L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS ETUDE ANNUELLE CB RICHARD ELLIS | MAI 2011
N°1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels CONSEIL EN COMMERCIALISATION
ASSISTANCE À MAITRISE D’OUVRAGE AUDIT TECHNIQUE
MARKETING INGÉNIERIE FINANCIÈRE
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE DES ENTREPRISES CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CLIENTS PRIVÉS
CONSEIL EN IMPLANTATION
INVESTISSEMENT
ETUDES CONSEIL
AMÉNAGEMENT D’ESPACE GESTION
CONSEIL AUX ENTREPRISES PRÉSENTES A L’ÉTRANGER
EXPERTISE GESTION DE PORTEFEUILLES LOCATIFS
2010 CHIFFRES CLÉS FRANCE 114,6 M€ CA 730 SALARIÉS* 37 IMPLANTATIONS 30 BUREAUX EN RÉGIONS
Lille
Rouen Metz
Caen Le Havre Région Parisienne
Nancy
Brest
Strasbourg
Rennes Blois
Vannes
Tours Nantes
Dijon
Clermont-Ferrand
Mulhouse Besançon
Lyon
Annecy
Bourgoin Jallieu Bordeaux
Chambéry
Grenoble
Avignon Toulouse
Sophia Antipolis
Nice Aix-en-Provence Montpellier Marseille
* Hors franchisés CONTACTS RÉGIONS Stanislas LEBORGNE /
[email protected] Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02
ÉTUDES ET RECHERCHE Aurélie LEMOINE /
[email protected] Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achevé de rédiger le 20 mai 2011 par le département Etudes et Recherche de CB Richard Ellis. Rédaction : Etienne Chatenay, Edouard de Laboulaye, Christelle Bastard, Erika Léonard
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
SOMMAIRE
2
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET PERSPECTIVES
4
BUREAUX : INDICATEURS ET ANALYSE 2010
8
BUREAUX : TENDANCES 2011
10
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : INDICATEURS ET ANALYSE 2010
13
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS : TENDANCES 2011
14
ZOOM : LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 10 000 M²)
16
LES INVESTISSEMENTS
20
LEXIQUE
AGENCES CB RICHARD ELLIS (AFFILIÉES ET FRANCHISÉES) AIX EN PROVENCE Philippe LE NORMAND Tél : 04 42 60 01 31
BOURGOIN JALLIEU Marc GENTY Tél : 04 74 43 34 33
GRENOBLE Hugues de VILLARD Tél : 04 76 46 47 00
[email protected]
[email protected]
[email protected]
ANNECY Jean-François BERTHIER Tél : 04 50 10 22 22
BREST Thomas SLEGERS Tél : 02 98 43 30 30
LE HAVRE Nicolas CARON Tél : 02 35 44 73 75
[email protected]
[email protected]
[email protected]
AVIGNON Pierre MURGUET Tél : 04 90 85 96 00
CAEN Nicolas CARON Tél : 02 31 44 73 75
LILLE Patrick DUEZ Tél : 03 20 21 88 50
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BESANCON Isabelle HORRENBERGER Tél: 03 89 46 20 80
CHAMBERY Xavier TROILLARD Tél : 04 79 33 03 30
LYON Thibaut d'ANTERROCHES Tél :04 72 83 48 48
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BLOIS Cyrille HENAULT Tél : 02 54 74 39 39
CLERMONT-FERRAND Karine RODDE Tél : 04 73 28 78 28
MARSEILLE Philippe LE NORMAND Tél : 04 96 11 46 11
[email protected]
[email protected]
[email protected]
BORDEAUX Alexandre CIEUX Tél : 05 56 90 52 30
DIJON Patrick PEYRUSSIE Patrick MESTANIER Tél : 03 80 51 71 71
METZ François SUTY Tél. : 03 87 18 99 99
[email protected]
[email protected]
[email protected]
MONTPELLIER Martine PATIENT Nicolas HUET Tél : 04 67 50 07 06
ROUEN Bertrand BONNET Nicolas CARON Tél : 02 35 70 73 75
[email protected]
[email protected]
MULHOUSE Jean-Arnaud DESAULLES Tél: 03 89 46 20 80
SOPHIA ANTIPOLIS Georges BENICHOU Tél : 04 93 65 22 54
[email protected]
[email protected]
NANCY François SUTY Tél : 03 83 32 86 77
STRASBOURG Olivier HEYDT Tél : 03 88 37 11 00
[email protected]
[email protected]
NANTES Christophe FOURAGE Tél : 02 40 12 04 00
TOULOUSE Michèle BELLAN Tél : 05 62 72 44 60
[email protected]
[email protected]
NICE Léon PIMIENTA Tél : 04 93 88 66 58
TOURS Franck BOLEVE Tél : 02 47 33 33 33
[email protected]
[email protected]
RENNES Hervé KERMARREC Tél : 02 23 30 23 30
VANNES Stéphane GRIBIUS Tél : 02.97.69.10.00
[email protected]
[email protected]
Les agences CB Richard Ellis participent aux travaux des observatoires régionaux de l’immobilier d’entreprise. Le traitement des données réalisé par ces organismes participe à la qualité de nos études.
© 2011 CB Richard Ellis 1
Évolution du PIB et taux de chômage en métropole Après la récession de 2009, l’économie française a observé en 2010 une phase de convalescence avec une croissance de + 1,5 %. Les régions où le PIB a le mieux progressé sont essentiellement celles de l’Ouest et du Sud du pays. Les meilleures performances étant à mettre au crédit de Pays de la Loire, Midi-Pyrénées, Bretagne, RhôneAlpes, Languedoc-Roussillon et Aquitaine. Tout comme en 2009, les régions industrielles du Nord et de l’Est ont été les moins dynamiques. Le retour à la croissance n’a pas entraîné de réelle amélioration sur le marché de l’emploi. Fin 2010, le taux de chômage en métropole atteint 9,2 %, soit une baisse annuelle de seulement 0,3 point. L’évolution la plus favorable a été observée en Franche-Comté (- 1 point). Suivent Pays de la Loire et Rhône-Alpes (- 0,6 point), puis Alsace, Lorraine, Picardie et Poitou-Charentes (- 0,5 point). En Île-de-France, MidiPyrénées, Nord - Pas-de-Calais, PACA, Aquitaine et Corse, le taux de chômage a moins bien évolué que la moyenne nationale. Les défaillances d’entreprises en France ont reculé, mais sont restées très nombreuses. Selon le cabinet Altarès, elles ont même progressé dans 7 régions (Haute-Normandie, Picardie, Nord Pas de Calais, ChampagneArdenne, Lorraine, Midi-Pyrénées, Languedoc Roussillon). L’activité des entreprises en régions en 2010 par grandes branches de l’économie peut se résumer de la manière suivante : • dans l’industrie, les chiffres d’affaires ont progressé dans toutes les régions de la métropole (avec une ampleur variable selon les secteurs d’activités). Mais cette amélioration n’a pas permis de rattraper les pertes très lourdes enregistrées en 2009. Dans 12 régions, les hausses de chiffre d’affaires ont dépassé + 5 %. Les rebonds les plus conséquents ont été observés en Franche-Comté, en Alsace et en région PACA, alors que Languedoc-Roussillon, Nord-Pasde-Calais et Midi-Pyrénées ont affiché les évolutions les moins fortes. Globalement, l’emploi n’a pas profité de cette amélioration de l’activité et la baisse des effectifs s’est poursuivie à un rythme naturellement plus modéré. • le volume d’affaires dans les services marchands aux entreprises a également progressé partout. Les régions les plus dynamiques ont été Rhône-Alpes, Midi-Pyrénées et Île-de-France. Avec seulement + 1,7 %, la région PACA a un peu déçu. • poursuite quasi généralisée du tassement de l’activité dans le BTP. A ce titre, la Haute-Normandie a été particulièrement en retrait avec - 6,8 %.
Perspectives 2011 Pour 2011, les prévisions de croissance du PIB les plus optimistes concernent l’Alsace, Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon. A contrario, l’activité pourrait faire du sur-place en Franche-Comté, Bourgogne, Haute-Normandie et Champagne-Ardenne. Les anticipations de chiffres d’affaires sont à nouveau à la hausse dans l’industrie et dans les services marchands, bien que la variation de l’activité, exception faite de quelques régions, devrait être plus faible qu’en 2010. Globalement, les entrepreneurs sont plus optimistes quant à l’évolution de la rentabilité d’exploitation, plus particulièrement dans les services marchands aux entreprises.
ÉVOLUTION DU PIB ET DU CHÔMAGE EN MÉTROPOLE 12 %
5%
11 %
4%
10 %
3%
9%
2%
8%
1%
7%
0%
6%
- 1%
5%
- 2%
4%
- 3% 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 (p) 12 (p)
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET PERSPECTIVES
Taux de chômage en métropole au 4T Evolution du PIB (en %) Sources : INSEE, Oxford Economics
ÉVOLUTION DU PIB EN 2010 PAR RÉGIONS Pays de la Loire Midi-Pyrénées Bretagne Rhône-Alpes Languedoc-Roussillon Aquitaine Provence-AlpesCôte d'Azur Corse Poitou-Charentes France Haute-Normandie Alsace Centre Franche-Comté Île-de-France Nord - Pas-de-Calais Auvergne Basse-Normandie Picardie Lorraine Champagne-Ardenne Limousin Bourgogne 0,0 %
0,5 %
1,0 %
1,5 %
Source : Oxford Economics
© 2011 CB Richard Ellis 2
2,0 %
2,5 %
Evolution du taux de chômage 2000-2010 (en pts de %) Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte d'Azur Rhône-Alpes France métropolitaine
+ 3,5 + 0,6 + 0,4 + 0,8 + 1,4 + 1,1 + 1,8 + 0,9 -1,9 + 3,2 0,8 + 1,1 -0,5 + 1,7 + 2,4 + 0,3 + 0,9 + 1,2 + 1,7 + 0,9 - 0,9 + 1,5 + 1,1
Evolution de l'emploi total 2000-2010 -1,9 % 7,1 % 1,3 % - 0,9 % 2,0 % 9,3 % 0,4 % - 1,4 % 19,9 % 0,4 % 3,9 % 4,6 % 12,6 % 2,0 % - 4,2 % 11,0 % 1,8 % 10,2 % - 3,3 % 4,0 % 13,2 % 6,1 % 5,0 %
Evolution de l'emploi total 2010-2020 (p) 7,6 % 5,5 % - 2,5 % 0,5 % - 4,7 % 4,6 % 0,6 % - 7,0 % 10,4 % -2,6 % -2,5 % 6,4 % 15,8 % - 1,9 % - 0,3 % 10,4 % - 0,1 % 4,1 % - 0,4 % 1,5 % 9,1 % 7,8 % 4,6 %
Evolution du PIB 2000-2010 (p)
Evolution du PIB 2010-2020 (p)
Taux de survie des entreprises à 5 ans
4,4 % 17,6 % 7,8 % 5,7 % 4,5 % 16,5 % 6,4 % 0,8 % 31,3 % 1,3 % 5,8 % 14,2 % 20,9 % 7,2 % 3,5 % 22,2 % 10,9 % 15,8 % 2,6 % 11,7 % 18,4 % 13,1 % 12,5 %
17,4 % 22,8 % 12,6 % 13,3 % 10,2 % 23,0 % 14,8 % 10,1 % 24,8 % 10,8 % 10,8 % 23,3 % 35,7 % 11,6 % 11,8 % 27,0 % 12,2 % 19,7 % 10,2 % 17,2 % 23,6 % 22,7 % 20,2 %
54,8 % 54,3 % 57,1 % 59,9 % 56,9 % 58,4 % 55,3 % 57,4 % 60,0 % 54,9 % 54,7 % 51,8 % 49,2 % 61,3 % 52,9 % 54,8 % 53,5 % 58,0 % 54,9 % 51,9 % 50,8 % 54,4 % 52,5 %
Sources : INSEE, Oxford Economics
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
LES DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES RÉGIONALES
(p) : perspective
PANORAMA ÉCONOMIQUE DES RÉGIONS Population 2010 Alsace Aquitaine Auvergne Basse-Normandie Bourgogne Bretagne Centre Champagne-Ardenne Corse Franche-Comté Haute-Normandie Île-de-France Languedoc-Roussillon Limousin Lorraine Midi-Pyrénées Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Picardie Poitou-Charentes Provence-Alpes-Côte d'Azur Rhône-Alpes France métropolitaine
1 856 3 227 1 345 1 474 1 643 3 195 2 545 1 334 311 1 173 1 833 11 798 2 633 746 2 350 2 893 4 026 3 565 1 914 1 774 4 951 6 212 62 799
Part du PIB national 2010 2,7 % 4,6 % 1,8 % 1,8 % 2,2 % 4,4 % 3,5 % 1,9 % 0,4 % 1,5 % 2,6 % 29,5 % 3,2 % 0,9 % 2,9 % 4,1 % 5,1 % 5,1 % 2,3 % 2,3 % 7,3 % 9,8 % 100 %
PIB par habitant 2010 25 971 € 24 876 € 23 102 € 22 026 € 23 860 € 24 070 € 24 188 € 25 256 € 21 336 € 22 620 € 25 036 € 43 909 € 21 219 € 21 876 € 21 919 € 24 851 € 22 432 € 25 162 € 21 446 € 22 476 € 25 896 € 27 749 € 27 988 €
Nombre d'entreprises Emploi total 2010 2009 (en milliers) 75 793 164 632 59 957 59 444 67 694 132 840 97 002 48 810 23 943 45 646 63 972 723 175 150 584 31 615 81 414 146 566 130 188 141 149 62 279 76 367 327 316 324 972 3 035 358
698,3 1228,6 518,0 552,6 646,9 1268,4 971,9 515,8 110,7 445,9 712,1 5690,3 892,2 285,1 800,1 1125,4 1432,1 1468,6 630,5 660,8 1893,6 2492,8 25040,5
Taux de chômage au 4T 2010 8,4 % 9,2 % 8,1 % 8,5 % 8,3 % 7,7 % 8,4 % 9,4 % 9,3 % 9,0 % 10,2 % 8,2 % 12,5 % 7,9 % 9,8 % 9,2 % 12,7 % 7,9 % 10,9 % 9,0 % 10,8 % 8,3 % 9,2 %
Sources : INSEE, Heuler Hermès SFAC, Oxford Economics
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
BUREAUX • INDICATEURS 2010
PARC TERTIAIRE PAR RÉGION (En milliers de m²)
INDICATEURS SYNTHÉTIQUES DU MARCHÉ DES BUREAUX EN RÉGIONS* Demande placée Part du neuf Offre immédiate Part du neuf Offre future certaine à 2 ans Loyer « prime » (HT HC/m²/an) Loyer moyen neuf et restructuré (HT HC/m²/an) Loyer moyen de seconde main (HT HC/m²/an)
2009
2010
Évolution
1 080 000 m² 44 % 2 050 000 m² 32 % 600 000 m²
1 321 200 m² 41 % 1 996 200 m² 23 % 500 000 m²
+ 22 % - 3 points -3% - 9 points - 17 %
250 €
280 €
+ 12 %
159 €
168 €
+6%
126 €
134 €
+6%
Source : CB Richard Ellis
*15
PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
:
Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse
Île-de-France Rhône-Alpes PACA Nord-Pas-de-Calais Pays de la Loire Aquitaine Midi-Pyrénées Bretagne Centre Languedoc-Roussillon Alsace Lorraine Haute-Normandie Poitou-Charentes Brourgogne Picardie Basse-Normandie Champagne-Ardenne Auvergne Franche-Comté Limousin Corse Total
Parc de bureaux (limite basse) 47 099 17 750 12 034 9 706 8 499 7 343 7 304 6 950 5 941 5 081 5 036 4 475 4 214 3 636 3 519 3 509 2 899 2 721 2 695 2 357 1 472 604 164 844
Parc de bureaux (limite haute) 52 333 21 875 14 769 11 912 10 431 9 012 8 964 8 530 7 291 6 235 6 181 5 492 5 172 4 462 4 319 4 307 3 558 3 340 3 308 2 893 1 806 741 196 931
Source : DADS - ORIE
LE MARCHÉ DES BUREAUX VILLE PAR VILLE Offre immédiate au 31/12 (en m²) Aix-en-provence Annecy Avignon Bordeaux Caen Chambéry Clermont Ferrand Grenoble Le Havre Lille Lyon Marseille Metz Montpellier Mulhouse Nancy Nantes Nice Rennes Rouen Sophia Antipolis Strasbourg Toulouse Tours Source : CB Richard Ellis
57 000 41 570 24 000 87 000 43 000 12 500 39 000 130 000 28 900 230 000 382 000 150 000 34 000 70 000 53 050 41 500 120 000 50 000 85 200 72 000 49 000 163 200 236 300 65 000
=
Part du neuf dans l'offre immédiate
Demande placée en 2010 (en m²)
Part du neuf dans la demande placée
20 % 7% 30 % 24 % 30 % 5% 35 % 20 % 16 % 29 % 18 % 22 % 6% 20 % 17 % 13 % 38 % 40 % 30 % 14 % 14 % 20 % 23 % 6%
48 000 24 800 18 000 100 400 18 000 15 000 25 000 67 900 20 000 185 000 219 500 82 000 32 000 62 000 30 600 33 500 86 300 21 000 95 200 42 500 22 100 58 100 140 600 37 200
35 % 22% 63 % 49 % N. C. 40 % 52 % 26 % 10 % 50 % 40 % 40 % 35 % 30 % 56 % 22 % 45 % 30 % 55 % 17 % 6% 27 % 54 % 59 %
=
Loyers neufs / restructurés Loyers de seconde main au 31/12 (€ HT HC/m²/an) au 31/12 (€ HT HC/m²/an) 145/200 145/225 135/190 125/176 125/180 115/145 110/135 140/180 120/150 116/200 135/280 140/250 120/156 140/152 110/160 125/145 135/175 180/215 160/205 120/150 160/220 125/190 125/170 125/150
120/170 80/195 80/150 80/150 70/120 75/135 80/120 80/130 90/120 80/160 110/210 110/230 75/130 105/142 50/150 85/160 110/150 110/160 110/150 58/130 125/175 75/160 100/150 90/130 N.C. : Non Communiqué
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EVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
Une demande exprimée faible au 1er semestre
(En millions de m²)
2010 a été marquée par une demande exprimée en retrait par rapport à 2009. Cette faiblesse a néanmoins été compensée par une qualité des demandes en hausse notable. La vague des renégociations de baux ne s’est pas prolongée en 2010, notamment en raison de la stabilisation de la conjoncture économique et du recul de l’indice du coût de la construction. Les projets immobiliers des entreprises ont donc gagné en solidité. Ils correspondaient à des stratégies bien déterminées, (re)pensées dans le contexte économique actuel, et reflétaient l’attention portée aux coûts et à la rationalisation des établissements. En conséquence, le taux de transformation de cette demande a été plus élevé que par le passé. Pour les petites entreprises, l’intérêt toujours marqué pour l’acquisition des locaux a surmonté la difficulté accrue d’accès au crédit dans un environnement de taux d’intérêts très attractifs.
2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
99
00
01
02
Demande placée
03
04
05
06
07
08
09
10
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : CB Richard Ellis
Un marché plus homogène et plus actif Le marché des bureaux en régions* a été plus homogène en 2010 qu’en 2009, où de grandes disparités avaient été observées entre les métropoles. Dès le 1er semestre, les volumes commercialisés ont affiché une hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2009. Cette reprise s’est confirmée au 2nd semestre et la demande placée a progressé en 2010 de 22 % par rapport à 2009 pour atteindre 1,32 million de m², un volume comparable à 2006 (1,37 million de m²) mais inférieur à 2007 (1,43 million de m²). La reprise de l’activité immobilière a dépassé la croissance économique. A défaut de reprendre immédiatement leur croissance, les entreprises ont retrouvé une visibilité, une capacité à se projeter dans l’avenir. Les besoins non satisfaits en 2009 n’avaient pas disparu, voire même s’étaient accrus. Un effet de glissement a pu être observé, certaines grandes transactions qui n’avaient pu aboutir en 2009 ont été signées en 2010. 2010 a offert aux utilisateurs une « fenêtre de tir » leur permettant de se positionner sur un choix encore large d’offres de qualité à des conditions rendues avantageuses par la crise. Nombre d’entreprises ont su saisir cette opportunité que la remontée des loyers, même mesurée, et la rareté croissante de l’offre sont venues progressivement limiter.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
BUREAUX • ANALYSE 2010
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR ÉTAT DES LOCAUX DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En millions de m²) 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25
99
00
01
02
03
04
05
Seconde main
06
07
08
09
10
Neuf
Source : CB Richard Ellis
QUELQUES TRANSACTIONS 2010 Adresse - programme Rennes - Les Champs Blancs Grenoble Lille - Euralille Marseille - Capelette Lyon - Monolithe Lille - Lys les Lannoy Montpellier - centre-ville Mulhouse - centre-ville Clermont-Ferrand - Dunant Nancy - Rives de Meurthe Marseille - Meyreuil Nice - Nice Plaza Sources : CB Richard Ellis
Preneur
Surface (en m²)
Type de Contrat
État des locaux
Loyer / Prix (€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Technicolor Atos SNCF Pôle Emploi GDF Kiabi RSI UIOSS Euromaster & Chu Acticall Softway Groupe Zénith
18 000 m² 11 100 m² 8 500 m² 8 400 m² 8 300 m² 8 000 m² 5 300 m² 4 250 m² 3 500 m² 3 300 m² 3 150 m² 2 100 m²
Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location
Neuf Neuf Neuf BBC Neuf Neuf Seconde main Seconde main Rénové Neuf Neuf Neuf Neuf
165 145 200 195 210 N.C. 135 90 110 125 Conf. 190 N.C. : Non Communiqué
© 2011 CB Richard Ellis 5
600 400
OFFRE NEUVE ET DEMANDE PLACÉE NEUVE DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En milliers de m²) 700 600 500 400 300 200 100 05
Stock stabilisé et chute de l’offre neuve
06
07
Offre immédiate neuve (fin d'année)
(En milliers de m²) 100 80 60 40
Livraisons 2011 Source : CB Richard Ellis
Clermont-Ferrand
Rouen
Grenoble
Livraisons 2012
© 2011 CB Richard Ellis 6
Nice / Sophia
Bordeaux
Metz
Nancy
Lille
20
Aix / Marseille
• la hausse de la fiscalité et notamment de la taxe foncière qui aura un impact proportionnellement plus important sur les immeubles dont la valeur locative est basse. Les utilisateurs essayeront d’économiser sur le loyer ce qu’ils paieront en impôts ;
10
L’OFFRE FUTURE CERTAINE
Montpellier
2 phénomènes sont susceptibles d’impacter cette situation :
09
Source : CB Richard Ellis
Rennes
A l’inverse, le stock de seconde main a connu une croissance de 10 %. Selon les secteurs, et particulièrement dans les quartiers périphériques et peu accessibles, 20 % à 35 % de l’offre apparaît « hors marché ».
08
Offre certaine livrable dans l'année
Lyon
En revanche, la chute de l’offre neuve est une tendance nationale à l’exception des marchés nantais et grenoblois. 458 000 m² neufs et restructurés sont disponibles à fin 2010, presque 200 000 m² de moins qu’à fin 2009. Le neuf/restructuré ne représente plus que 23 % du stock contre 32 % à fin 2009.
Offre future probable
Offre future certaine livrable en 2012
Source : CB Richard Ellis
Demande placée neuve
2 millions de m² de bureaux étaient disponibles en régions* à fin 2010, soit une baisse annuelle de 3 %. Les évolutions ont été très contrastées entre les métropoles, allant d’une croissance de 50 % comme à Nantes à une chute de 36 % comme à Bordeaux.
Demande placée neuve 2010
200
Nantes
Les utilisateurs restent sensibles à la qualité des immeubles. Le neuf/restructuré a représenté 41 % du volume commercialisé. Cette part est en baisse de 3 points par rapport à 2009 mais cette évolution traduit plus la raréfaction de l’offre neuve dans les localisations les plus demandées. L’attractivité du neuf ne se dément pas.
800
Strasbourg
La quasi-totalité des marchés a progressé, dont certains de plus de 70 % (Rennes, Grenoble). 5 marchés régionaux ont dépassé les 100 000 m² placés. Bordeaux a rejoint Lyon, Lille, Toulouse et Aix-enProvence/Marseille dans ce club. Ces marchés ont affiché des hausses annuelles de 24 % à 34 %, à l’exception de Toulouse dont la demande placée n’a crû que de 4 %.
1 000
Toulouse
Le regain d’activité du secteur privé a été mené par la banqueassurance, l’informatique et le conseil au sens large. A la différence du secteur public, ils se sont positionnés sur toutes les tranches de surfaces.
(En milliers de m²)
Offre future certaine livrable en 2011
Comme en 2009, le secteur public et parapublic a animé le marché avec 13 grandes transactions représentant 55 % de la demande placée supérieure à 5 000 m². La Révision Générale des Politiques Publiques a continué de pousser les services déconcentrés de l’Etat à se regrouper sur des implantations communes, plus modernes, et permettant une organisation plus efficace. Des acteurs parapublics, dont Pôle Emploi est le meilleur exemple, ont également poursuivi en 2010 la consolidation de leurs implantations déjà largement entamée en 2009.
ETAT DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE AU 31/12/10 DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
Offre immédiate neuve
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
Les grandes transactions, supérieures à 5 000 m², ont été particulièrement nombreuses en régions en 2010 avec 27 mouvements recensés représentant un total de 240 000 m². Les 11 opérations de cette envergure en 2009 ne totalisaient que 80 000 m². Compte-tenu de la faiblesse de l’offre neuve, nombre de ces signatures sont des pré-commercialisations d’immeubles dont certains n’auraient pas été mis en chantier sans que ces investissements ne soient sécurisés par des baux fermes.
ÉVOLUTION DU DÉLAI THÉORIQUE D’ÉCOULEMENT DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
Les emplacements les plus pertinents, centraux et accessibles, capables de créer de la valeur justifieront sans doute aux yeux des propriétaires des travaux, même lourds. La reconversion des autres sites dépendra des valeurs atteignables pour les autres produits immobiliers, particulièrement en commerce et en résidentiel.
2,00
L’offre future certaine livrable à deux ans représentait 478 000 m² de bureaux, en baisse de 15 % par rapport à fin 2009. 213 000 m² sont livrables en 2011, ce qui sera insuffisant pour répondre à la demande neuve (qui s’élevait à 545 000 m² en 2010). La raréfaction de l’offre neuve est donc appelée à perdurer et à s’aggraver en 2011 et 2012. Lyon et Rennes sont les deux seules métropoles à disposer d’une offre future certaine importante à deux ans avec respectivement 95 000 m² et 78 000 m². Aucun autre marché, y compris Lille, Aix-en-Provence/Marseille, Toulouse et Bordeaux ne dispose d’une offre future certaine à deux ans supérieure à 30 000 m².
(en € HT HC/m²/an et en années)
1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Source : CB Richard Ellis
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
• les obligations issues des décrets d’application de la loi Grenelle II forceront les propriétaires à décider de la mise aux normes ou de la reconversion de leurs immeubles.
Progression des loyers Le loyer moyen des bureaux neufs et restructurés en régions a progressé de 5,2 % sur un an pour s’inscrire à 168 € HT HC/m²/an. Une part de cette évolution peut être mise au crédit de transactions sur des immeubles neufs et verts qui ont permis dans plusieurs métropoles de franchir des seuils psychologiques. Ainsi, à Euralille, le loyer facial d’un immeuble BBC a atteint 200 €. A Lyon, des bureaux dans la Tour Oxygène ont été signés à 280 €. Ces transactions sont à prendre en compte car ces bâtiments sont les prototypes des immeubles « prime » à développer dans les métropoles régionales bien que le nombre de ces transactions reste marginal. Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main affiche également une hausse de 6,1 % pour atteindre 134 € HT HC /m²/an. Les surfaces de seconde main en bon état ont tiré parti de la rareté du neuf dans certaines localisations recherchées. Après avoir servi à préserver le loyer facial des pressions baissières, les avantages commerciaux sont désormais en recul, particulièrement dans les marchés où l’offre est tendue.
ÉVOLUTION DES LOYERS DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En € HT HC/m²/an) 300 250 200 150 100 50
99
00
01
02
03
04
05
Loyer moyen seconde main
06
07
08
09
10
Loyer moyen neuf
Loyer « prime »
Source : CB Richard Ellis
LOYERS « PRIME » ET MOYENS PAR VILLE (en € HT HC/m²/an)
Aix-en-Provence / Marseille Bordeaux Lille Lyon Nantes Nice / Sophia-Antipolis Strasbourg Toulouse
Loyer « prime »
Évolution annuelle
Loyer moyen neuf/restructuré
Évolution annuelle
Loyer moyen seconde main
Évolution annuelle
250 € 176 € 200 € 280 € 175 € 220 € 190 € 170 €
stable +7% +8% + 14 % stable -4% -5% stable
195 € 151 € 158 € 208 € 155 € 190 € 158 € 148 €
+3% +4% +5% +9% +5% -7% -3% stable
170 € 115 € 120 € 160 € 130 € 145 € 118 € 145 €
+ 17 % - 6% +9% +3% +6% stable +3% + 18 %
Source : CB Richard Ellis
N.C. : Non Communiqué
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
POSITIONNEMENT DES MARCHÉS DE BUREAUX EN RÉGIONS FIN 2010 Loyer moyen du neuf en € HT HC/m2/an 220
Lyon Aix-en-Provence / Marseille Nice / Sophia-Antipolis 190
Rennes Lille Nantes
Grenoble
160
Strasbourg
Montpellier Metz
Bordeaux
Nancy
130
Toulouse
Rouen
Clermont-Ferrand
Offre immédiate en m2
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
La taille des bulles est proportionnelle au volume de la demande placée Source : CB Richard Ellis
BUREAUX • TENDANCES 2011 Demande placée élevée mais en baisse Les facteurs qui ont permis les forts niveaux de commercialisation enregistrés en 2010 sont appelés à s’estomper en 2011. Dans ce contexte, malgré des fondamentaux sains, la demande placée, tout en restant à un niveau élevé, devrait s’inscrire à la baisse en 2011. Les grandes mutations du secteur public et parapublic touchent à leur fin. La Révision Générale des Politiques Publiques a déjà porté l’essentiel de ses fruits en termes immobiliers ; les regroupements des principales administrations en régions qui ont animé le marché devraient se faire plus rares. Parmi les grands acteurs publics, Pôle Emploi et les agences régionales de santé ont mené à bien leur réorganisation et satisfait la plus grande part de leurs besoins immobiliers. Dans le secteur privé, la croissance économique seule ne devrait pas suffire à faire croître la demande. Le retour attendu des fusions-acquisitions sera source de regroupements.
Tensions sur l’offre neuve La forte baisse de l’offre neuve et de l’offre future certaine va compliquer la recherche des utilisateurs en quête de qualité. Les grands utilisateurs, s’ils ont la visibilité nécessaire, peuvent se positionner très en amont via des VEFA/BEFA. A défaut, les entreprises devront choisir entre des immeubles neufs dans des localisations moins attractives ou des surfaces rénovées ou de
seconde main bien situées. La reprise des lancements en blanc, trop timide jusqu’à présent, devrait s’accentuer.
Interrogations l’obsolescence
sur
le
traitement
En parallèle à la raréfaction de l’offre neuve, l’offre de seconde main continue de croître. Une part significative de cette offre est obsolète. Dans un contexte économique stabilisé avec des obligations réglementaires précisées, 2011 devrait permettre de tester de multiples approches pour le traitement de l’obsolescence et d’apporter des éléments de réponse. Quelles techniques économiquement réalisables pour la mise aux normes des immeubles obsolètes ? Quels bureaux transformer en logements ?
Evolution contrastée des valeurs Sur les offres de qualité les négociations devraient évoluer en 2011 en faveur des mandants. L’émergence d’une offre neuve labellisée « verte » pourrait permettre de justifier une augmentation des valeurs « prime ». Dans certaines localisations très recherchées, les loyers des surfaces de seconde main pourront justifier des loyers élevés en l’absence d’offres neuves concurrentes. En revanche, le volume global d’offre de seconde main reste important et pourrait tirer les valeurs vers le bas dans les localisations plus périphériques.
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de
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
BUREAUX • TENDANCES 2011 Légende : D L O
Demande placée 2011 Loyers 2011 Offre future livrable en 2011 et 2012 En hausse
Stable
Lille D
Le Havre
En baisse
L O
D L O
Brest
D L
D L
Rennes
O
O D
D L
L
O
O
Rouen
Caen
Dijon D L O
Lyon Aix-en-Provence/Marseille 1er trimestre 2011 décevant avec 16 000 m² placés (moitié moins qu’au 1er trimestre 2010). Aix reste un secteur clé avec un tiers du volume commercialisé. Malgré ces chiffres, les perspectives restent optimistes pour l’année 2011 pendant laquelle le ralentissement des livraisons devrait conduire à une réduction du stock et soutiendra les valeurs locatives. Cependant la situation déjà tendue de l’offre neuve à Marseille pourrait peser sur l’activité. L’offre de seconde main progresse, alimentée par des libérations de surfaces en voie d’obsolescence. Le volume d’offre future certaine est limité mais l’offre future probable est conséquente. Les valeurs locatives sont stables. Le « prime » reste à 250 € HT HC/m²/an.
D D
L
L
O D
O
L
D
Clermont-Ferrand
L
O
O
Grenoble
Bordeaux
D L O D
D
L
L
O
O
Toulouse
D L O
Avignon
Nice Sophia Antipolis
Aix-en-Provence Marseille
Lille Après une très bonne année 2010, le marché des bureaux lillois affiche des performances en demiteinte. 21 000 m² ont été commercialisés au 1er trimestre 2011 contre 34 000 m² au 1er trimestre 2010. Le faible niveau de commercialisation des bureaux neufs (3 100 m²) contraste avec le succès qu’avaient rencontré ces offres en 2010. L’offre immédiate décroît de - 5 % pour atteindre 227 000 m². Les disponibilités immédiates et prochaines de bureaux neufs sont relativement limitées et laissent apparaître des tensions sur certains secteurs comme les grands boulevards. Le « prime » est stable à 200 € HT HC/m²/an.
Lyon Soutenues par une reprise plus solide qu’ailleurs et par la diversité de son économie, les perspectives 2011 du marché immobilier lyonnais sont positives. La demande placée s’inscrit à 43 000 m² au 1er trimestre 2011, stable par rapport au même trimestre l’an passé. La rareté croissante de l’offre neuve n’est pas compensée par des lancements « en blanc ». De ce fait, le marché de l’utilisation devrait être animé par des pré-commercialisations. Les valeurs hors IGH sont en hausse avec une transaction observée à 260 € HT HC/m²/an rue de la République.
Toulouse Excellent 1er trimestre à Toulouse avec 31 400 m² placés en 60 transactions dont 14 000 m² neufs. 1ère transaction sur Andromède à Blagnac, les commercialisations devraient y bénéficier de la reprise du secteur aéronautique. L’offre continue de croître mais à un rythme plus faible, l’offre neuve baisse et, compte-tenu de la faiblesse de l’offre future certaine, cette baisse devrait continuer pendant toute l’année 2011. Les valeurs locatives sont relativement stables mais, particularité toulousaine, c’est pour les surfaces de seconde main les mieux localisées du centre-ville que sont signés les loyers les plus élevés. Le « prime » reste à 200 € HTHC/m²/an mais le neuf ne dépasse pas 160 €.
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • INDICATEURS 2010 INDICATEURS SYNTHÉTIQUES DU MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS DES RÉGIONS* Demande placée Part du neuf Offre immédiate Part du neuf
2009
2010
2 600 000 m²
2 400 000 m²
39 %
25 %
4 080 000 m²
4 260 000 m²
22 %
19 %
Évolution -8% - 14 points +4% - 3 points
Offre future « en blanc »
270 000 m²
150 000 m²
- 46 %
Offre future « en gris »
800 000 m²
1 600 000 m²
+ 100 %
110 €
125 €
+ 14 %
57 €
62 €
+9%
Loyer « prime » Loyer moyen neuf
LES MÉTROPOLES RÉGIONALES DE L’ÉCHANTILLON
Source : CB Richard Ellis
*15
PRINCIPALES MÉTROPOLES
:
Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nantes, Nancy, Nice/Sophia-Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse.
LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS VILLE PAR VILLE EN 2010 Métropoles régionales Aix-en-Provence Annecy Avignon Bordeaux Caen Chambéry Clermont-Ferrand Grenoble Le Havre Lille Lyon Marseille Metz Montpellier Mulhouse Nancy Nice Rennes Rouen Sophia Antipolis Strasbourg Toulouse Source : CB Richard Ellis
Offre immédiate au 31/12 (en m²) 392 000 95 000 23 600 N.D. 185 100 170 000 51 000 85 000 180 000 187 900 595 000 1 102 000 108 000 210 000 42 000 252 400 165 000 75 000 145 000 88 500 40 000 = 615 400 132 300
Part du neuf dans l'offre immédiate 26 % N.S. N.S. 77 % 5% N.S. 1% 4% 48 % 30 % 15 % 14 % 4% 15 % 4% 20 % N.S. 20 % 5% N.S. 11 % 19 %
Demande placée en 2010 (en m²) 102 000 95 600 12 800 N.D. 179 900 50 000 58 000 45 000 65 320 165 500 404 600 564 300 74 000 80 000 = 25 900 131 800 77 000 50 000 123 000 127 000 22 000 228 800 128 500
Part du neuf dans la demande placée 45 % 19 % 25 % 42 % 28 % 40 % 16 % 9% 19 % 37 % 11 % 11 % 30 % 31 % 31 % 22 % N.S. 7% 20 % 7% 33 % 34 %
Loyers neufs / restructurés Loyers de seconde main au 31/12 (€ HT HC/m²/an) au 31/12 (€ HT HC/m²/an) 41 / 100 70 / 90 40 / 80 43 / 75 45 / 55 55 / 75 60 / 70 70 / 85 57 / 72 40 / 55 42 / 76 60 / 120 50 / 70 75 / 85 45 / 130 42 / 75 N.S. 35 / 70 40 / 60 100 / 125 46 / 95 45 / 75 N.S. : Non Significatif
30 / 70 42 / 67 25 / 60 35 / 69 30 / 50 30 / 65 40 / 55 35 / 65 30 / 60 28 / 45 28 / 55 40 / 60 25 / 55 50 / 80 20 / 100 25 / 65 65 / 100 25 / 60 25 / 60 70 / 100 25 / 85 33 / 75 N.D. : Non Déterminé
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Des marchés encore à la peine Le marché des locaux d’activités et entrepôts enregistre une fois de plus une performance en baisse. En effet, en 2010, la demande placée s’élève à 2 400 000 m², soit - 8 % par rapport à 2009 et - 27 % par rapport au pic de 2008. Ce marché reste fragile et continue de s’adapter à la situation économique encore difficile en 2010.
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En millions de m²) 5 4 3
Néanmoins, il convient de modérer cette baisse de la demande placée puisque, globalement, les tendances s’inversent. Alors que la quasi-totalité des marchés affichait une baisse de leur demande placée en 2009, huit seulement sont encore en baisse en 2010 parmi lesquels Lyon, Aix-en-Provence, Lille, Caen, Nice. Les diminutions annuelles en 2010, sont comprises entre - 9 % à Lille (404 600 m² en 2010) et - 49 % à Montpellier (25 900 m² en 2010). Les hausses annuelles sont comprises entre + 11 % à Rennes et Strasbourg (respectivement 123 000 m² et 228 800 m²) et + 74 % à Annecy (95 600 m²).
Source : CB Richard Ellis
Malgré le recul de la demande placée à Lyon et à Lille, le classement des principaux marchés est inchangé avec, dans l’ordre décroissant, Lyon (564 600 m²), Lille (404 600 m²), Strasbourg (228 800 m²), Bordeaux (179 900 m²) et Le Havre (165 500 m²).
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR ÉTAT DES LOCAUX DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
Bien que la légère embellie économique permette une meilleure visibilité aux entreprises, il n’y a pas eu de phénomène de rattrapage des besoins préexistants. L’activité demeure caractérisée par la recherche d’économies et la densification des espaces. Par ailleurs, les déménagements peuvent être motivés par la volonté d’intégrer des locaux neufs ou de seconde main normés à des valeurs compétitives, surtout lorsqu’il s’agit d’acquisition. Alors que les conditions bancaires sont moins favorables, les stratégies patrimoniales des utilisateurs restent d’actualité en 2010. Cela est d’autant plus vrai que les mises en chantier se sont raréfiées diminuant ainsi l’offre de qualité en régions. En 2010, la commercialisation de locaux neufs ou restructurés en régions, représente 25 %. En baisse depuis deux ans, elle s’élevait à 39 % en 2009 et 43 % en 2008. La perte de 14 points en moyenne en 2010 pour les 15 métropoles régionales dissimule des disparités importantes entre, d’une part, les plus gros marchés qui accusent de fortes baisses tels que Lyon ou Lille (respectivement - 77 % et - 53 %) et, d’autre part, les marchés dits « secondaires » tels que Nancy ou Clermont-Ferrand qui ont vu augmenter leur part du neuf (respectivement + 54 % et + 39 %). Les difficultés d’accès au foncier, notamment sa rareté et son prix, constituent toujours un frein pour l’activité du neuf aussi important que la disparition progressive de l’offre « en blanc » du stock disponible ou future. La plupart des zones d’activités prisées par les utilisateurs ne disposent plus d’offre neuve alors que les locaux de seconde main aux normes ou bien localisés, même dans les secteurs secondaires, retrouvent de fait une certaine attractivité.
2 1
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Offre immédiatement disponible au 31/12 Demande placée dans l'année
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • ANALYSE 2010
(En millions de m²) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
05
06
07
08
09
Seconde main
10
Neuf
Source : CB Richard Ellis
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE DES PRINCIPAUX MARCHÉS (En millions de m²) 1
0,8
0,6
0,4
L’offre Fin 2010, l’offre immédiatement disponible atteint 4 260 000 m². Avec + 4 % par rapport à fin 2009, elle tend à la stabilisation. 4 marchés se distinguent par l’importance de leur stock disponible : Lyon (1 102 000 m²), Strasbourg (615 400 m²), Lille (595 000 m²) et Aixen-Provence/Marseille (500 000 m²). Leur évolution annuelle est comprise entre + 3 % (Aix-en-Provence/Marseille) et + 16 % (Lille).
0,2
Lyon 07
Lille 08
Strasbourg 09
Aix-en-Provence / Marseille 10
Source : CB Richard Ellis
© 2011 CB Richard Ellis 11
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
Si ce parc vacant continue légèrement sa croissance, sa qualité continue également de se dégrader, cette tendance étant renforcée par l’arrêt des lancements « en blanc » et la libération de locaux obsolètes. En 2010, faute de neuf, les utilisateurs se tournent vers des locaux de seconde main de qualité. Dans un contexte d’après-crise, ces derniers redeviennent une vraie cible alors que les locaux libérés tendent à faire augmenter le nombre de « friches ». Les propriétaires de locaux anciens, pour éviter les pertes qu’entraîne une vacance longue, sont de plus en plus souvent enclins à transiger : vendre en l’état un bien peu valorisé, réaliser des travaux, parfois très onéreux, pour ensuite relouer ou vendre ou encore, envisager une reconversion de leur usage. Cette réalité deviendra de plus pesante avec l’application progressive des normes et contraintes environnementales. 2012 représentera à cet égard une année charnière avec le début de la mise en application de la loi du Grenelle de l’environnement concernant les locaux dits « existants ». L’offre disponible neuve, qui représente 19 % de ce stock, affiche une baisse pour la 2ème année consécutive (- 3 points par rapport à fin 2009). L’insuffisance, voire l’absence, d’offres neuves ou aux normes devient problématique pour les parcs d’activités les plus recherchés dans l’ensemble des régions. Parmi les 15 métropoles de l’échantillon, seules 5 ont un stock neuf supérieur à la moyenne, Nancy et Rennes (20 % chacune), Aix-en-Provence/Marseille (23 %), Lille (30 %) et Bordeaux (77%). Lorsque cela est possible, des projets de comptespropres sont envisagés (un certain nombre devrait être signé en 2011, notamment en logistique) afin de pallier ce manque et de satisfaire la forte volonté patrimoniale des utilisateurs. L’offre future « en blanc » des 15 métropoles a de nouveau chuté en 2010, de 44 % en un an, pour atteindre en fin d’année 150 000 m². Aixen-Provence regroupe plus de la moitié de cette offre avec près de 90 000 m². Ce niveau faible d’offre « en blanc » en régions entraînera un décalage entre l’offre et la demande exprimée lorsque la reprise économique se fera ressentir plus concrètement, notamment sur les marchés les moins réactifs. L’élément positif est l’importance des projets « en gris » et leur localisation. Ils ont doublé en un an (1 600 000 m² fin 2010) et sont mieux répartis sur le territoire que l’offre « en blanc », notamment entre les principaux marchés. De fait, 2011 devrait enregistrer une part significative de clés-en-main.
PART DES CLÉS-EN-MAIN ET COMPTES-PROPRES DANS LA DEMANDE PLACÉE 2010 Aix-Marseille Grenoble Toulouse Lyon Clermont-Ferrand Le Havre Nancy Montpellier Annecy Metz Strasbourg Lille Mulhouse 0
5%
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
Source : CB Richard Ellis
OFFRE ET DEMANDE PLACÉE NEUVES DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En millions de m²) 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 09
10
09
10
09
Offre « en blanc »
Offre immédiate
10
09 10 Demande placée
Offre « en gris »
Source : CB Richard Ellis
LOYERS « PRIME » ET MOYEN PONDÉRÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS NEUFS DANS LES 15 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES (En € HT HC/m²/an) 140
Les valeurs locatives
35 %
125 €
120
La rareté des locaux neufs a entraîné une hausse des valeurs. Ainsi, fin 2010, le loyer « prime » affiche une progression de
100
+ 14 % par rapport à fin 2009, pour atteindre 125 € HT HC/m²/an
60
(Sophia-Antipolis), contre + 7 % entre 2008 et 2009. Le loyer moyen
40
des locaux neufs ou restructurés, également en progression (+ 9 %), s’élève
20
80 62 €
à 62 €, juste au-dessus du niveau de 2008. Les mesures d’accompagnement restent d’actualité concernant
00
01
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Loyer « prime » Source : CB Richard Ellis
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Loyer moyen pondéré du neuf ou restructuré
notamment les biens de seconde main. Ils tendent toutefois à disparaître pour les locaux de qualité, bien placés.
03
10
Adresse - programme Aix-en-Provence/Marseille - St Martin de Crau Lyon - Isle d’Abeau Le Havre - boulevard Jules Durand Grenoble - Tulin Mulhouse - Saint-Louis Strasbourg - Illkirch Nancy - Ludres Dynapôle Nice/Sophia -Antipolis- Carros ZI 4ème av. Annecy - ZI de Balve Rouen - Cirquebeuf sur Seine Caen - Mondeville
Preneur
Surface (en m²)
Type des locaux
État des locaux
Type Loyer / Prix de contrat (€ HT HC/m²/an ou HD/m²)
Recall Decathlon Privé Delire Agility Clestra Sogetrel Laboratoires Ineldea Techniwood Vente Unique Transport Deret
6 100 42 000 2 300 5 200 10 800 20 000 1 800 1 600 35 500 22 300 1 000
Entrepôts Entrepôts Locaux d’activités Locaux d’activités Entrepôts Locaux d’activités Locaux d’activités Entrepôts / Bureaux Locaux d’activités Entrepôts Entrepôts
Neuf Neuf Seconde main Ancien Ancien Neuf Récent Ancien Ancien Neuf Etat d’usage
Location N.C. N.C. Vente Location N.C. Location Vente Vente Location Location
N.C. N.C. N.C. 220 31 N.C. 60 1 062 225 111 36
Sources : CB Richard Ellis et veille Explore
N.C. : Non Communiqué
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
QUELQUES TRANSACTIONS 2010
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS • TENDANCES 2011 Légende : D L O
Demande placée 2011 Loyers 2011 Offre future livrable en 2011 et 2012 En hausse
Stable
Activités
Lille D
En baisse
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D
L
L
Rouen
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O
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Le Havre
Entrepôts
Brest D
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Caen
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Avignon D
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Nice Sophia Antipolis
Aix-en-Provence Marseille
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
ZOOM : LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE (ENTREPÔTS > 10 000 M²)
Un faible niveau de demande exprimée En 2010, la demande exprimée est restée faible en France, peinant à retrouver son dynamisme. Dans toutes les régions, notamment en Ilede-France, le marché a surtout été animé par les sociétés issues de la grande distribution et les logisticiens, ceux-ci ayant été particulièrement actifs au cours du dernier trimestre. En effet, un nombre croissant de chargeurs cherche à externaliser leur fonction logistique, dans des objectifs de réduction des coûts et de recentrage sur leur activité principale. Les demandes portent pour l’essentiel sur des entrepôts très fonctionnels, bénéficiant d’une localisation optimale par rapport aux bassins de consommation et aux flux de circulation, et de dernière génération (c'est-à-dire regroupant des caractéristiques techniques supérieures aux standards actuels). Tant que le marché sera sur-offreur et qualitatif, les demandes resteront exigeantes. En outre, l’importance des développements futurs « en gris » permet de répondre à ces besoins précis, au travers de clés-en-main, en recrudescence en 2010. Enfin, en régions, les chargeurs se sont beaucoup positionnés sur de petites et moyennes surfaces (par exemple entre 6 000 m² et 12 000 m² dans la région lyonnaise).
Des résultats en demi-teinte L’année 2010 affiche un paysage plutôt contrasté en termes de demande placée. À l’échelle nationale, avec 1 679 500 m² commercialisés, le marché est en légère hausse de 5 % par rapport à 2009, mais d’un point de vue régional, les résultats sont très hétérogènes. En effet, alors que l’Ile-de-France a performé, les autres marchés régionaux ont peiné à rebondir. Ainsi, en Ile-de-France, 571 300 m² ont été transactés en 2010, soit une hausse de 50 % en un an. Plus de la moitié des volumes a été échangée sur les 3 premiers mois de l’année, le 4ème trimestre ayant été moins performant que prévu, en raison de décalages de projets dans le temps. Le dynamisme du 1er trimestre a été favorisé par la bonne qualité des produits disponibles, dont le « repricing » était acté, et par le report de projets entrepris dès 2009. Sur les 28 transactions réalisées en 2010 dans la région capitale, 36 % ont été signés dans le secteur nord, phénomène traditionnel. L’est de la région a également été très bon, puisqu’avec 29 % des commercialisations (contre 12,5 % en 2009), il dépasse le sud (25 %, - 5 points en un an). Les autres régions étant à la peine depuis la crise, leur poids dans le marché logistique français a reculé. En 2010, l’Ile-de-France a concentré 34 % de la demande placée (contre 24 % un an auparavant), le grand nord 13 % (contre 20 %) et le grand sud 12 % (contre 13 %). Parmi les grands pôles logistiques régionaux, seul le couloir rhodanien a vu sa part stagner à 15 %. Effectivement, avec 255 900 m² commercialisés, le marché y est à peu près équivalent
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE (en millions de m²) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5
00
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Régions
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10
Ile-de-France
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCE (en nombre) 100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
2008
2009
10 000 m² - 20 000 m²
2010 20 000 m² - 50 000 m²
> 50 000 m² Sources : CB Richard Ellis et Immostat
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE EN 2010 (en volume) Ouest 3% Grand centre 3% Bourgogne / Franche-Comté 3% Normandie 3% Grand est 7% Grand sud ouest 7% Grand sud 12 %
Ile-de-France 34 %
Couloir rhodanien 15 %
Grand nord 13 %
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
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08
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
que c’est le département de l’Isère qui a permis au marché de se tenir,
(en millions de m², en fin de période)
suivi de celui de la Drôme, alors que le secteur lyonnais est en souffrance.
4,0
En ce qui concerne le grand nord, c’est surtout la région Nord-Pas de Calais qui a marqué le pas, ses volumes placés reculant de 49 % en un an (134 000 m²), alors que ceux de Picardie ont progressé (+ 49 %,
3,6 3,2 2,8 2,4
85 800 m²). Le marché du grand sud, avec un 4ème trimestre
2,0
dynamique, affiche 208 300 m² commercialisés (+ 2 % en un an).
1,6
Enfin, il est à noter que, globalement cette année, la surface moyenne des transactions a diminué. Un plus grand nombre de signatures a porté sur des petites et moyennes surfaces (près des deux tiers entre 10 000 m² et 20 000 m²), au détriment de celles comprises entre 20 000 m² et 50 000 m². Ce phénomène est lié au passage de plus en plus fréquent des entreprises d’une logistique de stock vers une logistique de flux, afin de réduire leurs coûts, ce qui a un impact
0,8
1,2 0,4 05
06
07
Un stock élevé et dont la qualité se dégrade
Île-de-France Couloir rhodanien Grand nord Grand sud Normandie Grand est Bourgogne / Franche-Comté Ouest Grand sud ouest
Les loyers : un marché contrasté Les valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009 et se sont stabilisées en 2010, pour les produits de qualité, bien situés. Pour ceux de seconde main, ne bénéficiant pas d’une situation géographique favorable, les loyers économiques sont parfois encore attaqués, les propriétaires consentant à des avantages commerciaux élevés. Ces derniers sont, en moyenne, compris entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme.
10
Source : CB Richard Ellis
LOYERS EN FRANCE AU 1ER JANVIER 2011
Du côté de l’offre « en blanc », elle est toujours quasi-inexistante au 1er janvier 2011 (54 000 m² répartis entre le couloir rhodanien et le grand sud). Elle ne devrait pas reprendre à court ou moyen terme, le marché n’étant pas encore prêt pour que des investisseurs se positionnent sur ce type d’actifs. Ces derniers se tournent plutôt vers des stratégies de développement clés-en-main, investissements plus sécurisés dans un contexte économique encore fragile. L’offre « en gris », très élevée (4,4 millions de m², dont 18 % dans le grand nord et 17 % en Ile-deFrance), a ainsi légèrement diminué en 3 mois.
09 Île-de-France
direct sur les surfaces.
Au 1er janvier 2011, le stock disponible est toujours relativement élevé en France (plus de 3,9 millions de m²), malgré un ralentissement de la hausse depuis plusieurs mois. Bien qu’il soit composé à 60 % de bâtiments de classe A, sa qualité se détériore au fil des mois. En effet, le gel des mises en chantier ne permet plus de l’alimenter en produits neufs. Ceux de seconde main, libérés pour des produits de meilleure qualité, viennent alimenter le stock et peinent à retrouver preneur. De surcroît, la recrudescence des clés-en-main en 2010 freine la diminution du stock existant. Les objectifs du Grenelle de l’Environnement vont avoir un impact non négligeable sur une partie de ce stock vieillissant et constituent les enjeux d’avenir du marché de la logistique : remise aux normes du parc, réhabilitation des friches industrielles, logistique de proximité, etc., tout cela dans le respect des individus, de leur sécurité et de leur environnement.
08
Régions
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
à 2009, mais reste toutefois moitié moins élevé qu’en 2008. Notons
(valeurs faciales, en € HT HC/m²/an, classe A neuf)
46 € / 52 € 43 € / 45 € 40 € / 45 € 40 € / 45 € 37 € / 49 € 37 € / 53 € 30 € / 35 € 40 € / 42 € 42 € / 50 €
Source : CB Richard Ellis
P REMIÈRES
TENDANCES
2011
Alors que la demande exprimée progresse au 1er trimestre 2011, la demande placée diminue en un an (- 51 %). Les régions sont encore à la peine et c’est essentiellement l’Ile-de-France qui a porté le marché, avec 43 % des volumes commercialisés. Le grand nord en recense 22 % (uniquement dans le Nord-Pas de Calais). Le couloir rhodanien et le grand sud sont devancés par l’ouest et le grand sud ouest qui se sont bien tenus. Compte-tenu du nombre significatif de dossiers actuellement en cours d’instruction, la demande placée pourrait atteindre un bon niveau fin 2011, tant en Île-de-France que dans les autres régions. L’offre immédiate atteint près de 3,8 millions de m² au 1er avril 2011 et est en légère baisse trimestrielle (- 3 %). Les lancements « en blanc » n’ont toujours pas repris. Le volume des offres « en gris », en revanche, est toujours relativement élevé (plus de 4 millions de m²). Les valeurs locatives faciales se tiennent sur le marché national. Toutefois, pour des emplacements exceptionnels, des utilisateurs sont prêts à dépasser les valeurs de marché. En outre, sur quelques secteurs sur-offreurs et excentrés, dont les bâtiments anciens disposent de prestations standards moyennes, certains acteurs acceptent encore de revoir leurs loyers à la baisse.
© 2011 CB Richard Ellis 15
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
LES INVESTISSEMENTS
ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN RÉGIONS (En milliards d’euros)
Une amélioration réelle mais partielle
5
30 %
En 2010, près de 2,8 milliards d’euros ont été échangés en régions
4
24 %
3
18 %
2
12 %
1
6%
sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit une progression de 48 % sur un an. Après une année 2009 difficile où la crise financière avait touché de plein fouet les régions, le rebond apparaît notable, permettant aux volumes transactés de se rapprocher des niveaux enregistrés avant la crise. Le 4ème trimestre a notamment bénéficié de la traditionnelle pression à la conclusion des négociations en fin d’année, même si elle a été moins forte qu’en Ile-de-France. Près
00
d’un milliard d’euros a été engagé sur les 3 derniers mois de 2010, ce qui en fait le meilleur trimestre enregistré depuis début 2008. Ainsi, depuis 3 ans, le poids des régions se maintient au-dessus de la barre des
01
02
03
04
05
06
Volumes annuels
07
08
09
10 1T 11
Part dans le total France
Source : CB Richard Ellis
20 %. Cette situation atteste de leur statut désormais établi d’alternative crédible à la capitale auprès des investisseurs, notamment internationaux, qui y trouvent un marché de diversification moins cyclique. Cette amélioration s’explique par l’intérêt retrouvé des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise, notamment de la part des institutionnels. Face à un environnement financier particulièrement bousculé et incertain (crise de la dette publique européenne, marché boursier instable, incertitudes sur l’évolution des taux d’intérêt à moyen terme…), l’immobilier, actif réel et tangible, apparaît de nouveau comme
ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DES ENGAGEMENTS EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE BANALISÉ (En milliards d'euros) 5 4
un placement protecteur sur le long terme. Corollaire de ce statut de valeur refuge, les acquéreurs se sont focalisés sur les actifs sécurisés, assortis de baux long terme signés avec des locataires solides à des loyers de marché. La vigueur incertaine de la reprise économique a également fortement contribué à faire perdurer cette aversion au risque
3 2 1
du risque sur ce type d’investissement particulièrement élevé que les
1T 11
4T 10
3T 10
2T 10
1T 10
4T 09
3T 09
2T 09
Régions
vendeurs, en l’absence de contrainte à la vente, refusent d’acter. Le marché a cependant retrouvé en 2010 davantage de profondeur
1T 09
4T 08
3T 08
De fait, les rares acquéreurs potentiels exigent un niveau de rémunération
2T 08
des actifs secondaires, pour lesquels la décote n’a toujours pas eu lieu.
1T 08
des acteurs immobiliers. Il en résulte la persistance du blocage du marché
Île-de-France
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
et de liquidité, grâce notamment à un certain assouplissement des conditions de crédit (apports en « equity » légèrement réduits, conditions financières attractives grâce à la faiblesse des taux courts) dès lors que l’actif sous-jacent est sécurisé. Aussi, le poids des petites transactions, qui avait été très important en 2009 en raison des difficultés de financement
RÉPARTITION PAR TAILLE DES OPÉRATIONS EN 2010
pour les volumes unitaires plus importants, est en recul notable.
(En volumes)
Les produits : confirmation de la primauté des commerces
> 50 M€ 41 %
< 10 M€ 17 %
10 M - 25 M€ 19 %
Face à un environnement économique incertain, et dans un contexte de forte aversion au risque, les investisseurs ont focalisé leur intérêt sur les immeubles de qualité, bien situés, sécurisés sur le long terme à des valeurs locatives pérennes. Les acquéreurs se sont donc détournés
25 M - 50 M€ 23 %
des produits et localisations secondaires. Les commerces, actifs réputés très défensifs et qui constituent traditionnellement le produit de diversification
Source : CB Richard Ellis
© 2011 CB Richard Ellis 16
ÉVOLUTION DE LA TYPOLOGIE DES PRODUITS
des investisseurs. Ils ont concentré 61 % des engagements annuels, tirant
(En volumes)
en particulier les volumes du 1er semestre. Il s’agit du seul marché qui a
100 % 15 %
retrouvé et même dépassé les niveaux d’activité d’avant la crise. Avec près de 1,7 milliard d’euros échangé, le secteur enregistre en effet une croissance annuelle de 63 %, permettant à 2010 de se positionner comme la meilleure année jamais atteinte en régions en termes de volumes transactés « retail ». Une performance qui s’explique par quelques grandes cessions de centres et de galeries commerciales (plus des 2/3 des engagements), à l’image de l’Espace St Georges à Toulouse, de
80 % 60 %
61 %
40 % 20 % 24 %
St Martial à Limoges ou de l’Heron Parc à Villeneuve d’Ascq. Surtout, le 03
segment a été dynamisé par une signature phare, la vente par les Galeries
04
Lafayette de Cap 3000 à St Laurent du Var pour 450 M€, qui constitue
Bureaux
la plus importante transaction de 2010 en France. A l’inverse, les
Source : CB Richard Ellis
05
06
07
08
Commerces
09
10
Activités / Logistique
investissements en murs d’enseignes ont continué de pâtir des difficultés de cessions de portefeuilles et du ralentissement de la consommation dans
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
phare en régions, ont particulièrement bénéficié de l’exigence de sécurité
les zones périphériques, phénomène qui impacte également négativement le marché des « retail parks ». Les investissements en bureaux ont quant à eux souffert de l’effondrement depuis 2009 des VEFA, les actifs en développement étant toujours difficilement finançables. Ainsi, seulement 650 millions d’euros
RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D’ACTEURS EN 2010 (En volumes)
ont été échangés l’an dernier sur le marché des bureaux en régions, qui a connu une reprise très molle (+ 10 % sur un an). Toutefois, le segment
Foncières
Fonds d'investissement
Institutionnels
Promoteurs
Privés
Utilisateurs
Ventes
a bénéficié d’un rebond significatif au 4ème trimestre, qui concentre
Acquisitions
20,5 %
plus de la moitié des engagements 2010. Par ailleurs, sur la fin de l’année les acquéreurs ont élargi leurs cibles d’intérêt. En effet, sur le
7%
facteur de choix essentiel et l’offre de produits récents de qualité apparaît
31 %
58 % 1%
très restreinte, particulièrement en régions. Les investisseurs 4%
recommencent donc à s’intéresser aux VEFA, en particulier dans les grandes métropoles comme Lille ou Lyon avec le retour de transactions Après un début d’année difficile, le 4ème trimestre 2010 a marqué le
30 %
11 %
10 %
marché des bureaux, la qualité technique de l’immeuble constitue un
« en blanc », même si leur poids demeure pour l’instant anecdotique.
28 %
19 %
11 %
27,5 % 60 %
40 %
20 %
0%
20 %
40 %
60 %
Source : CB Richard Ellis
redémarrage du marché des entrepôts et des locaux d’activités, permettant le doublement des volumes engagés sur les 9 mois précédents. Au final, 400 millions d’euros d’engagements, dont 70 % de logistique, ont été recensés en régions en 2010 sur ce segment (+ 72 % sur un an).
Les acquéreurs : des acteurs aux stratégies « core »
RÉPARTITION DES ACQUISITIONS PAR NATIONALITÉ EN 2010 (En volumes)
Malgré l’assouplissement des conditions de financement, les investisseurs en fonds propres ont dominé le marché tout au long de
Français 65,5 %
l’année, avec en première ligne les institutionnels. Les SCPI,
Autres Européens 8%
boostées par un excellent niveau de collecte, se sont positionnées sur un volume d’engagements record en régions. Elles ont été particulièrement
Autres 1%
actives sur le segment des bureaux. Les fonds ouverts allemands, traditionnellement focalisés sur les bureaux franciliens, ont réalisé, quant
Allemands 17 %
à eux, une percée notable en régions grâce à l’acquisition de quelques beaux actifs commerciaux. Enfin l’intérêt des privés pour l’investissement
Britanniques 8,5 %
Source : CB Richard Ellis
© 2011 CB Richard Ellis 17
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
immobilier, perçu comme une valeur refuge suite aux déconvenues subies
TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » AU 01/01/2011
sur les marchés boursiers, est resté très fort. Il a trouvé à se concrétiser tout particulièrement en régions où les actifs sont particulièrement accessibles aux acteurs disposant de capacités d’engagement limitées en raison de leur valeur unitaire plus faible, à l’image de petits actifs industriels ou logistique.
Bureau
Régions
Ile-de-France
6,30 % - 8,25 %
4,75 % - 5,50 %
Logistique classe A
7,15 % - 8,00 %
7,15 % - 8,00 %
Local d’activités
8,75 % - 10,50 %
8,75 % - 10,50 %
Parc d’activités
8,50 % - 10,00 %
8,50 % - 10,00 %
Les foncières, qui dominent traditionnellement le marché de
Boutique centre-ville
5,25 % - 9,75 %
4,50 % - 8,25%
l’investissement en régions, ont été comme en 2009 en retrait. C’est
Centre commercial
5,00 % - 6,90 %
4,75 % - 5,75 %
particulièrement vrai des foncières SIIC, qui ont poursuivi leur politique
Retail Park
6,50 % - 9,60 %
6,25 % - 8,00 %
de désendettement et ont été clairement désinvestisseurs nets en régions
Source : CB Richard Ellis
(19 % des ventes pour 8 % des acquisitions). Les foncières non côtées, notamment étrangères (britanniques essentiellement), ont été plus actives, en particulier durant le 2nd semestre.
ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » BUREAUX
Enfin, dans un contexte où la dette était peu disponible, notamment
10 %
pour les actifs non « core », les investisseurs plus opportunistes faisant appel à l’effet de levier ont continué à être pénalisés. Les fonds d’investissement ont donc été peu présents en régions. Seuls quelques acteurs britanniques et surtout allemands, avec les fonds spéciaux, se
8% 6%
sont positionnés sur de gros actifs commerces et logistique.
4%
Les taux de rendement : généralisation de la baisse
2%
correspondante largement insuffisante. Le marché pour les actifs secondaire est quant à lui resté quasiment au point mort. Il en a résulté une accentuation de la baisse des rendements locatifs « prime »
Régions
1T 11
Fin 10
Fin 09
Fin 08
Fin 07
Fin 06
Fin 05
Fin 04
Fin 03
qui est restée limitée aux actifs sécurisés de qualité et une offre
Fin 02
Fin 00
situation de fort déséquilibre entre une demande croissante mais
Fin 01
En 2010, le marché de l’investissement immobilier s’est trouvé dans une
Paris QCA
Source : CB Richard Ellis
enclenchée fin 2009, dans un contexte de recul des taux long terme. Les bons actifs tertiaires (bureaux, commerces) des meilleures localisations en régions ont été les premiers touchés. Ainsi, le « prime » bureau à Lyon
LES TAUX DE RENDEMENT LOCATIF « PRIME » EN NEUF /RESTRUCTURÉ
s’établissait dès début 2010 à 6,40 %.
Au 01/01/2011 dans les15 villes de l’échantillon CBRE
Puis le mouvement s’est généralisé, la qualité du produit (neuf ou récemment livré et répondant aux nouvelles normes environnementales) et de son bail (engagement ferme de longue durée avec un bon locataire) tendant à primer sur les critères traditionnels de sectorisation géographique et de typologie. Ainsi, le recul des taux de rendement a été rapide ces derniers mois pour la logistique classe A (jusqu’à 90 points de base dans le couloir rhodanien) et s’est propagé pour les bureaux à la plupart des grandes métropoles régionales. Aix-Marseille, Bordeaux, Lille et Toulouse ont rejoint début 2011 Lyon sous la barre des 6,5 %.
Métropoles régionales
Bureaux
Logistique et locaux d’activités
Aix-en-Provence / Marseille
6,30 % - 7,75 %
7,50 % - 9,50 %
Bordeaux
6,60 % - 8,50 %
7,50 % - 10,50 %
Clermont-Ferrand
7,00 % - 8,00 %
8,00 % - 9,00 %
Grenoble
7,30 % - 8,00 %
9,00 % - 9,50 %
Lille
6,30 % - 7,75 %
7,90 % - 8,50 %
Lyon
6,30 % - 6,80 %
7,15 % - 9,00 %
Metz
6,80 % - 7,70 %
ND
Montpellier
6,80 % - 7,70 %
ND
Nancy
7,50 % - 8,20 %
ND
Nantes
6,50 % - 7,75 %
ND
Les perspectives : 2011, année de stabilisation
Nice / Sophia-Antipolis
6,75 % - 8,00 %
8,00 % - 9,00 %
Rennes
6,90 % - 8,50 %
ND
Certes, le marché « core » a retrouvé de la profondeur, nombre
Rouen
7,00 % - 8,50 %
ND
d’institutionnels ayant revu en faveur de l’immobilier leur allocation
Strasbourg
7,10 % - 8,30 %
7,50 % - 9,50 %
Toulouse
6,50 % - 7,50 %
ND
d’actifs. La prime de risque immobilière est importante et la classe d’actifs « immobilier » demeure attractive. Par ailleurs, la spéculation est pour l’instant absente du marché, les acteurs se positionnant dans une logique de sécurisation de leurs capitaux sur le long terme.
* Selon la conjoncture, et en l’absence de transaction représentative, ces taux peuvent être estimés N.D. : Non Déterminé Source : CB Richard Ellis
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prudents et sélectifs. Ils commencent à anticiper l’inéluctable hausse du coût de l’argent suite à la remontée du taux directeur européen. Par ailleurs, ils s’interrogent de façon croissante sur les coûts induits par la future mise en application de la loi Grenelle II, tout particulièrement en régions où la problématique de l’obsolescence du parc se pose avec une acuité forte. Enfin, dans un contexte de reprise économique molle, les perspectives du marché locatif en régions ne sont que modérément encourageantes. Ainsi, les valeurs locatives faciales devraient se stabiliser et certains marchés très tendus pourraient au mieux connaître une réduction des avantages commerciaux pour l’offre de qualité. Mais, dans le même temps, la progression de la vacance pour les produits secondaires devrait se poursuivre. Dans ces conditions, les investisseurs risquent de se montrer réticents vis-à-vis d’un infléchissement sensible de leurs exigences de sécurité, ce qui ne leur permettra de s’intéresser que marginalement à une partie plus large de l’offre. Le marché des actifs non sécurisés ou
LES LOCALISATIONS Si 2010 a été l’année de la reprise pour l’investissement en régions, toutes les métropoles régionales n’ont pas connu la même dynamique. Nice-Sophia s’est distinguée par son niveau d’activité exceptionnel (600 millions d’euros engagés). Certes, Cap 3000 pèse lourd dans ce volume mais l’agglomération a bénéficié d’autres signatures significatives en commerces (65 Croisette) mais aussi dans une moindre mesure en bureaux (Palace Center à Mandelieu et les Triades/Oréades à Sophia-Antipolis). Les métropoles lilloise et bordelaise enregistrent également une belle performance, 2010 se positionnant dans les deux cas comme la meilleure année recensée depuis 2005, en raison là aussi de deals « retail » importants (Heron Parc à Villeneuve d’Ascq, le CC Douai à Flers, le Megastore rue Ste Catherine à Bordeaux). Par ailleurs, la fin de l’année a été active en bureaux sur Lille, avec notamment la cession en état futur d’achèvement de l’immeuble Perspective. En revanche, Lyon a connu une année difficile (seulement 333 millions d’euros échangés). La métropole a particulièrement souffert de l’atonie du marché des bureaux. Toutefois, la fin de l’année a été meilleure, le 4ème trimestre représentant 55 % des volumes annuels, grâce notamment à 3 VEFA (L’adresse, le Sunway et Atrium Gerland).
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
Toutefois, les investisseurs se montrent dans leur ensemble très
secondaire risque donc de rester durablement bloqué. Par ailleurs, les taux de rendement devraient commencer à se stabiliser après la
ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS DANS LES 8 PRINCIPALES MÉTROPOLES RÉGIONALES
baisse enregistrée depuis mi-2009. Certes, en régions, ce recul a été
(En millions d’€ - hors portefeuilles multi-sites)
moins fort et rapide qu’en Ile-de-France, ce qui laisse encore à court
900
terme un faible potentiel de compression pour les meilleurs
800
produits des plus importantes métropoles. Ainsi, le « prime » bureau
700
est descendu à 6,15 % à Marseille au cours du 1er trimestre 2011 et les
600
semaines à venir devraient voir la conclusion de deals aux alentours de
500
6 % à Lyon. Mais les taux ne devraient pas descendre en-dessous car à
400
ces niveaux de prix, les acquéreurs deviennent extrêmement vigilants et
300
logistique.
2006
2007
2008
Lille
2009
Grand Lyon
2011, avec cependant un rééquilibrage en faveur des bureaux et de la
Strasbourg
volumes investis en régions devraient au mieux se stabiliser en
Nantes
Nice-Sophia
des acquéreurs et les prétentions des vendeurs. C’est pourquoi les
Bordeaux
100 Toulouse
Face à ce coup d’arrêt, l’écart pourrait se creuser entre les positions
200
Marseille
exigeants quant à l’analyse des états locatifs et des audits techniques.
2010
Source : CB Richard Ellis
LES PRINCIPALES OPÉRATIONS D’INVESTISSEMENT EN 2010 Immeuble / localisation
Acquéreur
CAP 3000 / ST LAURENT DU VAR ALTAREA / ABP / PREDICA COAT AR GUEVEN & ESPACE JEAN JAURES / BREST JESCO SAINT MARTIAL / LIMOGES UNION INVESTMENT HERON PARC / VILLENEUVE D'ASCQ GROSVENOR ESPACE SAINT GEORGES / TOULOUSE COMMERZ REAL MC ARTHUR GLEN / TROYES RESOLUTION REAL ESTATE FUND 3 65 CROISETTE / CANNES KANAM RUE SAINTE CATHERINE / BORDEAUX WESTINVEST LE CASTEL / CASTELNAUDARY SHOPPING PROPERTY FUND 1 PERSPECTIVE / EURALILLE ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL VIE
Vendeur
Surface (m²)
Usage principal
Montant
GALERIES LAFAYETTE ALTAREA COGEDIM UNIBAIL RODAMCO
65 000 19 140 15 000 42 307 13 000 30 000 1 800 16 700 37 760 13 500
Centre commercial Centre commercial Centre commercial Centre commercial Centre commercial Centre commercial Galerie commerciale Galerie commerciale Parc d'activité commerciale Bureaux
450 M€ 100 M€ 99 M€ 95 M€ 90 M€ 85 M€ 75 M€ 67 M€ 55 M€ * 46 M€
ALTAREA COGEDIM HENDERSON CODINVEST CORIO SODERIP PROMOTION
* Estimation Source : CB Richard Ellis
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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RÉGIONS
LEXIQUE Absorption nette
Evaluation du solde net entre la demande placée et l’ensemble des surfaces libérées sur le marché au cours de la même année.
Clés-en-main
Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société bailleuse.
Indice du Coût de la Construction
Elément de référence calculé et publié trimestriellement par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix par des matériaux de construction. Cet indice était notamment utilisé par les bailleurs pour l’indexation annuelle du montant du loyer. Il est maintenant remplacé par l’indice de référence des loyers.
Institutionnels
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-mains.
Les investisseurs institutionnels regroupent l’ensemble des organismes chargés de collecter les capitaux des particuliers afin de les placer, en vue d’en dégager une rentabilité à long terme. Leur fonction consiste à assurer la liaison entre l’épargne et l’investissement. Compte-tenu de la provenance des capitaux (épargne des particuliers, fonds de pension, assurances…) et des obligations contractuelles de distribution, les institutionnels ont généralement une aversion pour le risque.
Disponibilité immédiate
Loyer facial
Compte-propre
Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.
Demande placée
Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.
Disponibilités futures certaines
Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation ; Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie ; Les libérations certaines.
Disponibilités probables
Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ; Les libérations probables.
Foncière
Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier.
Fonds d’investissement
Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...). Il existe des fonds d’investissements fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).
Fonds de pension
Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque. Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien situés, loués…).
Immeuble ancien
Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.
Immeuble neuf
Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.
Immeuble récent
Immeuble de moins de 10 ans, non rénové ou restructuré et ayant déjà été occupé ou immeuble nouvellement construit de plus de 5 ans jamais occupé.
Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties.
Loyer économique
Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.
Loyer moyen pondéré
Milieu de la fourchette des loyers, pondéré par la demande placée.
Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI)
Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI sont exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.
Projet « en blanc »
Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Projet « en gris »
Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit.
Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC)
Le régime français des SIIC a été créé afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour ce statut est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plusvalues réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.
Taux de rendement net immédiat
Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.
Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).
Immeuble restructuré
Taux de vacance
Immeuble rénové
Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.
Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant (sources : diverses).
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