JUIN 2017 - WATSON Patrimoine

8 juin 2017 - accusant à son tour ses voisins du Golfe de ... comportement hostile vis-à-vis" du Caire. ...... au public, le quart restant étant destiné à la partie.
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JUIN 2017 - N°21

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L'automobile britannique s'enfonce dans une crise larvée en attendant le Brexit Par Nabil Bourassi | 03/06/2017, 8:55 | 771 mots

Les groupes automobiles n'ont aucune visibilité sur l'avenir du pays qui était pourtant devenu l'une des plus florissantes d'Europe. Alors que le Brexit n'est pas encore effectif, les constructeurs subissent déjà les assauts d'une livre volatile, tandis que le marché domestique, lui, est en train de se tasser plus ou moins brutalement... Que reste-t-il de l'automobile britannique ? Tout ce que le Mini a d'ores et déjà annoncé qu'il produirait sa voiture électrique pays comptait de marques prestigieuses ont été rachetées par en Allemagne dans les usines de sa maison-mère, BMW. (Crédits : des groupes étrangers, quand elles n'ont pas tout simplement Reuters) disparu (Rover). En réalité, tel un Phoenix, l'automobile britannique était parvenue à rebondir ces dernières années, au point de dépasser la France en termes de production. Cette belle histoire semble toutefois tourner au cauchemar avec la perspective du Brexit. Pour Khalid Ait-Yahia, économiste sectoriel à la Coface, l'industrie automobile britannique a d'ores et déjà vu ses investissements baisser de 34% en 2016. « Un niveau jamais atteint », explique l'économiste.

«Hard» ou «soft» Brexit ? La faute aux incertitudes sur le Brexit. Les industriels ignorent encore quel scénario les attend à l'issue d'une négociation qui s'annonce plus politique que rationnelle, et qui pourrait durer deux ans. Entre les hypothèses d'un hard ou d'un soft Brexit, les enveloppes d'investissement ne seront évidemment pas les mêmes. Mais les constructeurs automobiles semblent jouer à la même partie de poker-menteur que les hommes politiques. Entre l'accord secret de Carlos Ghosn et Theresa May pour sécuriser le site Nissan de Sunderland, la menace de délocalisation de Toyota aussitôt transformée en projet d'investissement de 240 millions de livres... Les analystes ne savent plus à quels saints se vouer dans ce jeu de dupes ! Les industriels font-ils mine d'attendre d'en savoir plus ou sont-ils tout simplement en train de réduire gentiment et discrètement la voilure au Royaume-Uni ? Khalid Ait-Yahia s'interroge sur le sens de l'annonce par BMW de la production de la future Mini électrique en Allemagne.

Une livre volatile En attendant, les constructeurs automobiles subissent... La volatilité de la livre sterling notamment. Elle a perdu 15% de sa valeur au lendemain du référendum sur le Brexit, et reste exposée à des mouvements d'amplitude à la moindre actualité monétaire ou macroéconomique... Cette baisse de la livre a renchéri le coût des importations. Comme le rappel l'économiste de la Coface, 59% du « sourcing » (les approvisionnements) de l'industrie automobile britannique se fait en dehors de l'archipel... Pis ! Certaines pièces font plusieurs allersretours. Khalid Ait-Yahia cite l'exemple du vilebrequin qui est fondu en France, part au Royaume-Uni pour achever sa forme, avant d'intégrer le bloc moteur en Allemagne avant de revenir en Angleterre pour être montée dans une Mini... Si tout ce complexe industriel sera nécessairement revu après le Brexit pour éviter les droits de douane redondants, il est d'ores et déjà secoué par la volatilité de la livre sterling...

Un château de cartes C'est toute l'industrie automobile britannique qui se voit donc menacer de s'effondrer comme un château de cartes alors que celle-ci revient de loin... Elle était, il y a encore à peine deux ans, l'une des plus dynamiques d'Europe. Nissan investissait des centaines de millions dans son usine proche de Newcastle pour intégrer sa filiale haut-de-gamme Infiniti, mais également une unité dédiée à la voiture électrique. L'indien Tata n'a cessé d'augmenter les capacités de ses filiales Jaguar et Land Rover en plein boom, soit près de 5,5 milliards d'euros d'investissements entre 2011 et 2016. En 2014, le pays produisait 2,4 millions de voitures, soit 700.000 de plus que la France... « Le Royaume-Uni est le pays qui a l'industrie automobile la plus productive avec un taux d'utilisation de ses capacités de 70% », affirme Khalid Ait-Yahia de la Coface. Les marques qui ne produisent pas sur place sont également dans la tourmente d'une livre sterling très volatile. Peugeot a été le premier à augmenter ses prix face à la baisse de la devise britannique. Les autres ont suivi...

La résilience Dernier volet de cette crise larvée... Le marché domestique s'essoufflerait après des années de dynamisme. En 2016, les ventes avaient augmenté de 2,3% après une progression de 6,3% l'année précédente. Les économistes mettaient alors ce rythme de progression sur le compte de l'effet de rattrapage. Or, il semblerait que celui-ci serait bel et bien arrivé à son terme... Le marché a atteint 2,7 millions d'unités, soit un record historique. En début d'année, les marques automobiles espéraient un atterrissage en douceur en tablant sur un recul de 5% en 2017. Or, en avril, la chute a été abrupte : -20% ! Les professionnels évoquent l'apparition d'une nouvelle taxe apparue le 1er avril (dont les véhicules électriques sont exempts) pour expliquer cette contre-performance. L'automobile britannique est donc entrée dans une nouvelle ère... Sauf qu'elle en ignore encore les tenants et les aboutissants, et surtout, elle se demande si la résilience dont elle a fait preuve dans le passé sera suffisante pour sauver sa peau...



L'UE prolonge de six mois les sanctions économiques contre la Russie Par latribune.fr | 28/06/2017, 14:15 | 358 mots



En mars 2015, les dirigeants européens avaient décidé de lier la durée de ces sanctions à la mise en œuvre intégrale des accords de Minsk, censés permettre une trêve des combats et un début de dialogue politique entre rebelles et gouvernement de Kiev. (Crédits : © Yves Herman / Reuters)

Attendue, cette décision fait suite aux informations que le président français Emmanuel Macron et la chancelière allemande Angela Merkel ont récemment communiquées sur l'état d'avancement de la mise en œuvre des accords de Minsk. L'Union européenne a formellement prolongé mercredi de six mois les sanctions économiques qu'elle avait décrétées contre la Russie pour son soutien présumé aux rebelles séparatistes dans l'est de l'Ukraine. Cette décision était attendue. Elle fait suite aux informations que le président français Emmanuel Macron et la chancelière allemande Angela Merkel ont communiquées à leurs homologues européens jeudi dernier lors d'une sommet de l'UE à Bruxelles, sur l'état d'avancement de la mise en œuvre des accords de Minsk. En mars 2015, les dirigeants européens avaient décidé de lier la durée de ces sanctions à la mise en œuvre intégrale des accords de Minsk, censés permettre une trêve des combats et un début de dialogue politique entre rebelles et gouvernement de Kiev. Des relations tendues Mais faute de trêve sur le terrain, où les combats ont plutôt repris de l'intensité ce printemps, les Européens ont jusqu'ici reconduit les sanctions de six mois en six mois. Ils accusent Moscou de soutenir en sous-main les rebelles, qui ont instauré des républiques séparatistes dans les zones qu'ils contrôlent. La Russie nie toute implication dans le conflit. Ces sanctions avaient été initialement instituées le 31 juillet 2014, pour une durée d'un an, "en réaction aux actions de la Russie déstabilisant la situation en Ukraine" où le conflit dans l'Est a fait plus de 10.000 morts en trois ans, rappelle l'UE dans un communiqué. Ces mesures, renforcées en septembre 2014, ciblent les secteurs financiers, de l'énergie et de la défense, ainsi que le domaine des biens à double usage civil et militaire. L'UE a par ailleurs imposé des sanctions à près de 150 personnalités, dont des proches du président russe Vladimir Poutine, inscrits sur sa "liste noire". Leurs avoirs détenus par des banques européennes sont par conséquent gelés et elles sont privées de visas pour l'UE. Ces lourdes sanctions empoisonnent les relations entre Bruxelles et Moscou, qui a répliqué en instaurant un embargo sur les importations agroalimentaires depuis l'UE, toujours en vigueur. (Avec AFP)

Le point

Monde

L’ARABIE SAOUDITE ET SES ALLIÉS ROMPENT AVEC LE QATAR, SÉISME DIPLOMATIQUE PUBLIÉ LE 05/06/2017 À 11H28 Pixabay.com

Accusant le Qatar de soutenir le terrorisme, l’Arabie saoudite et d’autres pays du MoyenOrient ont mis fin à leurs relations diplomatiques avec l’émirat. Coup de tonnerre au Moyen-Orient : trois Etats du Golfe, dont l'Arabie saoudite et l'Egypte, ont rompu avec le Qatar, accusé de soutenir le "terrorisme", et décidé de l'isoler en fermant leurs frontières avec ce riche émirat. Le Qatar a réagi avec colère en accusant à son tour ses voisins du Golfe de vouloir le mettre "sous tutelle" et de l'étouffer économiquement. La Bourse de Doha a chuté de 8% à l'ouverture des transactions. La rupture des relations, annoncée avant l'aube, intervient 15 jours après une visite à Ryad de Donald Trump qui avait exhorté les pays musulmans à se mobiliser contre l'extrémisme. Passer dans 1 s Le Qatar, qui se targue de jouer un rôle régional et d'avoir été choisi pour organiser le Mondial-2022 de football, a également été exclu de la coalition militaire arabe qui combat des rebelles pro-iraniens au Yémen. Cette dernière mesure a été saluée par le gouvernement du président yéménite Abd Rabbo Mansour Hadi qui a aussi rompu avec Doha. Il l'accuse de soutenir - malgré sa participation à la coalition arabe - ses adversaires, les rebelles Houthis. Cette crise diplomatique est la plus grave depuis la création en 1981 du Conseil de coopération du Golfe (CCG), qui regroupe l'Arabie saoudite, Bahreïn, les Emirats arabes unis, le Koweït, Oman et le Qatar. Ryad, Abou Dhabi et Manama ont justifié la rupture de leurs relations diplomatiques avec le Qatar par son "soutien au terrorisme", y compris Al-Qaïda, le groupe Etat islamique (EI) et la confrérie des Frères musulmans. "Le Qatar accueille divers groupes terroristes pour déstabiliser la région, comme la confrérie des Frères musulmans, Daech (acronyme en arabe de l'EI) et Al-Qaïda", a souligné Ryad. Selon l'Arabie saoudite, Doha soutient aussi "les activités de groupes terroristes soutenus par l'Iran dans la province de Qatif", où se concentre la minorité chiite du royaume saoudien, ainsi qu'à Bahreïn, secoué depuis plusieurs années par des troubles animés par la majorité chiite de ce pays. Ryad et Téhéran ont rompu leurs relations diplomatiques en janvier 2016 à la suite de l'exécution d'un chef chiite en Arabie.

Le Qatar a rejeté une décision "injustifiée" et "sans fondement". Elle a été prise "en coordination avec l'Egypte" et a un "objectif clair : placer l'Etat (du Qatar) sous tutelle, ce qui marque une violation de sa souveraineté" et est "totalement inacceptable", a affirmé le ministère des Affaires étrangères à Doha. Le Qatar "n'interfère pas dans les affaires d'autrui" et "lutte contre le terrorisme et l'extrémisme", a-t-il précisé. L'émirat prendra "les mesures nécessaires pour mettre en échec les tentatives d'affecter sa population et son économie", a ajouté le ministère. Les grandes compagnies aériennes Emirates, de Dubaï, et Etihad, d'Abou Dhabi, ont annoncé la suspension de tous leurs vols vers et en provenance du Qatar à partir de mardi matin "jusqu'à nouvel ordre". Les diplomates du Qatar ont 48 heures pour quitter leurs postes dans ces pays. Les citoyens qataris ont pour leur part 14 jours pour partir d'Arabie saoudite, des Emirats et de Bahreïn, et les ressortissants de ces trois pays se voient interdire de se rendre au Qatar. L'Egypte a annoncé la fermeture des frontières "aériennes et maritimes" avec le Qatar qui, selon son ministère des Affaires étrangères, "insiste à adopter un comportement hostile vis-à-vis" du Caire. Cette crise intervient alors que les autorités qataries ont affirmé la semaine dernière avoir été victimes de "hackers" ayant publié sur le site internet de l'agence de presse officielle QNA de faux propos attribués à l'émir cheikh Tamim ben Hamad Al-Thani. Ces propos controversés rompaient avec le consensus régional sur plusieurs sujets sensibles, notamment l'Iran, vu comme un allié stratégique alors qu'il vient d'être accusé par l'Arabie saoudite d'être "le fer de lance du terrorisme". Ils contenaient aussi des commentaires négatifs sur les relations entre l'administration de Donald Trump et le Qatar, pourtant un proche allié des Etats-Unis. La visite du président Trump à Ryad, son premier déplacement à l'étranger, avait été couronnée par la signature d'un accord sur "une vision stratégique" pour renforcer les relations économiques et de défense entre le royaume saoudien et les Etats-Unis.

Le point

Fiscalité

Macron : ses projets relatifs à la fiscalité du patrimoine… Publié le 14 Juin 2017 - Par Thaline Melkonian, responsable de l’Ingénierie Patrimoniale chez Degroof Petercam

Au lendemain de l’installation du président Macron à l’Elysée, ses souhaits de changement sont « en marche » et les chantiers sont multiples : fiscalité, droit social... Ces éventuelles modifications seront prises au travers de différents supports tels que la loi mais également des ordonnances, dont nous attendons impatiemment les projets ! Concernant la réforme du droit du travail, le manque de flexibilité lié à un carcan juridique trop rigide, conduit Emmanuel Macron à s’y attaquer dès à présent. Force est de constater que nous n’avons que peu d’informations en la matière à ce stade, tant concernant le calendrier précis que le contenu. Cette réforme devrait être opérée dès la rentrée du mois de septembre au travers de la procédure des ordonnances que le Parlement devra évidemment ratifier. Il s’agit notamment de favoriser les accords d’entreprise afin de négocier au plus près les conditions de travail, plus spécifiquement le temps de travail et de plafonner les dommages et intérêts dont est redevable l’employeur à la suite d’une rupture du contrat de travail. Les régimes de retraites, d’assurance chômage ou encore des cotisations sociales des entreprises devraient également être modifiés au courant de l’année 2018. Conscient des enjeux et des tensions que peuvent engendrer ces projets, le dialogue avec les partenaires sociaux est d’ores et déjà ouvert, en effet, « Emmanuel Macron est déterminé, mais à l’écoute ». Les évolutions en matière de fiscalité sont également grandes. Certaines mesures ont déjà fait l’objet de nombreux commentaires, telle que la suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages, la suppression du Régime Social des Indépendants (RSI) en l’adossant au régime général. Cependant, d’autres mesures, moins médiatisées, méritent également toute notre attention. Les projets relatifs à la fiscalité du patrimoine : Les capitaux mobiliers, les intérêts, les dividendes et les plus-values sur titres devraient, à compter du 1er janvier 2018, être soumis à une imposition forfaitaire unique (PFU) d’environ 30% (prélèvements sociaux inclus), alors que l’imposition supportée à ce jour peut atteindre 64,5%. Cette « flat tax » de 30% se rapprocherait sensiblement de la moyenne européenne située aux alentours de 27%. Même s’il n’est pas exclu à ce stade que ce taux soit fixé à 33 voire 34%, cela constitue tout de même une amélioration évidente réduisant, dans certaines circonstances, la fiscalité applicable de moitié. Dans l’ensemble, cette baisse devrait concerner la majorité des contribuables, à quelques perdants près. Il s’agit notamment des contribuables taxables dans les tranches basses de l’impôt sur le revenu ou bénéficiant d’exonérations ou de dispositifs incitatifs. Cependant, des interrogations majeures demeurent en matière de « flat tax ». Ainsi on ignore si l’abattement pour durée de détention au titre de l’imposition des plus-values sera maintenu, ou si cette imposition forfaitaire se combinera avec l’abattement de 40% de la base d’imposition des dividendes. A priori, cette combinaison ne semble pas être envisagée bien qu’elle permettrait d’aboutir à un taux d’imposition de 18% sur les dividendes. Concernant l’assurance-vie, son régime successoral demeure inchangé et la taxe de 30% devrait s’appliquer à la quote-part de produits taxables. Il est favorable pour les investisseurs à court terme, c’est-à-dire ceux qui rachètent leurs actifs financiers durant les 8 années qui suivent la souscription du contrat. Les épargnants fidèles peuvent s’inquiéter puisqu’ils subiraient quant à eux une pression fiscale moins favorable pour les retraits effectués sur un contrat de plus de 8 ans. A ce stade, il semble que ce prélèvement forfaitaire unique n’affecterait que les nouveaux versements, tout en laissant la possibilité aux contribuables d’opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De nombreuses zones d’ombres devront être éclaircies sur ce thème, notamment concernant le champ d’application précis de la taxe et de ses modalités d’entrée en vigueur. Enfin, ce prélèvement est à mettre en perspective avec la hausse de la CSG de 1,7%. Si cette hausse devrait, par principe, affecter les épargnants, son effet pourrait être indolore puisqu’elle serait inclue dans les 30%, déjà synonyme d’une taxation plus avantageuse. Les revenus fonciers devraient quant à eux, en revanche, subir pleinement cette hausse. Il est prévu, pour l’impôt de solidarité sur la fortune, ci-après ISF, de le remplacer. Etant perçu comme un désavantage par rapport à nos voisins européens qui pour bon nombre l’ont abrogé, l’« Impôt sur la Fortune Immobilière », l’IFI devrait s’y substituer. L’IFI aurait pour principale caractéristique d’exclure du patrimoine taxable la valeur des titres détenus dans des entreprises. L’assiette de cette nouvelle imposition n’est cependant pas encore clairement définie. A priori le seuil d’assujettissement, le barème d’imposition mais également les abattements, tel que l’abattement de 30% au titre de la résidence principale, demeureraient inchangés. La résidence principale, tout comme la résidence secondaire seraient inclues dans la base imposable, au même titre que les biens « productifs de revenus ». Force est de constater que personne ne devrait subir un « IFI » plus lourd que l’ancien « ISF » mais il est, à ce stade, important de tempérer les effets de cette réforme qui n’est pas synonyme d’allègement fiscal pour tous les contribuables. Ainsi, on s’aperçoit que la pression fiscale subie par un contribuable percevant uniquement des retraites et disposant d’un patrimoine important dont 20% sont investis en immobilier ne serait pas allégée. En effet, ce dernier bénéficiant du plafonnement ISF, c’est le montant de ses revenus qui détermine le montant des impôts supportés. En revanche, si le mécanisme du plafonnement de l’ISF devait être remis en cause, sa facture fiscale pourrait s’alourdir. A ce stade, il est difficile de mesurer l’impact qu’aurait la modification du champ d’application de l’ISF, mais il est incontestable que cette réforme sera un critère de plus à prendre en compte dans l’allocation globale des actifs. En tout état de cause, il est évident que la réalisation de ces mesures sera tenue à l’obtention d’une majorité présidentielle lors des élections législatives !

Le point

Crédit

Crédit immobilier : en 2018, les contrats de prêt changent Publié le 06/06/2017 Une nouvelle ordonnance du ministère de l’Economie encadre la domiciliation des revenus dans une banque lorsqu’un particulier fait une demande de prêt. Une norme qui vient transformer encore un peu plus le contrat de crédit immobilier.

Ce sont les contours d’un nouveau contrat de prêt immobilier qui semblent se dessiner ces dernières années. Une ordonnance vient d’être présentée par le nouveau ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, sur ce point. A partir du 1er janvier 2018, les banques ne pourront plus contraindre un emprunteur à domicilier ses salaires plus de 10 ans en échange de l’octroi d’un prêt immobilier. Jusqu’à maintenant, l’emprunteur, dans le cadre d’une négociation de taux ou pour obtenir l’octroi d’un prêt immobilier, acceptait parfois de domicilier l’ensemble de ses revenus dans la banque prêteuse, pour une durée indéterminée. Comme l’analyse le courtier en crédit immobilier Empruntis, avec cette réforme, "la domiciliation ne pourra plus être le point d'entrée central des banques. Elles vont devoir continuer à repenser leurs stratégies en matière de fidélisation et d'équipement en services et seront peut-être enclines à relever leurs taux pour maintenir leurs marges voire d'accroitre les écarts entre ce que l'on appelle les profils premium et les profils plus "classiques" d'emprunteurs…" Une sombre perspective pour bon nombre d’emprunteurs.

Un contrat de prêt de plus en plus souple L’ordonnance du ministère de l’Economie précise que "lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur" la domiciliation des revenus "l'avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l'avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres". Cette modification fait suite à tout un tas de mesures venant clarifier et assouplir le contrat de prêt immobilier. En 2014, la loi Hamon permettait aux particuliers de changer quand ils le souhaitaient d’assurance emprunteur, un an après avoir obtenu leur crédit. 3 ans plus tard, la loi Sapin II étendait ce droit et dès 2018, tous les particuliers ayant souscrit un prêt immobilier pourront changer d’assurance à chaque date anniversaire de leur contrat. Une méthode qui leur permettra de faire des économies, comme nous l’expliquait Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit immobilier Meilleurtaux. A ces nouvelles règles viennent s’ajouter le formulaire de prêt standard, en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Le document comprend "un exemple représentatif du montant total du crédit, du coût total du crédit pour l'emprunteur, du montant total dû par l'emprunteur et du taux annuel effectif global" ou encore "l'indication d'autres coûts éventuels supportés par l'emprunteur en lien avec le contrat de crédit qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit", précisait le décret d’application du 16 mai 2016. De quoi redonner un peu de pouvoir aux emprunteurs face aux banquiers.



Crédit immobilier : êtes -vous contraint de domicilier vos revenus ? Le 16/06 à 11:00, mis à jour à 11:37

L’ordonnance limitant la domiciliation des revenus à 10 ans lors de la souscription de crédits immobiliers est-elle une fausse bonne nouvelle ? Faut-il se réjouir d'une nouvelle avancée en faveur des emprunteurs ? Le rapport de force entre la banque et le particulier a déjà beaucoup évolué depuis que les courtiers en crédit immobiliers sont venus bousculer la donne. Depuis quelques années, nous sommes vraiment entrés dans l'ère de la libre concurrence et les rachats de crédit ne se comptent plus. Les banques font d'autant plus d'efforts que le crédit immobilier est l'une des tactiques les plus répandues pour conquérir une nouvelle clientèle. D'où la pratique largement répandue d'exiger une domiciliation de revenus. Une entrave à la mobilité bancaire car cette clause, pas toujours écrite, dissuade les clients ayant souscrit un crédit de faire jouer la concurrence et de bénéficier des meilleurs tarifs pour la gestion de leur compte. Mais une ordonnance du 1er juin 2017 (journal Officiel du 3 juin 2017) encadre la domiciliation des revenus dans le cadre de l'obtention d'un prêt immobilier. Cette ordonnance fait suite à la loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. Ce que dit l'ordonnance Ce nouveau dispositif s'appliquera aux offres de prêt immobilier émises à compter du 1er janvier 2018. Les prêts en cours de remboursement et ceux souscrits jusqu'à la fin de l'année ne sont donc pas concernés. Mais à partir de l'année prochaine, la domiciliation ne pourra être imposée pour une durée supérieure à 10 ans selon un décret à paraître (moins si la durée du crédit est plus courte). En échange de cette domiciliation, l'emprunteur doit bénéficier d'un avantage individualisé. L'ordonnance va assez loin dans les détails. Les établissements de crédit qui imposeront la domiciliation des salaires (ou des revenus assimilés) pour l'octroi d'un crédit immobilier seront en effet tenus d'en informer clairement l'emprunteur et de préciser la nature de l'avantage individualisé obligatoirement consenti en contrepartie.

Quid si l'emprunteur ne respecte pas son engagement ? Si l'emprunteur ne respecte pas son engagement, la banque pourra supprimer l'avantage consenti pour l'ensemble des échéances restantes. À l'issue du délai prévu dans le contrat, l'emprunteur pourra choisir de domicilier son salaire ou ses revenus dans un autre établissement, tout en conservant l'avantage individualisé jusqu'au remboursement intégral du prêt, sans risquer des pénalités. Toute clause par laquelle le prêteur conditionnerait l'octroi du prêt à la condition de domiciliation sans l'assortir en contrepartie de l'avantage individualisé, serait réputée non écrite.

Est-ce une réelle avancée ? A priori, cette ordonnance semble favoriser les emprunteurs. Mais dès 2004, la Commission des clauses abusives recommandait que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet « d'obliger l'emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l'ensemble de ses revenus sur un même compte dans l'établissement prêteur, sous peine de déchéance du terme, alors même que l'emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l'emprunteur »*. Avant cette ordonnance, explique le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com, quelques banques incluaient dans leur contrat de prêt une notion de « taux préférentiels » en échange d'une domiciliation de revenus des emprunteurs et ce, pendant toute la durée de prêt quelle qu'elle soit. Dans ce sens, le nouveau texte pourrait être un progrès. Dans un deuxième cas de figure, certains établissements laissaient entendre dans le cadre de la négociation commerciale avec le client demandeur d'un prêt immobilier que cette domiciliation de revenus était nécessaire pour obtenir le prêt. Selon Meilleurtaux.com, cela signifiait que si l'emprunteur décidait en cours de prêt de domicilier ses revenus dans un autre établissement bancaire, ayant par exemple des frais moins élevés, la banque initiale pouvait lui appliquer des pénalités ou remonter le taux d'intérêt. Cependant dans les faits, ces exigences « assez limites » n'étaient pas ou très peu appliquées. Dans le faits, la plupart des clients se trouvaient donc libres de leurs mouvements. « Le gouvernement vient en réalité de graver dans le marbre la possibilité pour une banque d'exiger la domiciliation des revenus d'un emprunteur sous réserve d'avantages préférentiels (taux d'intérêt notamment) consentis », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. « il s'agit d'une mesure qui, visant à limiter la durée d'une pratique existante, pourrait en réalité réduire les droits des consommateurs (...) cela va évidemment à l'encontre de l'esprit de la Loi Macron sur la mobilité bancaire », estimet-elle. *Texte adopté le 27 mai 2004 Recommandation N°04¬03 Prêt immobilier BOCCRF du 30/09/2004

Renégocier son crédit immobilier n'est pas chose toujours facile Intérêts privés le 21/06/2017 à 17:310 Avec les taux d'intérêt bas, de nombreux ménages ont renégocié leur crédit immobilier auprès de la banque initiale ou d'une banque concurrente (rachat de prêt). Sur la seule année 2016, plus de 500 000 ménages ont réalisé cette opération. Mais la démarche n'est pas toujours aisée et de nombreux litiges sont nés à cette occasion. Une étude publiée par l'UFC-Que Choisir dénonce « les pièges tendus par les banques tout au long du parcours de renégociation ». Ainsi, elle constate notamment que des établissements retardent la remise du décompte de remboursement anticipé, document nécessaire au rachat, le délai record relevé allant jusqu'à 11 mois ! Selon l'enquête, 39 % des litiges concernent des erreurs et des surfacturations comme des exonérations de frais promises finalement non honorées ou de coûteux intérêts intercalaires prélevés par la nouvelle banque ou encore des facturations multiples d'une même prestation. Il est également relevé la facturation d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) à des ménages contraints de rembourser leur crédit à la suite d'une mobilité professionnelle ou de la perte de leur emploi, alors que la loi les en exonère. Les frais de renégociation sont également en forte hausse. Ils ont augmenté de 18 % entre 2012 et 2017 en cas de négociation avec sa propre banque (pour atteindre en moyenne 1,34 % du capital restant dû). La hausse des frais atteint 24 % en cas de rachat auprès d'un autre établissement avec une moyenne de 323 € (alors qu'ils sont restés stables pour les emprunts importants). Etude UFC-Que choisir Renégociation de crédit immobilier -juin 2017

Le point

Immobilier



Le régime Malraux, une économie d’impôt importante et immédiate TFinances Publié le 09/05/2017



Vous pouvez bénéficier d’un patrimoine immobilier rénové tout en profitant d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 120 000 euros. C’est en effet possible grâce à la loi Malraux. Bonne nouvelle, ce dispositif est encore plus avantageux en 2017.

Le montant des dépenses éligibles est de 400 000 euros. Soit une économie d’impôts maximum de 120 000 euros. Ce plafond s’apprécie désormais sur une durée de quatre années consécutives. L’évolution du cadre législatif permet d'ajuster l'avantage fiscal aux dépenses engagées. Pour bénéficier de l’avantage Malraux, votre investissement doit porter sur un immeuble à restaurer situé notamment dans un site patrimonial remarquable (SPR). Le régime Malraux vous permet d’investir dans un patrimoine de grande qualité situé en centre-ville ; un secteur traditionnellement prisé des candidats locataires. De plus, le jour où vous souhaiterez revendre le bien, il pourra à la fois intéresser des investisseurs comme vous ou de futurs propriétaires occupants. Ce qui vous assure une revente facile avec une plus-value à la clef !

Les immeubles concernés

Pour être éligibles au Malraux, les immeubles doivent nécessiter une importante rénovation des parties intérieures (rénovation des appartements, des cages d'escaliers, des halls d'entrées...), et extérieures (ravalement, remplacement des fenêtres, réfection de la toiture, etc.). Jusqu'à présent, la réduction d'impôt s'appliquait uniquement aux logements et, sous certaines conditions, aux locaux professionnels. La loi de finances rectificative pour 2016 a étendu le bénéfice de l'avantage fiscal aux locaux n’étant pas initialement destinés à l'habitation mais le devenant à l'issue des travaux de rénovation.



À noter : Encadrés par les Architectes des Bâtiments de France, les travaux sont soumis à de nombreuses contraintes. Il est donc fortement déconseillé de se lancer seul dans cette entreprise.

Jusqu’à 120 000 euros d’économies d’impôts

Un investissement Malraux ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu dont le taux diffère suivant la localisation de l'immeuble. Il atteint 30% des travaux lorsque l'immeuble est situé dans un SPR visé par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (22% pour les autres SPR). L’avantage obtenu échappe au plafonnement des niches fiscales.



À noter : Si la réduction d'impôt imputable une année excède le montant de votre impôt, vous pouvez reporter le solde sur les impôts des trois années suivantes.

Un engagement locatif de 9 ans

L'engagement de louer le bien pendant 9 ans est la dernière condition pour bénéficier de la réduction Malraux. La dernière loi de finances rectificative a assoupli les conditions de reprise en cas de rupture de l’engagement locatif. Si cette rupture intervient suite à une invalidité, un licenciement ou encore au décès de l'investisseur ou de son conjoint, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. L’investissement Malraux est donc particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés (au minimum 15 000 € d’impôts par an).



INDUSTRIE & SERVICES // 17

Les Echos Mercredi 31 mai 2017

L’immobilier ancien à Paris sur le point d’atteindre un nouveau record de prix l Les prix de l’immobilier ancien devraient battre tous les records dans la capitale cet été. l Selon les estimations des notaires, une hausse annuelle de 7 % les porterait en moyenne à 8.800 euros le mètre carré. IMMOBILIER Hélène Dupuy @helenecpdupuy Un mètre carré à 8.800 euros en moyenne pour un appartement ancien à Paris ! C’est ce que prévoit la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France au vu des avantcontrats de vente enregistrés. Elle a estimé, mardi, que les prix des appartements anciens dans la capitale devraient atteindre un nouveau record historique en juillet 2017. Le précédent, à 8.460 euros le mètre carré, remonte à l’été 2012. Au premier trimestre 2017, le prix moyen était déjà de 8.450 euros le mètre carré, soit une hausse de 5,5 % sur un an. Et ce dans un marché dynamique, avec un volume de transactions record pour un premier trimestre, de plus de 10.000. Dans 7 arrondissements parisiens (1er, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e), les prix dépassent 10.000 euros le mètre carré, voire dans les quartiers les plus cossus de la capitale, dans les 1 e r , 4 e , 6 e , 7 e , plus de 11.000 euros. Au dernier trimestre 2016, seuls les 6e et 7e avaient vu des biens dépasser cette barre. A l’inverse, il ne reste plus que 4 arrondissements en dessous des

8.000 euros le mètre carré : les 13e (7.740 euros), 18e (7.580 euros), 19e (6.910 euros, le moins cher de la capitale) et 20e (7.380 euros). Un arrondissement sur deux a enregistré une variation annuelle de prix supérieure à 5 % au premier trimestre 2017. Après avoir connu « une lente érosion pendant trois-quatre ans » et être descendus à 7.880 euros le mètre carré, les prix des appartements parisiens sont orientés à la hausse depuis l’été 2015. Ils ont ainsi retrouvé au premier trimestre 2017, « en moins de deux ans, leur plus haut » de 2012, commentent les notaires. La valeur des biens immobiliers est tirée à la hausse dans la capitale du fait, notamment, d’un stock très limité d’appartements à vendre au regard d’une forte demande.

croît de demandes avec très peu d’offres », souligne le notaire parisien Thierry Delesalle. Selon lui, « il y a des risques de tensions sur les 5-pièces, à Paris ». Derrière les Italiens, qui acquièrent 17 % des biens cédés à des étrangers dans la capitale, les Britanniques se classent en deuxième position, en générant 10 % de ces transactions. Mais la volonté gouvernementale de concentrer l’ISF sur le seul patrimoine immobilier pourrait inciter les investisseurs à privilégier d’autres placements que la pierre. « Certains propriétaires immobiliers pourraient vendre leur placement, faire des arbitrages et aller sur d’autres actifs. Ce flux devrait alimenter un peu le marché et calmer la hausse des prix, vers 20182019 », anticipe Thierry Delesalle. Cette hausse des prix concerne désormais toute la France. Les logements anciens ont augmenté de 3 % sur un an, selon l’indice NotairesInsee. Selon leurs données, la progression enregistrée de janvier à mars, par rapport à la même période de l’an dernier, s’amplifie et se révèle plus forte pour les prix des appartements (+3,4 %) que pour ceux des maisons (+2,6 %).

Risque de tension sur les grands appartements

De fait, les acheteurs sont incités à l’achat dans un contexte de taux de crédit immobiliers bas – bien qu’en lente remontée – et de prix en pente ascendante. « Le nombre d’acquéreurs ne cesse de croître. Nous pensons qu’il devrait rester stable, excepté pour les biens de grande importance où, peut-être en raison du Brexit, il pourrait y avoir un sur-

(

Lire l’éditorial de François Vidal page 9

Comment les courtiers se préparent à la hausse des taux du crédit

La machine à construire des logements continue de tourner à bon régime

La baisse des taux a dopé leur activité et leur notoriété. Les courtiers espèrent que la remontée va les rendre indispensables.

Les mises en chantier de logements neufs ont progressé de 15,1 % de février à avril en France, à 97.400 unités.

Etienne Goetz @etiennegoetz

Tandis que les prix des logements anciens flambent à Paris (lire cidessus), progressent dans une moindre mesure en Ile-de-France (+1,8 % au premier trimestre 2017 par rapport au dernier trimestre de 2016) et sur l’ensemble du territoire (+1,9 %), portés notamment par des taux de crédit immobilier toujours bas (lire ci-contre), la machine à construire des logements neufs continue, elle, de tourner à bon régime. Le nombre de mises en chantier de logements neufs a ainsi progressé de 15,1 % de février à avril en France, par rapport aux trois

Pile ou face, je gagne toujours. Après avoir profité de la baisse des taux depuis 2014, les courtiers en crédit immobilier comptent bien profiter aussi de la hausse du coût de l’argent. Du moins, ils s’assurent de ne pas y laisser quelques plumes. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire crédit logement/ CSA, le taux moyen du crédit immobilier s’élevait à 1,55 % en avril, contre 1,31 % en novembre. « Les taux restent bas », tempère Maëlle Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. A court terme, ce léger rebond soutient le marché en déclenchant les actes d’achat pour ne pas rater le coche. Passé quelques mois, l’effet commence toutefois à se faire sentir. Chez Vousfinancer.com par exemple, la part des renégociations est tombée à 5 % en mai, contre 26 % ces derniers mois. Mais le secteur reste flegmatique. Les taux remontent ? Tant mieux, répond en substance Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, leader français. Et la fin des renégociations ? « C’était bien de le faire, on a rendu du pouvoir d’achat aux Français. Mais je suis content que ce soit terminé. On va revenir au cœur de notre métier, qui est de faciliter l’accès au crédit. » A long terme, la hausse aurait même des effets bénéfiques pour l’activité des courtiers, assure Sandrine Allonier chez Vousfinancer.com. Quand les taux baissent, les banques ont en effet tendance à se couper de tout intermédiaire. Elles parient sur le fait que les clients viendront les voir de toute façon. « Les courtiers ont désormais un rôle plus important et reprennent un peu de pouvoir », explique la responsable des parte-

Les chiffres clefs nariats bancaires pour Vousfinancer.com. Un pouvoir d’autant plus important que la « grande vertu des renégociations a été d’augmenter la notoriété du métier », auprès des emprunteurs, souligne Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études chez Empruntis. Aujourd’hui, environ un tiers de la production de nouveaux crédits passe par un courtier.

Diversification

Si les acteurs s’accordent sur le fait que la remontée des taux ne va pas créer de choc sur le marché, tous s’organisent néanmoins pour absorber l’inversion de la courbe. Cafpi ambitionne de devenir le tiers de confiance privilégié des emprunteurs et… des banques. Laurent Desmas, président du courtier, va jusqu’à vouloir « remplacer le banquier dans sa mission de conseil ». Les établissements ferment des agences et les consommateurs ne sont pas sûrs de

vouloir tout faire par Internet. Pour les banques, ce serait aussi la promesse de disposer d’un soustraitant à la pointe du métier. C’est pour cette raison que le courtier va amorcer un bond en qualité, avec de nombreuses formations parmi ses 1.500 collaborateurs avec la délivrance d’un label de certification. Empruntis.com va dans le même sens et entend accompagner la « montée en puissance des collaborateurs » avec la multiplication des formations et des outils commerciaux. Vousfinancer.com mise de surcroît sur la diversification au sein de l’immobilier en mettant l’accent sur le courtage en investissement locatif, en SCPI et gestion de patrimoine. Plus complexes, ces domaines sont délaissés par les banques. Enfin Meilleurtaux.com, récemment racheté par Goldman Sachs, parie sur la diversification tous azimuts. Objectif ? « devenir le supermarché de la finance », explique Maëlle Bernier. n

+ 13,7 %

L’AUGMENTATION DU NOMBRE DE PERMIS DE CONSTRUIRE dans l’Hexagone, entre les mois de février et avril, à 116.100 unités.

+ 15,7 %

LA PROGRESSION DES MISES EN CHANTIER de logements ordinaires, à 91.000 unités, sur la même période.

6.400

LE NOMBRE DE LOGEMENTS EN RÉSIDENCE (pour seniors, étudiants…) commencés sur la période.

mêmes mois de 2016, à 97.400 unités, a annoncé mardi le ministère du Logement. Quant au nombre de permis de construire, il a augmenté sur la même période de 13,7 %, à 116.100 unités. Légèrement inférieures aux progressions enregistrées au premier trimestre, respectivement de 18,5 % et de 15,9 %, elles n’en témoignent pas moins du dynamisme retrouvé du secteur, et confirment la reprise amorcée en 2015 et amplifiée en 2016. Le logement neuf s’affirme bien comme la locomotive attendue par les entreprises du secteur. Grâce à elle, « la croissance du bâtiment s’accentuera en 2017 », avait estimé fin mars Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment. Les mises en chantier de logements ordinaires ont affiché une

croissance de 15,7 %, à 91.000 unités, de février à avril. De leur côté, les logements en résidence (pour seniors, étudiants…), un segment de niche plus instable, ont progressé de 7,8 %, à 6.400.

Le logement neuf s’affirme bien comme la locomotive attendue par les entreprises du secteur. Sur les douze mois écoulés à fin avril, le nombre de logements neufs commencés a progressé de 14,6 %, à 391.500 unités. Celui des permis de construire a augmenté de 13,5 %, à 465.400 unités, sur ces mêmes douze mois. — A. Bo.

VENDREDI 2 ET SAMEDI 3 ET DIMANCHE 4 JUIN 2017

PATRIMOINE.LESECHOS.FR/

PATRIMOINE

IMMOBILIER // La location en meublé touristique de courte durée devient

de plus en plus réglementée. Toutes les démarches à effectuer pour louer en toute légalité.

Hélène Dupuy @helenecpdupuy

Quelle fiscalité ?

A

Deux types d’imposition sont possibles. La plupart des loueurs peuvent opter pour le régime micro-BIC, car leurs recettes annuelles ne dépassent pas 33.200 euros (pour les revenus 2017). Ils bénéficient alors d’un abattement de 50 % sur les recettes encaissées. Ce régime a l’avantage de la simplicité. Ils peuvent aussi opter pour le régime réel, « plus intéressant dans 85 % des cas », estime Maud Velter, car, dans le cadre du régime réel, l’impôt s’applique sur les revenus locatifs après déduction des charges (électricité, frais de copropriété, travaux, amortissements sur la façade, le gros œuvre et le mobilier, etc.). Au-delà du seuil de 32.200 euros, le régime réel d’imposition s’impose. Vous pouvez faire la simulation sur le site jedeclaremonmeuble.com.

vec le développement de sites comme Airbnb, Homelidays ou Abritel, et les gains qu’ils permettent de réaliser, la location saisonnière a de quoi séduire. Mettre son bien immobilier en location de courte durée présente de nombreux avantages. Elle permet de bénéficier d’une réglementation plus souple – celle du Code civil et du Code du tourisme – que les locations meublées ou nues classiques. Mais l’étau s’est resserré ces derniers mois sur le meublé saisonnier.

Pour quelle durée peut-on louer son bien ?

Chaque séjour ne doit pas excéder 90 jours pour un même locataire, que vous louiez votre résidence secondaire ou principale. Pour cette dernière, le logement ne peut être mis en location plus de 120 jours par an et les plates-formes de mise en location doivent veiller au respect de cette durée maximale. A contrario, une résidence secondaire peut être mise en location sans aucune limitation du nombre de jours dans l’année.

Quelles démarches effectuer au préalable ?

l S’il s’agit de votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration en mairie, quelle que soit la taille de la commune. La situation se corse si la résidence secondaire que vous louez est située en zone dite « tendue », c’est-à-dire dans les villes de plus de 200.000 habitants et les départements limitrophes de la capitale. Les mairies peuvent exiger une autorisation de changement d’usage du logement. « Seules celles de Nice, Lyon, Marseille et Paris la demandent, et l’obtenir dans cette dernière n’est pas chose aisée », explique Maud Velter, directrice associée de Lodgis, spécialiste de la location meublée. Dans la capitale, le bailleur doit respecter des règles de compensation : 1 mètre carré de logement transformé en meublé touristique doit être compensé par la transfor-

B

mation de 1 mètre carré de commerce en habitation. Certains arrondissements (du centre et de l’ouest) sont même soumis à une compensation renforcée (la règle est de 2 pour 1). Contrevenir à ces règles à Paris exp ose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 50.000 euros par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. S’il passe par une agence ou une plateforme Internet, le bailleur doit déclarer sur l’honneur qu’il a obtenu ce changement d’usage. l Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou secondaire, si vous êtes en copropriété, vous devez aussi vérifier que le règlement de l’immeuble n’interdit pas le meublé touristique. Le logement lui-même doit respecter des conditions minimales d’habitabilité et de confort. Les contrats passés avec les locataires sont encadrés et vous devez fournir un dossier de diagnostic

technique. La loi a également renforcé les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location. Elle permet aux communes de plus de 200.000 habitants et de la petite couronne parisienne d’exiger un enregistrement et de mettre en place une procédure de télédéclaration pour toutes les locations de courte durée. Lors de la déclaration en ligne, le loueur se verra attribuer un « numéro d’enregistrement » qui devra figurer dans l’annonce de location saisonnière publiée par un intermédiaire (agent immobilier ou plate-forme numérique). Ce « permis de louer » est obligatoire, et ce pour toutes les communes soumises à une autorisation de changement d’usage qui décideront d’appliquer le dispositif. Prévue par la loi pour une République numérique du 7 octobre 2016, cette mesure n’avait pas encore été mise en place puisque le décret qui en fixe les modalités vient d’être publié (28 avril 2017).

La balle est désormais dans le camp des mairies qui peuvent décider ou non d’appliquer cette mesure en imposant aux bailleurs d’obtenir un numéro de déclaration. « A Paris, par exemple, la délibération du conseil municipal devrait avoir lieu en juin et la mise en application devrait intervenir au mois d’octobre », souligne Maud Velter.

Que faut-il payer ?

Les bailleurs doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus (même les locataires en cas de sous-location). Ces derniers sont soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). (Lire ci-dessus). Dans les communes qui l’appliquent, le loueur est également tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Dans une quarantaine de villes, dont Paris, Airbnb prélève directement la taxe de séjour. Les loueurs

–0,5 %

0Loft de 127 m2 à Pantin A 700 mètres du métro Eglisede-Pantin, le bien de 121 m2 (loi Carrez) est au rez-de-chaussée d’une ancienne imprimerie.

Retrouvez l’appartement

Espaces Atypiques

0Atmosphère contemporaine Spacieuse et lumineuse, la pièce à vivre réunit cuisine ouverte, salon et coin repas. La partie nuit comprend deux chambres et une suite parentale. En sus, deux emplacements de parking.

la semaine sur a delesechos.fr/patrimoine

n’ont aucune formalité à accomplir à ce titre. Autre mesure qui durcit les obligations des bailleurs en location saisonnière : au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les particuliers loueurs en meublé (de leur résidence principale et secondaire) doivent, depuis le 1er janvier 2017, s’affilier au RSI, Régime social des indépendants, et verser les cotisations correspondantes. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 permet cependant, dans certains cas, de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale. Dans cette configuration, les cotisations sociales sont déterminées sur la base des recettes locatives diminuées d’un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés). Pour faciliter la surveillance, les plates-formes devront déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs à compter du 1er janvier 2019. n

Le chiffre de la semaine

L’APPARTEMENT DE LA SEMAINE

0Prix 599.000 euros

CMS Bureau Francis Lefebvre

Location saisonnière : les règles à respecter

LA BAISSE DES LOYERS EN FRANCE EN 2017 Sur les cinq premiers mois de l’année, les prix du marché locatif marquent une baisse alors que l’inflation a nettement rebondi. La mobilité résidentielle a aussi fléchi de 2,4 % en moyenne sur la période. D’après Clameur, l’observatoire des loyers du marché locatif privé, la baisse constatée, qui fait suite à un ralentissement de la hausse l’an dernier (+ 1 % en 2016 après + 1,1 % en 2015), touche l’ensemble du territoire et pas seulement les zones tendues.

LA CHRONIQUE DU FISCALISTE

— ANDRÉ LOUP

Avocat counsel, CMS Bureau Francis Lefebvre

Prélèvement à la source : quel impact sur l’ISF ? Tel qu’il est actuellement prévu par la loi, le prélèvement à la source créera un ressaut de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), et sans doute aussi de l’impôt sur la fortune immobilière promis à le remplacer, lors de l’année de son entrée en vigueur. Rappelons que les contribuables assujettis à l’ISF peuvent déduire de l’assiette de cet impôt leur dette d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux existant au 1er janvier. Pour la dernière fois en 2017, le montant qu’ils pourront ainsi déduire correspondra à la totalité des impôts frappant les revenus de l’année antérieure. L’entrée en vigueur du prélèvement à la source, prévue pour 2018, changera la donne. En effet, le nouveau mécanisme fera que les contribuables commenceront dorénavant l’année sans dette fiscale.

« Dommage collatéral »

En rythme de croisière, cela sera, en général, sans incidence en matière d’ISF : l’impôt ayant été payé à la source l’année précédente, la disparition de cette dette déductible sera compensée par une baisse identique des avoirs bancaires imposables. Tel ne sera cependant pas le cas en 2018 : l’effacement de la dette fiscale résultera alors de l’octroi du crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement, et non d’un paiement. La disparition de la dette fiscale déductible, sans sortie équivalente de ressources, entraînera donc inévitablement une hausse de l’assiette de l’ISF 2018. Seule une intervention législative ou administrative permettrait d’éviter ce « dommage collatéral » lié au passage au prélèvement à la source. n

4

A RETENIR

Si aucune mesure •corrective n’est adop-

tée, le prélèvement à la source créera, en 2018, une augmentation mécanique de l’ISF.

L'immobilier haut de gamme pour réduire vos impôts Boursorama avec Pratique.fr le 05/06/2017 à 18:20

Pour les plus fortunés, investir dans la vieille pierre peut s'avérer fiscalement très avantageux. Si vous décidez d'investir dans les monuments historiques ou encore dans un bien de caractère à sauvegarder (investissement Malraux), vous pourrez bénéficier d'importantes réductions d'impôt. Si vous avez moins de moyens ou que vous préférez le neuf, le dispositif Pinel peut aussi se révéler intéressant.



Investir dans les monuments historiques

En plus de s'offrir l'occasion de posséder un magnifique patrimoine classé ou inscrit, investir dans un monument historique vous permet également de bénéficier d'un régime fiscal très avantageux. Pour profiter du dispositif vous devez toutefois vous engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans. Si vous décidez d'habiter sur place et d'exploiter le domaine, les charges foncières se rapportant à la partie occupée par vous sont imputables sur votre revenu global. L'administration fiscale admet que les 3/4 des dépenses sont engagées pour la partie ouverte au public, le quart restant étant destiné à la partie privative. En cas de déficit, celui-ci peut être déduit du

revenu global sans limite. Si vous désirez vous réserver l'usage exclusif du bâtiment, les charges qui viennent directement en déduction de vos ressources sont celles qui correspondent aux travaux de restauration exécutés ou subventionnés par la direction des affaires culturelles. Elles ne sont déductibles que de 50% s'il s'agit de charges courantes, une fois les subventions déduites. Enfin si vous louez le bien, le rendement locatif brut s'élève à 3%. Vous pouvez obtenir des subventions si les travaux effectués sont strictement encadrés par la Direction générale des affaires culturelles. Leur montant s'élève en moyenne à 35% du côut des travaux pour un immeuble classé et à 15% pour un immeuble inscrit à l'inventaire. Rappelons enfin que ce type de placement n'est pas visé par le plafonnement global des avantages fiscaux et que les bâtiments classés ou inscrits sont exonérés de droits de succession s'ils sont ouverts au public.

Le dispositif Malraux

Un autre dispositif très intéressant pour bénéficier de réductions d'impôts et réaliser d'importantes plus-values est le dispositif de défiscalisation dit « Malraux ». Pour en bénéficier vous devez acheter un bien immobilier de caractère à restaurer, situé soit dans un secteur sauvegardé, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou bien encore dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Là encore, vous ne serez pas soumis au plafond global des avantages fiscaux. Les travaux de restauration et de rénovation pris en compte permettent des réductions d'impôts de 30% dans les secteurs sauvegardés et quartiers dégradés et de 22% dans les ZPPAUP et les AVAP. Ces dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000€ sur 4 ans. Il est donc possible de réaliser jusqu'à 120 000€ d'économie d'impôts sur 4 ans. Le dispositif Malraux est ouvert à tous les contribuables, bien que ce type d'investissement s'adresse plus particulièrement aux foyers ayant une fiscalité très élevée car il faut pouvoir absorber le coût des travaux en un ou deux ans. En outre, la réduction d'impôts est conditionnée à la mise en location du bien durant 9 années.

Trucs et astuces

Pour les contribuables moins aisés, il est recommandé de se tourner vers le dispositif dit « Pinel ». En contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans au montant plafonné, et sous conditions de ressources des locataires, vous aurez droit à une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% du prix d'achat étalée sur la durée de la location.

Immobilier : les prix ont continué leur envolée à Paris au mois de mai H24 Finance pour Boursorama le 06/06/2017 à 15:11

Le prix moyen au mètre carré a progressé de +1,4% au mois de mai dans la capitale française selon le dernier baromètre de MeilleursAgents.com. Au cours des 12 derniers mois, l’immobilier a progressé de +7,2% en moyenne à Paris et +11,8% à Bordeaux, des chiffres très élevés. Dans les grandes villes, l’immobilier français poursuit son ascension fulgurante depuis le début de l’année. « Selon nos estimations et les transactions réalisées en mai, les prix parisiens ont déjà retrouvé, voire dépassé, les niveaux record atteints en juin 2011 » affirme ainsi Sébastien de Lafond, Président de MeilleursAgents.com. D’après les chiffres issus des promesses de vente signées au cours du mois dernier, « Le prix moyen du mètre carré parisien s’établit à 8 709 euros, avec de grands écarts entre le 19ème arrondissement à 7 070 euros et le 6ème à 12 583 euros » commente l’agence. Au cours des derniers mois, la hausse des prix dans la capitale avait surtout été tirée par les petites surfaces. Elle est désormais également tirée par les grandes surfaces. « Les grands appartements familiaux (3 pièces et plus) voient leurs prix augmenter de +2% en un mois » observe Sébastien de Lafond, pour qui cette hausse des prix « rappelle la période de forte inflation entre 2010 et 2011 ». Dans le reste de l’Île-de-France, le mouvement est moins marqué : « La hausse parisienne continue de se propager dans une moindre mesure en Petite Couronne alors que les départements de la Grande Couronne marquent une pause ».

Province : la surchauffe se poursuit à Bordeaux

Depuis le début de l’année, les regards sont également tournés vers l’immobilier à Bordeaux, qui connaît une très forte progression depuis plusieurs mois. Cette progression s’est poursuivie en mai (+1,3%), portant la hausse des prix à +8,9% depuis le début de l’année et +11,8% sur 12 mois. « Bordeaux poursuit sa tendance haussière extrême (…). Depuis plusieurs mois, nous soulignons les risques de surchauffe du marché bordelais » commente Sébastien de Lafond. « Les prix des autres grandes villes augmentent aussi, mais dans des proportions plus raisonnables ».

Les taux de crédit reprennent le chemin de la baisse

L’actuel dynamisme de l’immobilier français reste en grande partie lié au faible niveau des taux de crédit, qui ont repris leur tendance baissière en mai, suivant la légère baisse des taux souverains français à l’issue des élections présidentielles. « Les acheteurs bénéficient toujours de taux extrêmement bas qui ont même légèrement baissé en mai passant de 1,85% en moyenne sur 20 ans en avril à 1,80% en mai » détaille MeilleursAgents. À ceci s’ajoute le fait que « L’évolution positive de plusieurs indicateurs économiques (chômage, croissance, inflation) contribue à la confiance des acteurs ». Une inconnue perdure, à savoir la question des réformes à venir vis-à-vis de la fiscalité immobilière en France. « Nous attendons Immobilier : les prix ont continué leur envolée à Paris au avec un peu d’anxiété les contours du futur Impôt sur la Fortune mois de mai Immobilière, sensé taxer la "rente immobilière" » reconnaît Légende : Baromètre meilleursAgents : les prix de Sébastien de Lafond. l’immobilier ont poursuivi leur progression dans les 10 principales villes de France en mai. L’exonération de la taxe d’habitation pour certains foyers français et le renforcement de l’encadrement des loyers, mesures évoquées par Emmanuel Macron au cours de la campagne présidentielle, pourraient également avoir à l’avenir des impacts sur les prix de l’immobilier en fonction des modalités de ces réformes qui restent encore très incertaines à l’heure actuelle. H24 Finance pour Boursorama.



Réussir son investissement locatif en 2017 : trois conseils pratiques INVESTISSEMENT LOCATIF Par Christian Fontaine Publié le 08/06/2017 à 16:43 - Mis à jour le 08/06/2017 à 16:44



Choisir une ville dynamique, préférer le neuf pour défiscaliser mais l’ancien pour se constituer un complément de revenus, bien négocier son crédit : telles sont les règles d’or d’un investissement locatif réussi. 1) Acheter dans une ville dynamique Où acheter pour être gagnant à coup sûr dans dix ans ? Nul ne peut prévoir l’évolution du prix des logements. En revanche, il est possible, à partir critères objectifs, d’identifier les communes où le marché est solide et prometteur, au delà des cycles immobiliers. Pour vous aider dans vos choix d’investissement, chaque année, nous analysons, en plus des données classiques de marché (prix, loyers, rendements), le dynamisme économique et démographique des principales métropoles. Arrivent en tête de notre classement 2017 : Bordeaux, pour sa politique de rénovation urbaine et ses prix inférieurs aux villes comparables ; Lyon, pour son dynamisme économique ; Nantes pour sa qualité de vie et Toulouse pour son échelle de prix des maisons et des appartements plus attractive que Montpellier. Paris, Lille, Strasbourg et Marseille offrent aussi des opportunités pour un investissement locatif. Bien sûr, partout, il est possible de réaliser de bonnes affaires. 2) Ancien ou neuf : les critères de choix La résidence principale payée, il peut être attractif d’acheter un logement pour le louer. Avec un double objectif : réduire vos impôts dans un premier temps, puis compléter vos revenus une fois à la retraite. La solution la plus simple consiste à acheter dans le neuf pour profiter de la loi Pinel (jusqu’à 54.000 euros de bénéfice fiscal sur neuf ans à raison de 6.000 euros par an). Mais vous pouvez aussi investir dans un bien ancien à rénover. Les travaux venant en déduction des loyers, vous créez un déficit foncier reportable sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros par an, ce qui réduit aussi vos impôts. L’ancien est moins cher que le neuf (de 20 à 25%) et vous avez la possibilité de visiter le bien. Le neuf a pour lui le levier fiscal qui peut être plus important, sans parler de la qualité de la construction qui respecte les dernières normes en matière d’isolation phonique et thermique. A vous de faire votre choix, en fonction de vos goûts personnels et du temps que vous avez à consacrer à votre investissement. 3) Utiliser l’effet levier du crédit Acheter un appartement pour le louer est le seul placement que vous pouvez réaliser à crédit. Ce mode de financement présente deux avantages : vous n’avez pas besoin de disposer d’un apport personnel important et vous profitez d’un «effet de levier». Si vous investissez 100 euros dans un logement dont la valeur progresse de 30%, vous gagnerez 30 euros. Mais si vous en investissez 200 dont 100 empruntés, vous gagnerez 60 euros (moins les frais bancaires), soit 30 euros de plus. Attention, vous devez être en mesure de rembourser la banque si le locataire ne paie plus. Pour maximiser vos gains en prenant des risques mesurés, restez raisonnable sur la durée du prêt et le montant emprunté.



INDUSTRIE & SERVICES // 19

Les Echos Mercredi 28 juin 2017

La SNCF pour une industrie ferroviaire européenne TRANSPORT

AUTOMOBILE

Les discussions pour rapprocher Bombardier et Siemens semblent patiner.

Près de deux ans après le scandale Volkswagen, l’Allemagne cherche à restaurer la confiance des consommateurs.

Alstom soupèse ses propres options afin de se renforcer face à la concurrence chinoise.

Pauline Houédé — Correspondante à Berlin

Thibaut Madelin @ThibautMadelin — Correspondant à Berlin avec L. S. Guillaume Pepy plaide pour un Airbus du ferroviaire. « A la SNCF, nous sommes pour un champion européen », a déclaré, lundi, le président du directoire de la compagnie ferroviaire française à Berlin, lors d’une soirée avec son homologue de Deutsche Bahn. Donc, s’il doit y avoir un rapprochement entre Siemens et Bombardier, entre Bombardier et Alstom, ou entre Alstom et Siemens, nous y serons favorables parce que nous pensons qu’il faut un industriel européen qui ait une taille suffisante pour faire face aux concurrents chinois, coréen, et demain indien. »

Espoir d’alliance

Son appel intervient alors que Siemens mène des discussions avec le canadien Bombardier, qui restructure ses activités européennes. Mais le géant allemand, qui avait essayé d’échanger certains de ses actifs avec Alstom à la faveur de l’OPA de l’américain General Electric sur le fleuron industriel français, n’aurait pas abandonné ses espoirs d’alliance avec le groupe français. « Dans ce secteur, tout le monde parle avec tout le monde », tempère un industriel. « Ma recommandation, ce serait de convaincre la Commission qu’il faut une industrie ferroviaire européenne forte », a ajouté Guillaume Pepy.

Jusqu’ici, les velléités de consolidation européenne se sont heurtées au veto de Bruxelles. Ensemble, Alstom et Siemens contrôleraient en effet l’essentiel du marché européen des trains à grande vitesse. De même, un rapprochement entre Alstom et Bombardier déboucherait en France sur un monopole sur le marché des trains régionaux. Mais la naissance, en 2015, du géant chinois China Railway Rolling Stock Corp. (CRRC), né d’une fusion entre deux leaders du pays, rebat les cartes dans le secteur. Le groupe, qui pèse 30 milliards d’euros de chiffre d’affaires, a de très grosses ambitions à l’export. Il doit livrer plusieurs rames à la République tchèque où il envisage, par ailleurs, l’acquisition de Škoda Transportation. Deutsche Bahn suit aussi les discussions qui ont lieu dans l’industrie avec bienveillance. « Nous sommes naturellement aussi soucieux

qu’en termes d’équipement et d’industrie ferroviaire, nous ayons des partenaires performants, a déclaré lundi Richard Lutz, le patron de la compagnie de chemin de fer allemande. Nous saluons tout ce qui va dans ce sens, a-t-il ajouté sans vouloir spéculer sur les différents rapprochements à l’étude. Il doit y avoir un effort commun pour relever les défis des prochaines années pour le système dans son ensemble ». Si Siemens et Bombardier ne cachent pas leur volonté de rapprochement, qui créerait un ensemble de près de 15 milliards d’euros dans le métier, Alstom se montre sceptique face à l’idée d’un Airbus du ferroviaire. « Il y a beaucoup de constructeurs ferroviaires en Europe, donc je n’imagine pas un groupement de tous les constructeurs ferroviaires autour d’une même plate-forme, ça serait d’une complexité inouïe, et le retour en termes d’économies d’échelle n’est

pas évident », avait déclaré début mai le PDG du constructeur ferroviaire français, Henri Poupart-Lafarge. Avec 7 milliards d’euros de chiffre d’affaires, le groupe peut avoir un problème de taille critique à moyen terme, même si ses résultats actuels sont tout à fait satisfaisants. Mais pour grandir, le groupe a d’autres options, en se tournant vers la Russie (où il possède déjà 25 % de Transmashholding) ou la Corée. Alstom devra également composer avec le nouveau président de la République, Emmanuel Macron, qui nourrit un certain intérêt pour les projets industriels franco-allemands. Or, selon un accord datant de 2014 entre Bouygues et l’Etat français, ce dernier dispose d’une option d’achat pour racheter jusqu’à 20 % du capital d’Alstom détenu par le conglomérat familial et dont il a l’usage des droits de vote. Cette option prend fin en octobre 2017… n

Le mètre carré dépasse 8.500 euros dans la capitale, soit une hausse de plus de 5 % en un an. Paris est deux fois plus cher que Lyon, la plus chère des autres villes françaises.

Gentrification

Catherine Sabbah @csabbah

à 8 % dans 6 villes et contenue entre 4 % et 8 % dans une dizaine d’autres. De son côté, le réseau Century 21 livre le chiffre bien plus raisonnable de 1,5 % en moyenne nationale, mais ce résultat est lissé par les prix dans le périurbain et ceux des quelques villes qui baissent. Les deux analyses se rejoignent, en revanche, sur la flambée à Paris, où les prix ont augmenté de 5,5 % en un an pour le Crédit Fon-

cier, de 7,7 % pour Century 21. Les appartements de la capitale se vendent en moyenne entre 8.450 et 8.950 euros par mètre carré et trouvent preneur à ce prix, de plus en plus rapidement. Mais Paris n’est pas la France : la capitale est même plus de deux fois plus chère que Lyon, deuxième ville la plus chère de l’Hexagone, mais loin derrière à 3.815 euros, selon le Crédit Foncier. L’écart ne

« Paris creuse son écart, c’est une métropole fermée par le boulevard périphérique, où l’on construit peu, où les prix pourraient arrêter de monter, il est peu probable qu’ils baissent beaucoup. Nous sommes encore bien en dessous de Londres », constate Laurent Vimont, président de Century 21. Les départements limitrophes bénéficient de cette gentrification : les Hauts-deSeine, l’un des marchés voisins de la capitale, ont également augmenté de 8,9 % en un an. n

30 %

LA HAUSSE DES VENTES de logement ancien par rapport à 2014, selon les notaires.

sur route plus élevées que celles relevées en laboratoire. Des différences de valeur qui ont contribué à ébranler la confiance des consommateurs. La création de cet institut accompagnera l’introduction, à l’automne, de nouveaux standards de mesure européens associant un protocole d’homologation plus représentatif, le WLTP (Worldwide Harmonized Light Vehicles Test Procedures) et des tests en conditions réelles de conduite (RDE, ou Real Driving Emission).

2 millions de budget

L’association, qui sera fondée avant la fin de l’année, réunira des communes, associations de consommateurs et organisations non gouvernementales. L’entité sera dotée d’un budget annuel de 2 millions d’euros, financé par les constructeurs. Une participation critiquée par les Verts comme par une association environnementale, qui ont souligné l’importance d’un contrôle indépendant. Le ministère des Transports, A l ex a n d e r D o b r i n d t , q u i présentait mardi les résultats partiels de tests ordonnés sur 29 modèles commercialisés en Allemagne à la suite du scandale Volkswagen, a souligné les émissions de CO2 trop élevées détectées sur deux modèles, une Opel Zafira dotée d’un moteur 1,6 litre et une Smart Fortwo (Daimler), deux modèles qui ne sont plus produits. Dix modèles doivent encore être testés dans les prochains mois. n

Faurecia veut prendre la vague de l’électrique L’équipementier mise sur les blocs hybride, électrique ou hydrogène.

cesse de se creuser puisque, entre 2009 et aujourd’hui, les prix parisiens auraient augmenté de 45 %, contre 9 % seulement en moyenne nationale. Même si les Parisiens bénéficient d’un pouvoir d’achat supérieur, il n’explique pas cet écart. Le prix moyen d’acquisition atteindrait 445.000 euros dans la capitale, où l’accès à la propriété devient réservé : 82 % des acquéreurs sont des cadres moyens ou supérieurs pour seulement 7 % d’ouvriers et d’employés.

LOGEMENT

Une nouvelle agence pour faire taire les critiques. Alors que l’organisme d’homologation français vient d’être mis en vente pour éviter des conflits d’intérêts, Berlin a annoncé, lui, la création d’un institut destiné à mesurer les émissions polluantes des véhicules. L’objectif : restaurer la confiance des consommateurs, près de deux ans après le scandale des moteurs Diesel truqués de Volkswagen. Baptisée « Institut allemand pour les mesures d’émissions et de consommation », la nouvelle entité aura pour mission de mesurer les émissions de dioxyde de carbone (CO2) et d’oxyde d’azote (NOx) ainsi que la consommation de carburant d’environ 70 modèles par an et de les publier sur un portail accessible aux consommateurs. Il prendra en compte les émissions en situation de conduite réelle, alors que les mesures étaient jusqu’ici surtout réalisées lorsque les véhicules se trouvent sur des bancs de test. Avec des émissions en conduite

AUTOMOBILE

Immobilier : Paris flambe, la France suit, plus calmement

Quand le marché des logements anciens va-t-il caler ? C’est la question que se posent courtiers, banques et agents immobiliers qui surfent depuis trois ans sur son excellente santé. Pas tout de suite, répondent les courbes orientées à la hausse. Les notaires tablent ainsi sur 880.000 ventes de logements anciens, soit près de 30 % de plus qu’en 2014. Les encours de crédit – hors renégociation – ont augmenté de 8 % en un an pour atteindre 170 milliards d’euros. Quant à la production de logements neufs, elle continue de bien se porter, avec des permis de construire en hausse de 1 3,5 % et les chantiers commencés de 14,6 %. Cette euphorie ne serait pas complète sans hausse des prix : le Crédit Foncier l’estime supérieure

Auto : opération transparence en Allemagne

Il veut doubler les recettes de sa division équipements moteurs. Julien Dupont-Calbo @jdupontcalbo Le flou est l’ennemi de l’industriel, mais Faurecia entend bien faire mentir l’assertion. Alors que les constructeurs automobiles désespèrent de ne savoir sur quel pied danser en matière de motorisation, l’équipementier estime au contraire pouvoir profiter de cette incertitude pour faire des affaires. « Le déclin du diesel ne nous pénalise pas », affirme Patrick Koller, le directeur général du groupe détenu à 46 % par PSA. Au contraire : avec la chute du gazole dans les ventes de voitures neuves, le dirigeant dit disposer dans l’immédiat de meilleures m a rg e s d a n s l e s m o t e u r s essence et hybrides. En attendant l’avènement des moteurs électrique ou hydrogène... « Le diesel nous intéresse toujours, mais il devrait être bientôt réservé aux véhicules utilitaires et aux moteurs de plus de 2 litres. Dans l’essence ou l’hybride, nous sommes présents sur 100 % du périmètre, contre 50 % dans le diesel », se félicite Patrick Koller, qui demande à ses équipes de se placer dans l’électrique et l’hydrogène, là où Faurecia peut faire

« mieux et moins cher » que la concurrence. L’équipementier a déjà signé des contrats de prédéveloppement dans l’électrique, et « discute » dans l’hydrogène. Avec ces nouveaux sujets, et en vendant des systèmes de dépollution dans les bateaux, les camions, les générateurs ou les tracteurs, Faurecia veut doubler les ventes de son activité équipements moteurs, appelée en interne « Mobilité propre ». Le but ? Dépasser les 10 milliards d’euros annuels à horizon 2030, avec une rentabilité opérationnelle de 15 % (contre 9 % en 2016). « Il est plus facile de s’adapter au mix moteur quand on est équipementier. Les constructeurs, eux, sont obligés d’investir dans toutes les motorisations », pointe Patrick Koller.

Compétences nouvelles

Pour remplir ses objectifs, le groupe lorgne sur la structure qui supporte la batterie d’une voiture électrique, ainsi que sur l’organe de régulation de la température des cellules lithiumion. Concernant l’hydrogène, l’équipementier vise le réservoir en fibre de carbone du gaz, la valve de dépressurisation et le « stack » – l’enveloppe de la pile à combustible. Un véhicule démonstrateur doit être présenté en 2019. « Le réservoir et le stack, c’est 80 % de la valeur d’une chaîne de propulsion hydrogène », calcule Patrick Koller, qui souhaite doter le groupe de compétences nouvelles dans le logiciel, la chimie et les composites. Selon lui, pas besoin de réaliser « des acquisitions significatives », la bonne façon de faire étant la création d’écosystèmes spécifiques avec des partenaires. n