Rapport annuel HF 2009 exe
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Rapport d’activité
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Assemblée Générale 8 Juin 2010 Bilan au 31/12/09
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Préambule Contrairement à l'année 2008, 2009 est une année de vente importante (plus de 330 logements) et conséquence des ventes, les mises en chantier. Par contre, très peu de livraisons (moins de 30) suite à l'arrêt brutal de la commercialisation en 2008. Force est de constater que l'apparition de la crise dans notre filière depuis fin 2007 s'est poursuivie en 2008 et en 2009 sous des aspects différents. Pour ce qui est de l'avenir, rien n'apparaît très lisible à ce jour. En effet, la production est soutenue par des actions nécessaires mais coûteuses (investisseurs SCELLIER, PASS FONCIER, doublement PTZ…) et les difficultés apparaissent dès lors que les opérations ne sont plus accompagnées par des aides au financement. Comme nous l'avons évoqué lors de notre dernière assemblée, HABITATION FAMILIALE a engagé de nombreuses actions pour préserver les productions antérieures et permettre le lancement des opérations en chantier. HABITATION FAMILIALE a su conserver ses compétences et les renforcer par un niveau de formation élevé de ses collaborateurs, notamment sur l'exigence environnementale, l'évolution du droit de la construction, du droit fiscal et sur son implication dans l'accompagnement des acquéreurs. HABITATION FAMILIALE a innové pour diversifier ses offres et son activité par le lancement d'un concours d'architecture sur des maisons performantes, durables et abordables et d’autres formes de consultations pour garantir délais, performances et qualité. HABITATION FAMILIALE accompagne les collectivités dans les montages financiers qui améliorent la solvabilité des acquéreurs. En effet, grâce aux bons résultats des années précédentes et des moyens qu'ils ont assuré, HABITATION FAMILIALE a pu "porter" les opérations financièrement quasiment jusqu'à la livraison pour que les acquéreurs puissent bénéficier de conditions financières favorables pour leur projet : • retard de mise en place des prêts PASS FONCIER, • attente de décision des collectivités, • décision des collecteurs,… Plus de 9 Millions d'Euros sont en permanence sur les opérations et permettent : • soit le démarrage et la réalisation des opérations, • soit le gain des intérêts intercalaires sur les prêts pour nos clients. La solidarité a joué à plein son rôle grâce au lissage dans le temps de nos moyens.
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Pascal Masson
Vincent Renault
Directeur Général
Président du Conseil d’administration
Barbara - Chantepie - L. Dunet
Sommaire Préambule
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L'activité statutaire de la Coopérative en 2009
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L’activité promotion
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Gestion Immobilière
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Les projets et perspectives
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Bilan et compte de résultat
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L’activite statutaire de la coopérative le Conseil d'Administration A l'issue du conseil d'administration du 09 juin 2009, le conseil se composait ainsi : Président : Vincent RENAULT Vice Président : Jean-Claude RIDARD Vice Président : Claude GUILLAS Secrétaire: Sylvie VAUGEOIS Trésorier: Alain DESALEUX Membre: Victor BOUREAU Membre : Claude HARDOUIN Membre : Pierre Yves JAN Membre : Fernand AMOURIAUX Membre : Le Logis Breton représenté par Yves Marie ROLLAND Membre : Archipel Habitat représenté par René BONDIGUEL Membre : Annie FROSSARD Membre : Marie Françoise ESNAULT Censeur : Stéphane ROUMY Censeur : Jean-Claude BOURGEOIS Censeur : Bernard VERDON ARMOR HABITAT, société coopérative d'HLM à ST BRIEUC, représentée par Etienne MOLLER, a été cooptée en tant qu'administrateur le 07 décembre 2009. Le conseil d'administration s'est réuni six fois en séance de conseil, cinq fois en bureau, et une journée de séminaire a été organisée le 30 juin 2009 au siège de la coopérative pour évoquer ensemble le contexte difficile de l'activité, suivie de visites de chantiers des opérations remarquables.
la Direction Générale Le Conseil d'Administration, dans sa séance du 11 février 2003, a décidé de dissocier les fonctions de Président et de Directeur Général. Dans ce cadre, Vincent RENAULT remplit les fonctions de Président du Conseil d'Administration et Pascal MASSON exerce les fonctions de Directeur Général de la Société.
la liste des mandats sociaux En application de l'article L 225-102-1 alinéa 3 du Code du Commerce, la liste de l'ensemble des mandats et fonctions exercés par chacun des mandataires sociaux de la coopérative durant l'exercice 2009 est joint en annexe du présent rapport.
le renouvellement des mandats d'administrateurs Le mandat de Monsieur Claude HARDOUIN, retraité, Membre au sein du Conseil d’Administration d’Habitation Familiale, détenteur d’une part sociale, arrive à expiration. Le conseil d'administration propose le renouvellement de son mandat pour une nouvelle période de 5 ans jusqu'à l'assemblée de 2015 statuant sur les comptes au 31.12.2014. Le mandat de Monsieur Alain DESALEUX, ingénieur, Membre et Trésorier au sein du Conseil d’Administration d’Habitation Familiale, détenteur d’une part sociale, arrive à expiration. Le conseil d'administration propose le renouvellement de son mandat pour une nouvelle période de 5 ans jusqu'à l'assemblée de 2015 statuant sur les comptes au 31.12.2014.
ARMOR HABITAT représentée par Etienne MOLLER est cooptée administrateur sur un poste disponible. Le conseil d’administration propose la ratification de la cooptation d'ARMOR HABITAT et l’élection pour un mandat d’une période de 5 ans qui expirera à l’assemblée 2015 statuant sur les comptes au 31.12.2014.
les commissions Commission d'achats et d'appels d'offres Au cours de l'année 2009 la commission d'appel d'offres s'est réunie 5 fois pour 5 opérations de logements représentant 145 logements. le jury s’est regroupé 2 fois pour le choix des architectes chargés de l'étude des Maisons et 1 fois pour un programme collectif à Bruz. Commission d'attribution des logements en accession aidée La commission s’est réunie 4 fois (Orgères, La Chapelle des Fougeretz(2) Corps-Nuds).
Commission communication. La Commission Communication s'est réunie pour la mise au point d'une nouvelle plaquette de la coopérative et une réflexion plus large sur notre communication. Commission stratégie. En 2009, la commission ne s’est pas réunie en tant que telle, mais le séminaire a permis d'évoquer ensemble le périmètre de la crise à cette période de l'année..
le capital social de la coopérative et son actionnariat Le capital variable de la coopérative évolue en fonction des entrées et sorties des associés : Tableau des associés : 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009 Collège A 1 094 1 124 1 223 Collège B 84 91 156 Collège C 8 8 8 TOTAL ASSOCIES 1 186 1 223 1 387 La baisse du capital 2008 correspond au réajustement de la participation d’ARCHIPEL HABITAT en conformité avec les textes du Code de la Construction et de l’Habitat concernant les OPH. Pour 2009, il faut noter l'arrivée de 65 copropriétés clientes de notre syndic en collège B.
l'actionnariat des salariés En application de l'article L 225-102 du Code du Commerce, il est noté que la participation des salariés au capital de la société au 31 décembre 2009 est de 20 parts sociales de 16 € détenues par 20 salariés soit 0.25 % du capital.
l'organisation de la Coopérative Les équipes des trois services sont présentées en annexe sur l’organigramme. Trois salariés du service Promotion ont une partie de leur activité dans le cadre d’une convention avec ARCHIPEL HABITAT et EMERAUDE HABITATION de décembre 2008 à juillet 2009 pour une équivalence de 1,3 poste, ainsi que la juriste de l'entreprise avec EMERAUDE HABITATION.
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N. Simone/N. Jones - Vern s/seiche - N. Becdelièvre
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Myosotis - Le Rheu - D. Cras
L’Ile aux oiseaux - Rennes - Cab. Gicquel
L’activité promotion L'activité 2009 n'a pas permis beaucoup de livraison, au total 26 logements : • 7 à RENNES BEAUREGARD "l'Argoat" • 12 à VITRE "Les Allées du Parc" • 7 à BRECE "les Palières" En effet, l'action commerciale de 2008 a été très réduite et avec peu de succès sur certaines opérations hors RENNES METROPOLE. Les conséquences immédiates au regard de nos procédures consistent à ne pas démarrer les chantiers si la commercialisation est insuffisante. Le début de l'année 2009 comme présenté dans l'Assemblée Générale 2008 a permis de sécuriser notre activité et l'entreprise, grâce à plus de 200 logements vendus en bloc à des opérateurs institutionnels : • bailleurs sociaux (Archipel Habitat, Emeraude Habitation, Habitat 35) • SNI De plus, grâce à notre engagement sur la mise en place de financement d'accompagnement de l'accession aidée, la coopérative a pu vendre : • 69 logements PASS FONCIER • 9 logements PSLA • 32 logements PLS Investisseurs • 13 logements accession ANRU • 2 accessions libres pour un total de 125 logements réservés en 2009. L'activité commerciale se situe à un niveau jamais atteint en volume. Près de 330 logements, même si pour sauver cette production, les marges seront très sensiblement réduites. Une des plus grandes difficultés de cet exercice se situe dans l'instabilité réglementaire des produits utilisés notamment le PASS FONCIER. En effet entre les annonces du début de l'année et la réalité opérationnelle, il a fallu attendre près de 9 mois. Ce délai a généré une tension très compréhensible de l'ensemble des acteurs, et bien entendu pour nos acquéreurs. De la même façon, la communication anticipée de la loi de finance 2010 et 2009 (modification) entre septembre et décembre 2009 a eu un effet indésirable sur l'ensemble de la filière. La "bonne commercialisation" 2009 a permis de nombreuses mises en chantier puisque fin d'année près de 400 logements sont en construction sur plus de 10 sites. Pour le début de l'année 2010, la commercialisation se maintient a un bon niveau, toujours sur des logements avec des financements aidés et des offres de prix très attractives. De même plusieurs autres opérations sont lancées en chantier dans le pre4
mier semestre (168 logements pour 8 opérations) ce qui devrait permettre près de 140 logements livrés en 2010. En terme de stratégie, les évènements imposent d'engager de nouvelles réflexions sur la pertinence de nos actions et diversifier nos activités. C'est dans cette hypothèse que la coopérative a lancé en juillet 2009 un concours d'architectes pour la conception de maisons individuelles avec 4 grands objectifs : • Qualité architecturale (insertion dans le site/qualité d'usage) • Qualité technique et performance énergétique (diversifier les systèmes constructifs/BBC) • Qualité environnementale, économie d'espace (évolutivité, choix des matériaux, densité) • Valeur économique/délais (solvabilité des acquéreurs modestes, délais de réalisation réduits) Ces quatre points, chacun décliné, permettent dans un premier temps de proposer aux élus des collectivités des solutions de très grande qualité, dans des délais réduits, pour des opérations possibles à partir de 5 logements. L'action de recherche et développement au sein d' HABITATION FAMILIALE permet, à chaque stade du montage et de la réalisation, d'être plus rapide et plus économique : • une étude unique, avec l'insertion dans le site en ajustement à chaque projet par l’architecte de l’opération, • une demande de permis déposée rapidement après la phase d'étude du plan masse en collaboration avec les élus, • une connaissance du prix de revient très en amont du fait de l'engagement avec les entreprises pour chaque maison de la gamme, • une commercialisation dès le dépôt du permis, • une réalisation sous maîtrise d'œuvre HABITATION FAMILIALE pour une relation permanente avec ses clients. L'ensemble de ces réflexions permettra de gagner environ 12 mois tout en garantissant la qualité de nos maisons et leur prix. Enfin, une expérience de consultation est lancée fin 2009 pour garantir sur une opération collective : • l'architecture, • le prix de revient, • les performances élevées BBC/EFFINERGIE Le choix s'est porté sur une consultation conception - réalisation en associant Architecte/BET avec l'entreprise. Le 07 avril 2010, le jury d' HABITATION FAMILIALE a choisi l'équipe CARDINAL/JP. MEIGNAN pour une opération de 29 logements en accession aidée à BRUZ ( < 1 900 € TTC/M² SHAB).
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Objectif : • BBC EFFINERGIE, • Charges très faibles, • Appel à projet RENNES METROPOLE – BBC 2012 pour tous • Commercialisation prévue en juin 2010 el
Dans cette période difficile, HABITATION FAMILIALE maintient une action forte de production d'accession aidée ou intermédiaire. De la même façon HABITATION FAMILIALE en s'associant aux collectivités locales et en participant fortement au sein des instances nationales et locales accompagne ses acquéreurs pour sécuriser leur financement et améliorer leur solvabilité.
Nos partenaires COOP HABITAT BRETAGNE à Crevin, HABITAT 35 à St Jacques, La Bouexière, ARCHIPEL HABITAT à Beauregard, Betton, la Courrouze, Brecé, Rennes COOP DE CONSTRUCTION à Courrouze BH1 et Courrouze Pilate P2-P3, AIGUILLON CONSTRUCTION à Corps Nuds, Orgères EMERAUDE HABITATION à Pleurtuit, Langouët, BREIZH COOP HABITAT (Logis Breton, Armor Habitat, Foyer d'Armor).
Les livraisons en quelques chiffres • LES LOGEMENTS 12 à Vitré - Jardin du Parc 2 046 €/m2 SHAB soit 12 logements sur 1 opération (10 résidences principales, 2 investisseurs) . • LES SCCV (logements vendus par HF) 7 à Brecé - Les Palières 7 à Rennes Beauregard - Argoat
Les opérations labellisées à ce jour sont : - « ZAC de la Courrouze BH1» à RENNES 123 logements collectifs - « ZAC Vert Buisson » à BRUZ – 30 logements collectifs - « ZAC des Rives du Blosne » à CHANTEPIE 18 maisons individuelles - « Lotissement du Pont Brand » à BETTON 76 logements collectifs - « ZAC du Vallon » à BRECE – 8 logements semi-collectifs - « ZAC du Vallon » à BRECE – 9 maisons individuelles - « ZAC la Besneraie » à LA CHAPELLE DES FOUGERETZ 18 maisons individuelles Soit 282 logements labellisés H&E profil A Les opérations en cours de labellisation sont : « ZAC des Rives du Blosne » à CHANTEPIE – 14 lgts collectifs « ZAC la Besneraie » à LA CHAPELLE DES FOUGERETZ – 20 lgts « Lotissement du Chêne Hervé II » à CORPS NUDS – 6 MI « Lotissement de la Haie Longue » à ORGERES – 19 MI « Lotissement de la Haie Longue » à ORGERES – 51 lgts « ZAC de Beauregard » à RENNES – 20 lgts « ZAC de la Morinais – ïlot 12-13 » à SAINT JACQUES DE LA LANDES – 45 lgts (Label BBC Effinergie) « ZAC de l’ALMA » à RENNES – 32 lgts (label BBC Effinergie) « ZAC du Vert Buisson » à BRUZ – 30 lgts (Label BBC Effinergie) Soit 237 logements en cours de labellisation H&E profil A dont 107 BBC Effinergie
Nos acquéreurs (réservations 2009)
2 098 €/m2 AA* 1 853 €/m2 AL* 2 158 €/m2
2 % > PLS
