IMPÔTS ce qui change en 2016 Mensuel - 4,30 €
N°454 - Février 2016
DOSSIER
VIVRE AU VERT
Les règles à connaître : droit rural, urbanisme, aides et fiscalité IMMOBILIER
FAMILLE
SOLIDARITÉ
Récupérer son logement après le décès du locataire
L’habilitation familiale plus simple que la tutelle
Donner à une œuvre lors de l’héritage
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N° 454
SOMMAIRE
Fév. 2016
Une vie rurale, du rêve à la réalité p. 22
ÉDITORIAL
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EN BREF Les avantages fiscaux de la terre p. 30
Assurance-vie et succession, la nouvelle donne
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Combien ça coûte ? Le bail à long terme
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IMMOBILIER Décès du locataire : quand récupérer le logement
Baromètre de l’immobilier et chiffres utiles
FAMILLE
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Ce qui change en 2016
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« Un tiers des nouveaux agriculteurs n’est pas issu du monde agricole » Entretien avec Raymond Vial 36
La fausse bonne idée ! Tenter d’échapper à la récupération des aides sociales avec l’assurance-vie 10
LOI DE FINANCES
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Annuler son mariage
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L’habilitation familiale, plus simple que la tutelle et la curatelle
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ENTREPRISE
VIVRE AU VERT Annuler son mariage p. 40
Quand les Safer interviennent lors de la vente
« Le vivre ensemble, une caractéristique de nos villages » Entretien avec Rachel Paillard 20
Les aides pour s’installer dans un petit village
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SOLIDARITÉ
Une vie rurale, du rêve à la réalité
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Donner à une œuvre lors de l’héritage
De la parcelle non constructible au terrain à bâtir
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TRAVAIL
Décryptage : le bornage
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Alcool, drogues et travail
Profitez des avantages fiscaux de la terre
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DES LIVRES ET DES MOTS
Comprendre le rôle des Safer
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Notre sélection du mois
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Alcool, drogues et travail p. 48
OFFRE D’ABONNEMENT p. 35 Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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LOI DE FINANCES
Ce qui change en 2016 Comme chaque fin d’année, la loi de finances apporte son lot de nouveautés. Tour d’horizon des principaux changements applicables aux particuliers.
E
Entre imposition, prestations sociales et emprunt, les finances des ménages bénéficient de nouvelles dispositions en 2016.
aisse de l’impôt ❱❱ B sur le revenu pour
les plus modestes
Pour la troisième année consécutive, la loi de finances pour 2016 prévoit une baisse de l’impôt sur le revenu pour les foyers les plus modestes. Techniquement, elle repose sur un aménagement du mécanisme de la décote qui est étendue à des ménages qui n’en bénéficiaient pas jusque-là. Ainsi, la décote va profiter aux ménages
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
dont l’impôt brut est inférieur à 1 552 € au lieu de 1 135 € en 2015 pour les personnes seules et à 2 559 € au lieu de 1 870 € en 2015 pour les couples mariés ou pacsés. Par ailleurs, elle est désormais égale à la différence entre 1 165 € (célibataires) ou 1 920 € (couples mariés ou pacsés) et les trois quarts du montant de l’impôt à payer au lieu de la totalité. Compte tenu de l’application de la décote, de la légère revalorisation des limites des tranches du barème de l’impôt (+ 0,1 %) et de la franchise d’impôt de 60 €, un célibataire ne commencera à payer de l’impôt sur le revenu en 2016 qu’à partir de 14 704 € de revenus imposables (revenus
de 2015) contre 13 958 € en 2015. Pour un couple, ce seuil sera de 27 483 € de revenus contre 26 277 € pour 2015.
a demi-part « anciens ❱❱ Lcombattants » à partir de 74 ans
Jusqu’à présent, les anciens combattants, titulaires de la carte du combattant ou d’une pension versée en application du code des pensions militaires, ainsi que leurs veuves et veufs, bénéficiaient d’une demi-part supplémentaire lorsqu’ils avaient 75 ans révolus. Cette condition d’âge est abaissée à 74 ans à compter de l’imposition des revenus de 2015.
ménagements ❱❱ A des réductions d’impôt pour souscription au capital de PME
Les réductions d’impôt sur le revenu et d’ISF accordées en cas de souscription au capital de PME, en direct ou par l’intermédiaire de fonds spécialisés (FIP et FCPI), font l’objet de plusieurs aménagements. Le changement le plus notable concerne l’impossibilité pour les dirigeants associés ou actionnaires de profiter de ces réductions d’impôt lorsqu’ils investissent dans leur propre société, sauf lorsqu’il s’agit d’investissements de « suivi » prévus dans le plan d’entreprise.
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mploi d’un salarié ❱❱ E à domicile Jusqu’à présent, les particuliers qui employaient un salarié à domicile avaient le droit à une déduction forfaitaire de 0,75 € par heure travaillée pour le calcul de leurs cotisations sociales (déduction portée à 1,50 € pour la garde d’enfant de 6 à 13 ans). >>>
oursuite du crédit d’impôt ❱❱ P en faveur de la transition Le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique, destiné aux ménages qui font installer certains équipements économes en énergie ou fonctionnant avec une énergie renouvelable ou qui font réaliser des travaux d’isolation thermique dans leur résidence principale est prolongé jusqu’au 31 décembre 2016. La nature des dépenses permettant de bénéficier de cet avantage est légèrement modifiée. Les chaudières à condensation sont exclues du dispositif au profit des chaudières à haute performance énergétique. De même, les équipements de production d’électricité fonctionnant à l’énergie éolienne n’ouvrent plus droit à l’avantage tandis que les équipements mixtes intégrant des panneaux photovoltaïques ne sont retenus que dans certaines limites qui restent à préciser par décret. Pour le reste, pas de changement notable. Le taux du crédit d’impôt reste fixé à 30 % des dépenses, quelle que soit la nature des travaux réalisés.
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énergétique
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LOI DE FINANCES
>>> Cette déduction forfaitaire passe à 2 € par heure travaillée pour toutes les activités de services à la personne : garde d’enfants, ménage, aide aux personnes âgées, etc. Elle s’applique aux cotisations dues à compter du 1er décembre 2015.
inancement participatif : ❱❱ F possibilité d’imputer ses pertes
Un nouveau dispositif permet aux particuliers qui ont consenti des prêts à des petites entreprises via des plateformes de crowdfunding d’imputer leurs pertes
en cas de non-remboursement du prêt. Ces pertes sont imputables sur les intérêts perçus sur les autres prêts de même nature au cours de la même année ou des cinq années suivantes. Cette mesure s’applique aux emprunts consentis à compter du 1er janvier 2016.
Internet de déclarer leurs revenus en ligne. Cette obligation se fera par étapes : en 2016, elle ne concernerait que les contribuables dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 40 000 €. Ce seuil sera ensuite abaissé à 28 000 € en 2017, 15 000 € en 2018, et disparaîtra en 2019. Les contribuables qui ne peuvent pas ou ne savent pas se servir du service de déclaration en ligne pourront continuer à utiliser le formulaire papier. Parallèlement, le seuil au-delà duquel les ménages doivent obligatoirement payer leurs impôts – impôt sur le revenu, taxe foncière et taxe d’habitation – en ligne passera de 30 000 € à 10 000 € en 2016. Il serait ramené à 2 000 € en 2017, 1 000 € en 2018 et 300 € en 2019.
énéralisation ❱❱ G de la déclaration
de revenus en ligne
La loi de finances pour 2016 prévoit l’obligation pour les contribuables dont la résidence principale est équipée d’un accès à
xonération des plus❱❱ E values de cession de parts de fonds monétaires réinvesties dans un PEA-PME
Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de parts de SICAV et de FCP monétaires sont exonérées d’impôt sur le revenu lorsqu’elles sont réinvesties dans un délai d’un mois sur un PEA-PME. Cet avantage n’est définitivement acquis qu’à l’issue d’un délai de cinq ans après le versement sur le PEA-PME. Ce dispositif provisoire ne s’appliquera que du 1er avril 2016 au 31 mars 2017 aux contribuables qui en feront expressément la demande lors du dépôt de leur déclaration de revenus.
uppression de la prime ❱❱ S pour l’emploi La prime pour l’emploi est supprimée et remplacée par la prime d’activité, versée par la CAF ou la Sécurité sociale agricole (MSA). La prime est versée tous les mois, sous condition de ressources. Pour en bénéficier, il faut en faire la demande.
n mode de revalorisation ❱❱ U unique pour les prestations
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et avantages sociaux
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
L’ensemble des prestations sociales est désormais revalorisé sur la base de l’inflation constatée au cours des douze derniers mois et non plus en fonction
aintien des exonérations ❱❱ M d’impôts locaux La loi de finances pérennise les exonérations d’impôts locaux – taxe d’habitation et taxe foncière – et de redevance télévisuelle pour les personnes qui en bénéficiaient en 2014. Cette règle s’applique même pour les bénéficiaires devenus imposables en 2015 suite à la suppression de la demi-part supplémentaire dont elles bénéficiaient jusqu’à présent en tant que personne ayant élevé seules leurs enfants. Il en est de même en cas d’intégration dans leur revenu imposable de la majoration de retraite de 10 % accordée aux retraités ayant élevé au moins trois enfants. Par ailleurs, un autre dispositif permet aux contribuables qui étaient jusqu’à présent exonérés d’impôts locaux et de redevance télévisuelle mais qui ne remplissent plus les conditions pour continuer à l’être (notamment en raison de l’augmentation de leurs revenus), de conserver ce bénéfice pendant deux ans. Ils ne commenceront à payer leurs impôts locaux et la redevance télévisuelle qu’à partir de la troisième année. Mais la valeur locative retenue pour le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière sera réduite d’un tiers la troisième année et d’un tiers la quatrième année.
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de l’évolution prévisionnelle des prix. Ce nouveau mode de revalorisation doit permettre d’éviter de faire des rattrapages lorsque l’inflation a été plus forte que prévu. En cas d’inflation négative, le montant des prestations ne sera pas révisé à la baisse : les prestations resteront au même niveau que l’année précédente. Cette mesure concerne les prestations sociales versées par la Sécurité sociale, les minima sociaux versés par l’État et les départements ainsi que les pensions de retraite servies par les régimes de base de la Sécurité sociale. Seule différence : les retraites versées par les régimes de base continueront à être revalorisées au 1er octobre de chaque année ; pour les autres prestations, il est institué une date unique de revalorisation fixée au 1er avril de chaque année.
Transactions immobilières à Paris : la note s’alourdit
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epuis le 1er janvier 2016, le taux des droits de mutation applicables à toutes les ventes de biens immobiliers est passé de 3,80 % à 4,50 % à Paris. Cette augmentation a été autorisée par la loi de finances pour 2014 qui avait donné la possibilité à tous les départements de procéder à une hausse du taux de leur taxe de 0,7 %. Paris faisait partie des dernières zones à ne pas encore avoir franchi le pas. C’est désormais chose faite. En pratique, cela signifie que pour l’achat d’un appartement ancien d’une valeur de 300 000 €, le montant des impôts et autres évaluations passera de 16 160 € en 2015 à 18 310 €. À noter que cette augmentation ne concerne pas la rémunération du notaire qui demeure inchangée.
Autre nouveauté en vigueur depuis le 1er janvier 2016, issue cette fois de la loi de finances rectificative pour 2015 : la création d’une taxe additionnelle (aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière) sur toutes les ventes de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage. Le taux est fixé à 0,6 %. À noter l’exonération de certains biens parmi lesquels, les bureaux qui font partie d’un local d’habitation à usage de résidence principale, les locaux des associations ou encore les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels. B. B.
ouvelle obligation ❱❱ N pour les sites Internet de transactions entre particuliers
À compter du 1er juillet prochain, les sites Internet proposant des transactions entre particuliers (location de voiture, de logement, covoiturage…) devront informer les
utilisateurs sur leurs obligations fiscales et sociales. Ils devront également leur fournir chaque année un récapitulatif des transactions réalisées sur le site. Ce document est destiné à les aider à déclarer le montant de leurs revenus imposables ! Nathalie Cheysson-Kaplan Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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VIVRE AU VERT
Une vie rurale, du rêve à la réalité Entre précautions à prendre avant d’acheter et réflexion sur la nature de son projet, mieux vaut avoir toutes les clés avant de se lancer.
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La campagne comporte certaines spécificités juridiques à prendre en compte avant de s’engager dans une acquisition immobilière.
es vérifications ❱❱ Lspécifiques En plus des habituelles recherches d’informations qui concernent tant la nature du bien que son environnement, l’acquisition d’un bien immobilier à la campagne s’accompagne d’une série de vérifications particulières. Le bornage En zone urbaine, les limites des terrains, plus petits, sont très souvent bien établies. À la campagne, il est courant que les terrains s’étendent sur d’importantes superficies et comprennent un petit étang ou un coin de forêt. Les limites du terrain sont approximatives, personne n’étant en mesure de les identifier précisément. Quant aux informations contenues sur le plan de cadastre, elles sont purement indicatives et ne peuvent constituer une preuve. Par conséquent, avant d’acheter, recourir à un géomètre expert afin de fixer définitivement la limite séparative de son terrain avec celui des voisins, peut être utile pour éviter toute forme de litige ultérieur relatif aux plantations ou
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
Ile-et-Vilaine (35)
ÉANCE - Maison, 60 m2 2 pièces. 42 392 € constructions par exemple. Bien sûr, une telle intervention a un coût et doit être prise en compte dans l’investissement. L’assainissement Le « tout à l’égout » est une spécificité urbaine. À la campagne, c’est l’assainissement non collectif qui est de mise, notamment les fosses septiques. Ces dernières années, cette question a fait l’objet de nouvelles réglementations, dans un souci environnemental. Par conséquent, désormais, pour tout achat immobilier, un diagnostic « assainissement », réalisé par le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) est joint au compromis de vente. S’il apparaît que des travaux de mise en conformité doivent être réalisés, le vendeur dispose de trois ans pour ce faire. Si la transaction intervient entretemps, c’est sur l’acquéreur que pèse l’obligation de réalisation des travaux dans l’année de son achat. Bien sûr, cette contrainte est à négocier sur le prix de vente. Pour bien l’évaluer, il est important de faire tous les devis nécessaires, de s’adresser à la mairie et de bien évaluer les désagréments engendrés par les travaux, notamment dans le jardin. Il faut également avoir conscience, que même une fois mise aux normes, une fosse implique des frais d’entretien réguliers. >>>
Gironde (33)
PONDAURAT - Maison, 150 m2 4 pièces. 83 770 €
Pyrénées-Atlantiques (64)
SALIÈS DE BÉARN - Maison, 70 m2 4 pièces. 60 425 € * Retrouvez toutes les annonces sur le site www.immobilier.notaires.fr
Investir à la campagne avec moins de 100 000 €* Ces dernières années, le marché immobilier rural connaît une baisse de prix sensible. Tour d’horizon. Calvados (14)
Somme (80)
Meurthe-et-Moselle (54)
ORBEC - Maison de ville, 65 m2 4 pièces. 58 022 €
OISEMONT - Maison de ville, 125 m2 6 pièces. 83 772 €
BULLIGNY - Maison, 100 m2 5 pièces. 68 300 € Savoie (73)
CHINDRIEUX - Maison, 80 m2 4 pièces. 74 000 € Alpes de Haute-Provence (04)
UBR AYE - Maison de ville, 71 m2 4 pièces. 80 700 €
Dordogne (24)
Cantal (15)
MONTIGNAC - Maison, 90 m2 4 pièces. 73 472 €
LE FAU - Maison de maître, 125 m2 7 pièces. 73 400 € Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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VIVRE AU VERT
L’Insee estime que certaines régions très rurales devraient voir leur population augmenter de 10 % d’ici 2040.
>>> Les servitudes Les servitudes, bien que précisées dans l’acte de vente, doivent également faire l’objet de vérifications sur place. Interrogez les voisins est indispensable pour obtenir les informations pratiques essentielles. Dans les campagnes, il n’est pas rare qu’un corps de ferme ait été transformé en plusieurs habitations et que d’immenses terrains aient été divisés. Servitude de passage, de vue ou de canalisation sont donc particulièrement fréquentes. L’impact de telles servitudes varie sensiblement selon leur nature : active ou passive. En clair, est-ce la canalisation du bien convoité qui passe sur le terrain voisin ou l’inverse ? Les voisins passent-ils sur votre terrain pour entrer chez eux ou inversement ? Cette donnée
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
est essentielle car elle change souvent la donne sur les nuisances et donc sur les éventuelles difficultés à la revente. Les usages locaux Les usages locaux sont des pratiques anciennes ou coutumes qui perdurent le plus souvent depuis plusieurs siècles et qui sont reconnus et acceptés de tous. Ils s’imposent, soit à défaut de réglementation, soit lorsque la loi y renvoie. Certains départements, le plus souvent ruraux, ont recensé l’ensemble de ces usages dans des recueils. Ces sortes de « code des usages locaux » sont également très utilisés par les médiateurs et conciliateurs de justice qui interviennent dans de nombreux conflits de voisinage. Et pour cause, c’est bien souvent dans la gestion des plantations, des clôtures et
des haies, l’utilisation d’un puits, forage ou l’exploitation des terres que ces usages s’appliquent. Avant d’acquérir un bien à la campagne, il n’est pas inutile de s’informer sur ces usages locaux, en s’adressant au notaire.
nvestissement ❱❱ Iou achat plaisir ? Une fois les interrogations purement juridiques évacuées, se pose la question de la nature même de l’investissement et de sa rentabilité. Résidence principale L’achat d’une résidence principale, à la campagne ou ailleurs, répond à des critères très subjectifs de confort et de localisation.
Quelle est la situation actuelle du marché immobilier rural ? Le marché est totalement immobile. Nous constatons des écarts de prix et de volumes de ventes considérables entre les villes et les campagnes. En Lozère, dans le Puits de Dôme, le Cher ou l’Ardèche par exemple, les biens ne trouvent plus preneurs ou à des prix très bas. Une situation liée notamment au fait que la résidence secondaire, située à deux heures des grandes villes, n’a plus la cote. Seuls les biens situés en zone touristique, sur le littoral ou à la montagne, rencontrent un certain succès, notamment depuis le printemps 2015. De même, dans le sud-ouest de la France, autour de Rodez, les acquéreurs britanniques demeurent présents. Globalement, pour l’année 2016, nous espérons une petite embellie grâce au remaniement du prêt à taux zéro en vigueur depuis le 1er janvier. Quels conseils donneriez-vous à un futur acquéreur d’une maison à la campagne ? Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est essentiel. Il faut également porter une attention particulière à tous les diagnostics techniques. Mais pour ce qui est d’un bien situé en zone rurale, il est indispensable de l’acquérir à la valeur du marché afin de ne pas risquer une perte à la revente. Le mieux pour cela est de s’adresser à son notaire qui connaît parfaitement le marché immobilier local et s’appuiera sur les bases de données renseignées par la profession (Perval et Bien), pour fixer un prix. Dans le même temps, recourir à un courtier pour emprunter à un taux d’intérêt compétitif permet une économie supplémentaire.
POINT DE VUE
Thierry THOMAS, président de l’Institut notarial de droit immobilier (INDI)
© Phovoir
Propos recueillis par B. B.
Mais au-delà du simple goût de chacun pour les vielles pierres ou au contraire pour le neuf, une question doit être étudiée de près : l’isolation du bien. La fraîcheur et l’humidité sont plus fréquentes à la campagne, mieux vaut donc acquérir un bien dont le système de chauffage est performant et les fenêtres, portes et toiture équipées d’une isolation adaptée au climat local. Le diagnostic de performance énergétique, joint au compromis de vente, donne une première indication. À défaut d’isolation suffisante, le prix de vente peut être sensiblement négocié car le coût des travaux nécessaires peut s’avérer très élevé. Investissement locatif Nombreux sont les investisseurs qui n’entendent le placement immobilier que
pour des petites surfaces en zone urbaine. Contrairement aux idées reçues, la campagne peut présenter des atouts et une rentabilité non négligeable. En effet, la hausse des prix de l’immobilier en zone urbaine et périurbaine ainsi que la quête de qualité de vie oriente de nombreux locataires vers la campagne. L’Insee estime ainsi que certaines régions très rurales comme l’Auvergne et le Limousin devraient voir leur population augmenter de 10 % d’ici 2040. Pour bien réussir son investissement locatif à la campagne, il faut donc se situer à proximité d’une petite ville disposant d’une activité économique, d’un réseau téléphone et internet de qualité et facilement accessible. Pour le reste, de petites maisons peuvent s’acquérir à moindre coût. Gare tout de même au montant des travaux souvent important. Mais une fois rénové, le bien ne nécessitera plus qu’un entretien régulier et le propriétaire échappera à toutes les contraintes de la copropriété.
La résidence secondaire et la location saisonnière L’achat à la campagne d’une résidence secondaire constitue le plus souvent un achat plaisir… Plaisir de s’échapper le week-end, de se retrouver en famille ou entre amis et de profiter de plus d’espace. Souvent fermées l’hiver, ces résidences impliquent d’autant plus de frais d’entretien une fois le printemps venu. Les grands terrains boisés, souvent à l’origine d’un achat « coup de cœur » sont également sources de nombreuses dépenses d’élagage, taille et entretien à différentes périodes de l’année. Pour rééquilibrer un peu la note, envisager la location saisonnière de son bien quelques semaines par an, permet par exemple de s’acquitter des impôts locaux ou de certains frais d’entretien. Mais bien sûr, pour attirer les vacanciers, encore faut-il avoir investi dans une région attractive. Barbara Bénichou Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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VIVRE AU VERT
De la parcelle non constructible au terrain à bâtir
V
Vous avez acheté ou, cas fréquent, reçu de votre famille par héritage ou donation, un terrain qui n’est pas constructible. Un jour, vous vous mettez à réfléchir à un changement de statut juridique de votre terre inconstructible afin de la valoriser financièrement. En effet, si votre terrain devient constructible, il connaîtra une augmentation de valeur significative, avec à la clef l’espoir d’une plus-value confortable lors de sa vente. Sans oublier la possibilité d’y construire la maison de vos rêves et de la revendre afin d’investir ailleurs. Seulement voilà. Du rêve à la réalisation, il y a loin. Il ne suffit pas de vouloir pour pouvoir. En effet, selon le code de l’urbanisme, le territoire français est le patrimoine commun de la nation, dont personne n’est réellement propriétaire. Conséquence logique, le droit de propriété inviolable et sacré et son corollaire, le droit de construire, s’effacent devant l’intérêt général. Les collectivités territoriales se voient ainsi confier les pouvoirs les plus larges pour gérer l’espace. Leurs décisions doivent respecter le principe d’équilibre entre le développement urbain et la protection des espaces naturels, agricoles ou forestiers.
e conseil municipal ❱❱ Lvous dit oui Vos chances de voir votre terrain franchir l’obstacle de la non-constructibilité dépendent de sa situation géographique.
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
Dans les communes qui ne sont pas couvertes par un plan local d’urbanisme, (PLU) ou par une carte communale, s’applique le règlement national d’urbanisme qui limite strictement les possibilités de construire (dite règle de constructibilité limitée) en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune (PAU). Il s’agit des secteurs de la commune comprenant un groupement d’habitations contiguës, desservies, ou susceptibles de l’être, par les réseaux eau et électricité. En zone rurale, il s’agit des bourgs et des hameaux. Dans l’intérêt de la commune La règle de constructibilité limitée apparaît moins absolue qu’il n’y paraît. Le conseil municipal peut, sur délibération motivée par l’intérêt de la commune, notamment pour éviter une diminution de la population, autoriser en dehors des espaces urbanisés, la construction de nouvelles habitations, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels, et n’entraînent pas un surcroît de dépenses publiques. Un conseil municipal a, par exemple, autorisé la construction d’une maison destinée à abriter une famille de six enfants en âge scolaire permettant de ce fait le maintien de la classe unique dans le village. Le cadre est ainsi relativement contraint et ne pourra concerner qu’une opération de taille modeste (une ou plusieurs maisons, un petit lotissement) motivée par l’intérêt général.
© Antonio Vitale
Les parcelles non constructibles n’ont pas forcément vocation à le rester. Leur conversion en terrains à bâtir est possible sous conditions. Petit vade-mecum des pistes à explorer.
Vos chances de voir votre terrain franchir l’obstacle de la non-constructibilité dépendent de sa situation géographique.
Adresser sa demande Pour ce faire, le propriétaire du terrain non constructible peut solliciter par écrit l’avis du conseil municipal afin que celui-ci se prononce sur l’inscription du projet dans cet intérêt. S’il répond positivement, le conseil municipal devra apporter un grand soin à la rédaction de la délibération en démontrant le lien direct entre l’intérêt de la commune et celui de la construction envisagée.
❱❱ Une affaire de long terme Sur le plan local d’urbanisme, votre terrain apparaît classé en zone inconstructible. Pas d’inquiétude, rien n’est perdu, ni définitif. Les choses peuvent évoluer. La commune peut en effet réviser le plan local d’urbanisme afin d’ouvrir à l’urbanisation et rendre constructibles des terrains qui ne le sont pas actuellement. Il ne peut pas s’agir d’une décision individuelle en faveur d’un propriétaire terrien, mais du résultat d’une réflexion et d’une démarche globales permettant de définir un projet
POINT DE VUE
Julien MARTINEZ, directeur général adjoint du Pôle développement territorial à la mairie d’Aulnay-sous-Bois
de territoire qui se traduira dans le PLU par la définition d’espaces constructibles (logements, commerces, équipements…) et d’espaces à protéger tout en respectant les dispositions des lois en vigueur (lois littoral, montagne, Alur… ) Participez à l’enquête publique Les élus ne travaillent pas tout seuls. Ils doivent soumettre leur projet à l’avis des autorités administratives et des habitants notamment dans le cadre d’une enquête publique confiée à un commissaire-enquêteur. Rien ne vous empêche, lors de cette enquête, d’avoir une démarche active en demandant que l’on prenne en compte la réalité de votre terrain s’il n’a pas été inclus dans les zones, quartiers ou secteurs dont l’urbanisation est envisagée. C’est aussi l’occasion de consulter les documents constitutifs du projet et d’exprimer vos observations, suggestions, contre-propositions sur le registre prévu à cet effet, ou par correspondance, au commissaireenquêteur dont les coordonnées figurent sur tous les documents d’enquête.
« La proposition de révision du PLU incombe généralement au maire »
S
eul le Conseil municipal d’une collectivité peut prescrire ou engager une révision du plan local d’urbanisme au moyen d’une délibération. Mais le maire peut prendre l’initiative de proposer à son Conseil de lancer une procédure de révision. Tel est le cas lorsque la commune envisage de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durables. Il en est de même si une zone à urbaniser, qui n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, est ouverte à l’urbanisation.
Grands projets : aéroports, train… Votre terrain non constructible peut également changer de statut lorsque des opérations d’aménagement s’inscrivent dans le cadre de la politique nationale d’aménagement du territoire. Avec ces opérations, l’État porte la réalisation d’un projet ou de travaux présentant un caractère d’utilité publique, dits projets d’intérêt général (PIG), dont il n’existe pas de liste exhaustive. On peut citer notamment l’aména-
Propos recueillis par M. A.
gement d’un aérodrome ou aéroport, le passage d’une ligne de train à grande vitesse, la création d’un pôle technologique et/ou scientifique, la construction d’un grand pont, la réalisation de nouveaux logements. En cas de désaccord, le préfet de région peut imposer à une commune la révision de son document d’urbanisme afin de permettre la réalisation des projets de l’État. Michèle Auteuil Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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© KatarzynaBialasiewicz
FAMILLE
L’habilitation familiale, plus simple que la tutelle et la curatelle
L’
Depuis le 1er janvier 2016, un nouveau dispositif, l’habilitation familiale, permet de simplifier les démarches des proches d’une personne vulnérable.
L’habilitation familiale permet aux proches d’une personne vulnérable de la représenter, sans avoir à recourir aux mesures traditionnelles de protection judiciaire (sauvegarde
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Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
de justice, curatelle, tutelle). Ce dispositif ne peut être ordonné par le juge qu’en cas de nécessité, et lorsqu’il ne peut être suffisamment pourvu aux intérêts de la personne
par l’application des règles de la représentation, ou par les stipulations du mandat de protection future (voir Conseils des notaires Hors Série 4) conclu par l’intéressé.
L’habilitation familiale permet aux proches de représenter une personne vulnérable sans passer par la tutelle ou la curatelle.
les frères et sœurs, le partenaire d’un pacte civil de solidarité ou le concubin. Le conjoint, en revanche, n’en fait pas partie puisqu’il peut mettre en œuvre un dispositif similaire, spécifique aux personnes mariées (art. 217 et 219 du Code civil).
ne mesure ❱❱ U à géométrie variable
ise en place ❱❱ M de la protection La demande d’habilitation familiale doit être présentée au juge de tutelles par l’un des proches du majeur ou par le procureur de la République à la demande de l’un d’eux. Comme en matière de tutelle ou de curatelle, la requête doit être accompagnée d’un certificat spécialement motivé et rédigé par un médecin inscrit sur la liste établie par le procureur de la République, et faisant état de l’altération des facultés mentales et/ou corporelles de la personne de nature à empêcher l’expression de sa volonté.
❱❱ Les personnes habilitées Seuls les proches de la personne vulnérable peuvent demander et prendre en charge le dispositif d’habilitation familiale, à savoir les ascendants, les descendants,
Après une audition du majeur, le juge des tutelles vérifie que le dispositif projeté est conforme à ses intérêts, statue sur le choix de la ou des personnes habilitées, puis sur l’étendue de l’habilitation. Celle-ci peut porter sur le patrimoine du majeur et/ou sur sa personne (actes médicaux et chirurgicaux, par exemple), et permet à la personne habilitée de faire un ou plusieurs actes d’administration (la perception de revenus par exemple) ou de disposition (comme la vente d’un logement). En revanche, l’autorisation du juge est indispensable pour accomplir les actes de disposition à titre gratuit. Des actes déterminés Si l’habilitation a été donnée pour accomplir un ou plusieurs actes déterminés, alors elle prend fin une fois lesdits actes effectués. Dans le même temps, la personne vulnérable conserve la possibilité de faire seule tous les autres actes. L’habilitation générale Si l’intérêt de la personne vulnérable l’exige, le juge peut mettre en place une habilitation générale. Cela permet d’accomplir l’ensemble des actes portant sur le patrimoine et sur la personne du majeur vulnérable. Sont toutefois exclus des actes pour lesquels la personne habilitée serait en opposition d’intérêt avec le majeur vulnérable. Dans ce cas, une autorisation spéciale du juge est indispensable ; elle ne peut être délivrée qu’à
la condition que l’intérêt de la personne protégée l’impose. L’habilitation générale est mentionnée en marge de l’acte de naissance, et est accordée pour une période de dix ans maximum. La mesure est renouvelable pour la même durée ou, pour une période plus longue n’excédant par vingt ans, lorsque l’altération des facultés de la personne vulnérable n’apparaît pas susceptible d’une amélioration selon les données de la science.
a validité ❱❱ Ldes actes accomplis Dans l’hypothèse où la personne habilitée accomplit seule un acte n’entrant pas dans le champ de son habilitation ou qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge, l’acte est nul de plein droit. Il en va de même si le majeur vulnérable réalise seul un acte qui a été confié à la personne habilitée. Dans les deux ans précédant la mesure Enfin, les actes accomplis par le majeur avant la mise en place de l’habilitation restent en principe valables. Néanmoins, s’ils ont été accomplis moins de deux ans avant le jugement de l’habilitation, ils peuvent être réduits ou annulés dans les mêmes conditions que pour les majeurs sous tutelle ou curatelle, lorsqu’ils ont porté atteinte aux intérêts de la personne protégée. Au regard de sa souplesse et de son formalisme judiciaire limité, cette nouvelle mesure de protection devrait répondre aux attentes des nombreuses familles qui ont à cœur de gérer les intérêts personnels et patrimoniaux de leur proche devenu vulnérable. Union notariale financière Conseils des notaires - Février 2016 - N° 454
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