans jamais faire l’unanimité.

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Un participant explique que tous les copropriétés ne se sentent pas concernés par le problème de stationnement à proximité de l’Allée des Bouleaux. Il propose donc de s’en prendre à la racine du problème : l’entrée principale, avec tous les gens qui viennent de Verneuil et qui passent par cette entrée et roulent à toute vitesse dans la résidence. Marie-Catherine Bernard indique que depuis le début de cette concertation, les participants ont exigés que les hypothétiques constructions ne génèrent pas plus de circulation. Néanmoins, le problème de l’entrée principale demeure, il faudra un jour agir dessus. Un participant ne comprend pas pourquoi des barrières ne sont pas posées alors qu’en comparaison des travaux de réhabilitation énergétique, la pose de barrières représente des frais négligeables. Marie-Catherine Bernard demande donc aux participants s’il faut réintroduire cette proposition dans le projet global de réhabilitation de la résidence. Un participant précise que cette proposition a déjà été abandonnée à cause de son prix, et non à cause de l’absence d’un consensus. Les participants semblent globalement d’accord pour réintroduire cette proposition dans le projet global. Un participant indique qu’en réunion, l’une des craintes exprimées est que des gens cassent cette barrière. Frank Bécué indique que Coopération et Famille est depuis longtemps favorable à cette proposition à partir du moment où il y a un consensus entre les copropriétaires. Sauf qu’en AG, ce consensus n’a jamais émergé. Coopération et Famille suivra les copropriétaires si une majorité se positionne pour la barrière se dégage. Mais, il précise que l’envie du conseil syndical n’est peut-être pas celui de fermer la résidence. Un participant insiste sur le problème de la circulation. Toute personne munie d’un GPS se voit indiquer comme chemin le plus court de passer par la résidence et de sortir par l’Allée des Bouleaux, ce qui peut avoir pour conséquence une augmentation du flux de voitures extérieures passant à travers la résidence. Il souhaiterait donc empêcher cela avec par exemple une barrière à l’entrée de la copropriété. Marie-Catherine Bernard indique que cela peut faire partie du projet de rénovation global de la copropriété puisque les participants ont parlé dès le départ de ces problèmes de circulation en même temps que la réhabilitation thermique et que les problèmes liés au parc et à l’étang. A propos de la proposition du marquage de l’entrée, un participant indique que les personnes qui rentrent dans la copropriété savent où ils vont, ils y viennent parce qu’ils veulent y aller, ils connaissent. Jean-Didier Laforgue interroge cette observation. Selon lui, tout le monde ne sait pas qu’il s’agit d’une copropriété privée. L’objectif de leur mission est de dire quels éléments pourraient être améliorés ou pourraient aider à une meilleure qualification de la résidence. Si collectivement, les copropriétaires trouvent que ce n’est pas pertinent, alors la proposition ne sera pas gardée. L’hypothèse d’un plus fort marquage de l’entrée a pour le moment été gardée car elle paraissait encore en débat entre les participants.

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Il est demandé à Jean-Didier Laforgue d’étudier deux solutions possibles pour remédier à ces problèmes : 

- mettre en place une barrière à l’entrée principale de la résidence ;



- mettre en place d’une barrière à l’entrée de l’allée des Bouleaux, et d’une barrière pour l’accès à la rue du Stade et à la rue Pierre de Coubertin, aux frais des copropriétaires des immeubles concernés (leur entretien sera en revanche à la charge de l’ensemble des copropriétaires comme c’est le cas actuellement pour l’allée des Bleuets et de l’allées des Tilleuls).

Une participante s’inquiète de l’écoulement des voitures par la rue Jean Zay. M. le Maire a dit refuser que des voitures passent par cette rue car la rue de Bazincourt est alors aussi très encombrée. Un participant indique que la circulation rue de Bazincourt est déjà extrêmement compliquée. Or avec les nouvelles constructions, il y a 200 voitures qui s’ajoutent. Que ces voitures passent par la résidence ou par la rue Bazincourt, cela pose problème. Jean-Didier répond qu’à partir du moment où il y a un travail avec la Ville et le Conseil Général, il peut y avoir une réflexion sur l’organisation de la voierie et de la circulation avec des feux tricolores, de nouveaux types croisements, etc… De plus, ce n’est pas parce que les constructions ne se font pas dans la résidence qu’elles ne se feront pas à côté. Verneuil va se développer. Des transports structurants vont y arriver. Ce site ne restera pas inerte. Donc ces problèmes de fréquentation et de densité de circulation évolueront aussi nécessairement. Des études puis des aménagements seront faits. Il ne faut pas prendre la situation actuelle comme figée, y compris en termes de desserte routière. La ville va se développer avec l’urbanisation. La capacité d’accueil de l’environnement va augmenter. Les inquiétudes et questions des copropriétaires sont toutes justes et doivent être autant de points de vigilance.

3.5.

LA REHABILITATION THERMIQUE

Un participant indique que grâce à toutes ces constructions, les copropriétaires vont pouvoir faire la réhabilitation énergétique, et finalement économiser 22 euros par mois sur les charges. Loris Poidvin indique que cette hypothèse de réduction des charges est prudente et sera précisée par l’AMO CPE. Cette hypothèse a été réalisée avec un coût de l’énergie constant, ce qui ne sera certainement pas le cas puisque le gaz augmente en moyenne de 5% par an. Loris Poidvin ajoute que ces travaux donneront de la valeur au patrimoine des copropriétaires, puisqu’aujourd’hui, l’affichage des étiquettes énergétiques lors des ventes est obligatoire, selon le règlement européen. La chambre des notaires de France a fait une étude sur l’impact des étiquettes énergétiques sur le prix de vente des pavillons. En Île-de-France, un pavillon étiquette C se vend 14% plus cher qu’un pavillon étiquette D. Sur la résidence, les bâtiments

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sont étiquettes D ou E, avec la réhabilitation thermique, ils passeront tous étiquette C. Cette réhabilitation énergétique représente des multiples gains : un gain sur les charges, sur le confort des résidents et sur la valeur patrimoniale des logements.

3.6.

LES ETAPES ET LE FINANCEMENT DU PROJET

Une participante demande si avec la vente de droits à construire, le promoteur choisi payera avant ou après que les constructions soient réalisées. Loris Poidvin répond que pour évaluer les meilleures offres, un des critères fondamentaux sera l’offre financière que les promoteurs feront. Il est aussi possible d’imaginer un critère qui corresponde au planning prévisionnel de versement de ces charges foncières au syndicat des copropriétaires, de manière à avoir l’argent le plus tôt possible. S’il y a des logements construits sur plusieurs lots, les différents chantiers ne se feront pas en même temps. Le promoteur aura une stratégie de commercialisation, il va devoir déposer des autorisations d’urbanisme. Une révision du PLU sera nécessaire, ce qui prendra du temps. Donc l’intérêt est de voir quelle est la stratégie du promoteur pour aller le plus vite et pour que le syndicat des copropriétaires ait l’argent le plus vite possible pour financer les travaux. Ce critère peut être retenu sur une petite part de notation, et pourrait donner un avantage au promoteur qui proposerait un paiement plus rapide. Le troisième critère dans la notation des promoteurs est la qualité architecturale et paysagère du projet présenté. Marie-Catherine Bernard résume les prochaines étapes. La prochaine étape est de désigner un AMO CPE pour la réhabilitation thermique, afin de passer des estimations du bureau d’audit Ecome à des éléments plus sûrs et précis, et de préparer un dossier pour lancer la consultation d’opérateurs CPE. La seconde étape est de consulter plusieurs promoteurs pour savoir combien ils seraient prêts à payer pour ce projet de constructions, qui sera modifié en fonction de tout ce qui a été dit pendant cet atelier. Ces deux démarches permettront aux copropriétaires de décider en toute connaissance de cause et des travaux et des solutions de financement dont l’hypothèse des constructions. Un participant demande quel est l’ordre de grandeur du planning des travaux. Il demande quand ces travaux commenceraient et se finiraient dans un processus classique. Loris Poidvin répond que dans une prochaine AG extraordinaire qui se tiendrait très certainement à l’automne, les copropriétaires voteront le lancement de la consultation des promoteurs et le choix de l’AMO CPE, dont la consultation a été voté en septembre dernier. Les réponses d’AMO CPE vont être présentées au conseil syndical, et lors d’une prochaine AG, les copropriétaires décideront de l’AMO CPE à choisir. L’AMO travaillera pendant 4-5 mois, et aura différentes missions : faire une analyse critique de l’audit énergétique réalisé par Ecome ; définir des performances énergétiques réalistes et des niveaux de bonus ou de malus pour les opérateurs CPE ; faire des prescriptions architecturales comme par exemple pour les isolations des pignons, ou les immeubles avec une isolation des façades ; faire des préconisations techniques ; affiner les coûts travaux et les mettre en regard des subventions potentielles et des montages financiers, puisqu’il a été évoqué lors du dernier atelier qu’il y avait des possibilités de souscrire des prêts collectifs de manière facultative, sans assurance, pour les copropriétaires qui le souhaitent. En AG, les copropriétaires voteront pour lancer la consultation de l’opérateur CPE. C’est un processus assez long puisqu’il faut d’abord consulter des opérateurs, puis analyser leurs propositions, en choisir 3 ou 4 pour faire ensuite un dialogue compétitif avec eux, ce qui peut prendre 6 mois. A la fin du processus, les offres

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seront soumises en AG au vote des copropriétaires. L’opérateur retenu pourra alors démarrer les travaux une fois le délai de recours de l’AG passé, les permis de construire et les autorisations de l’urbanisme obtenus, donc 6 mois plus tard. Dans le meilleur des cas, les travaux démarreront à l’automne 2016. Une participante demande de quel article il s’agit. Loris Poidvin répond qu’il s’agit de l’article 25G. Une participante demande ce qu’il se passe si des personnes ne peuvent pas emprunter, d’autant plus que les subventions sont données une fois les travaux livrés. Loris Poidvin présente le tableau avec les simulations du reste à charge. Il existe des prêts collectifs à souscription facultative qui n’engagent pas tous les copropriétaires et qui sont sans assurance, avec une caution et qui permettent même à des personnes retraitées de bénéficier d’un prêt. C’est une solution qui permet à des personnes d’avoir accès au prêt alors que normalement, elles en seraient exclues ou elles auraient des coûts exorbitants. Une participante fait remarquer l’intérêt de cet article sur les http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1555571/le-particulier-immobilier-n306?cid=c_7616&portal=k_1111337

prêts

collectifs :

Une participante demande s’il n’y aurait pas la possibilité que les subventions soient versées plus tôt. Loris Poidvin explique que théoriquement les copropriétaires ne recevront les subventions individuelles qu’à la fin des travaux. Pour les subventions de l’ANAH et de la Région, Coopération et Famille est en train de voir avec ces institutions s’il est possible de percevoir leurs subventions au démarrage des travaux pour éviter de devoir souscrire à un prêt pour avancer la trésorerie. Loris Poidvin ne peut pas s’engager sur une estimation des taux. A titre indicatif, la Région a déjà autorisé une avance à hauteur de 40% de ses subventions sur un autre projet. Un participant demande qu’étant donnée la durée des travaux, s’il revend dans deux ans, pourra-t-il tout de même profiter de la subvention. Loris Poidvin reprend la réponse a été donnée par Michel Néry, du PACT des Yvelines qui est une association agréée par la préfecture, par le département, par la région et par l’ANAH, pour instruire les dossiers de demandes de subventions. C’est donc le PACT qui proposera à chaque copropriétaire de faire des simulations de subventions avant l’AG qui votera les travaux, pour voter en connaissance de causes. Si l’AG a voté pour les travaux, les copropriétaires doivent revenir voir le PACT avec la décision de l’AG. Le PACT entérine alors le dossier de subventions de chaque copropriétaire, à partir de ce moment-là chaque copropriétaire sait quel sera le montant de subventions qu’il touchera. Les conditions de l’ANAH sont de ne pas revendre son logement avant 6 ans, sans quoi, il faut reverser les subventions au prorata temporis. Si deux ans après la réception des travaux un copropriétaire vend son logement, il doit rembourser les deux tiers à l’ANAH. Mais dans tous les cas, en contrepartie, le copropriétaire aura valorisé son bien et le vendra plus cher, et il aura bénéficié, en quelque sorte, d’un « prêt à taux zéro » pour faire ces travaux.

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Pour obtenir les aides de l’ANAH, il faut un minimum de 40% d’économies d’énergie pour toucher le maximum de subventions. C’est pour cette raison que l’objectif de la réhabilitation énergétique est d’obtenir l’étiquette C pour la résidence, ce qui équivaut à 46% d’économies d’énergie. Il suffit d’un minimum de 25% d’économies d’énergie pour déclencher certaines subventions. Mais en atteignant les 40%, les copropriétaires toucheront beaucoup plus de subventions et payeront finalement moins cher leurs travaux. Dans les Yvelines, toutes les aides et subventions sont centralisées par le PACT. Chaque copropriétaire doit aller voir le PACT avec sa fiche d’imposition et avec le montant des travaux selon sa quote-part, et PACT fait tous les calculs. Tout est regroupé. Le PACT est à Versailles, mais étant donné le nombre de logements sur la résidence, le PACT mettra en place une permanence sur la résidence, à l’ULG par exemple.

3.7.

DROITS A CONSTRUIRE OU CESSION DE TERRAIN ?

Une participante demande comment avoir un droit de regard sur ce qui est construit si on fait une cession de terrain. Loris Poidvin répond qu’avec une cession terrain il n’y a aucun droit de regard sur ce que construira le promoteur. C’est pour cela que Coopération et Famille se positionne pour une vente de droit à construire. Loris Poidvin précise son explication. Dans le cas de la cession de terrain, il est possible d’avoir un engagement du promoteur pour respecter le cahier des charges, mais légalement, il n’est pas possible de l’y obliger s’il ne le respecte pas. D’autre part, toujours dans le cas de la cession de terrain, le syndicat des copropriétaires doit déposer les autorisations d’urbanisme, dont notamment un permis d’aménager qui est compliqué à élaborer. Il faudra donc recourir à une consultation auprès d’un assistant à maitre d’ouvrage (un urbaniste) pour préparer ce permis d’aménager. Pour cela, il faut passer en AG, lancer la consultation, désigner la personne retenue, déposer le permis d’aménager, ce qui prend un certain temps et allonge d’autant plus le temps avant de percevoir les recettes des cessions de terrain. Donc si les copropriétaires souhaitent démarrer les travaux de rénovation énergétiques, ils devront payer ces travaux avant de recevoir les recettes. Cela aura un coût non négligeable puisqu’il faudra faire un emprunt avec des intérêts pour préfinancer ces fonds. Et finalement, avec la cession de terrain, il n’est pas possible de faire participer les nouvelles constructions à l’entretien des espaces extérieurs. Il y a déjà le problème des gens extérieurs qui viennent profiter des espaces arborées de la résidence. Avec ces nouvelles constructions, les nouveaux habitants seront à côté et ils viendront très certainement en profiter, sans participer à son entretien si l’on recourt à la cession de terrains. Avec la vente de droits à construire, il est possible d’imposer un cahier des charges au promoteur. Le promoteur s’engage à respecter le cahier des charges et les copropriétaires votent en AG une modification du règlement de copropriété pour que les futurs lots respectent strictement et scrupuleusement ce cahier des charges. Le promoteur n’a pas d’autre choix que de s’y conformer. Un syndicat secondaire sera créé pour ces nouveaux lots, comme c’est déjà le cas pour la copropriété avec les charges par bâtiments, les charges selon les chaufferies auxquelles sont raccordées les bâtiments, et les charges communes pour l’espace extérieur. Donc ces nouvelles constructions participeront aux charges pour les espaces extérieurs (éclairage, voierie, assainissement, parc arboré…).

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Jean-Didier Laforgue ajoute qu’en revanche cela signifie que le syndicat de copropriétaires deviendra plus important. Il y aura donc plus de monde en AG, avec plus de monde à convaincre pour voter telle ou telle décision. Certaines personnes ont émis des réserves sur ce dispositif d’intégrer les logements dans la même copropriété pour cette raison. Mais le coût – bénéfice est plutôt en faveur de la vente de droits à construire, même si la gestion de la copropriété sera un peu plus lourde. Une participante demande à partir de quel dispositif sont faites les estimations des recettes. Loris Poidvin répond que les estimations des recettes ont été faites à partir du scénario de la vente de droits à construire. Mais il sera demandé aux promoteurs de donner un chiffre pour les deux propositions (vente de droits à construire ou cession de terrain). L’AG des copropriétaires pourra ainsi décider en connaissance de cause. Un participant demande si ce n’est pas contradictoire dans l’hypothèse des droits à construire, de fermer l’accès en voiture à la résidence pour ces nouveaux lots, tout en leur demandant de contribuer aux charges communes. Loris Poidvin explique que dans la définition des lots, il est possible de dire que le syndicat secondaire est propriétaire également des espaces extérieurs à ces endroits, et donc qu’il assume seul l’entretien de ces espaces extérieurs, mais que en revanche, il contribue à sa quote-part sur l’autre partie là de la copropriété, puisque ces nouveaux lots y auront tout de même accès à pied. Si tout est mutualisé, l’ensemble des copropriétaires (des différents syndicats secondaires) auront accès à pied à l’ensemble de la résidence. Mais ce sont des éléments que les copropriétaires doivent décider ensemble en AG.

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