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3 avenue Didier Daurat – 31400 Toulouse - +33(0)5 31 61 62 63 WORK LIFT 7 rue Cadet – 2ème étage – 75009 Paris - +33(0)1 82 83 23 23 www.wiseed.com/immobilier

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Eléments liés au modèle d’investissement de WiSEED Immobilier En supprimant des intermédiaires à faible valeur ajoutée, WiSEED Immobilier donne accès à des opportunités d’investissement plus transparentes et plus rémunératrices. A la différence de l’offre startups, l’offre du crowdfunding immobilier, ne prélève aucun frais d’entrée, ni frais de gestion, ni de sortie.

Direct

Intermédié

Eléments liés à la rentabilité des fonds propres dans la promotion immobilière La promotion immobilière est une activité à fort effet de levier. L’effet de levier est définit comme l’utilisation de l’emprunt pour multiplier son investissement, donc les pertes et gains potentiels. En effet, avec seulement 10%-20% d’apport en fondspropres, un promoteur peut lancer et financer une opération grâce au crédit bancaire et à l’avancée de sa commercialisation. Cet effet de levier permet sur une durée assez courte entre 12 et 36 mois, de générer une rentabilité sur fonds propres annuelle de 30% à 60%. WiSEED définit avec le promoteur la rémunération des fonds-propres apportés par les investisseurs soient entre 8% et 12% par an, proportionnellement au risque pris par ces derniers. 3 avenue Didier Daurat – 31400 Toulouse - +33(0)5 31 61 62 63 WORK LIFT 7 rue Cadet – 2ème étage – 75009 Paris - +33(0)1 82 83 23 23 www.wiseed.com/immobilier

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Ce rendement pourrait être plus élevé mais pour des raisons de sécurité, WiSEED Immobilier ne sélectionne que des opérations très avancées en terme de commercialisation. La différence entre la rentabilité des fonds propres du promoteur et celle des investisseurs se justifie par l’arrivée des investisseurs à un stade très sécurisé de l’opération :   

Permis de construire purgé de tout recours Commercialisation du programme supérieure à 50% Crédit bancaire et garantie de fin d’achèvement obtenus

Eléments liés aux risques de l’investissement La rentabilité proposée aux investisseurs particuliers n’est pas garantie, il ne s’agit pas d’un prêt mais d’un emprunt obligataire avec un risque de perte en capital.

Le premier élément de risque est donc lié à la structure du financement : Les fonds-propres investis sont subordonnés au crédit bancaire, en d’autres termes, en cas de défaillance de l’opération, la banque sera remboursée avant les investisseurs particuliers. Dans le cas du résidentiel, elle devra toutefois assurer la livraison du programme dans le cadre de la garantie financière d’achèvement, permettant aux acquéreurs de réceptionner leurs logements et donc aux investisseurs de limiter leurs pertes.

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Les éléments de risque liés à la promotion immobilière Les risques intrinsèques sont les risques :     

Juridiques (permis, autorisations administratives, assurances) Techniques (étude des sols, géotechnique, structure & fluides) Financiers (défaut du promoteur, dépassement du budget) Opérationnels (défaut des corps de métier, accidents sur le chantier, grève) Commerciaux liés à la commercialisation ou la location des biens

Ces risques sont mesurés et maîtrisés grâce à l’audit du promoteur (références, solvabilité, rentabilité) et à l’audit complet de l’opération (financier, juridique, commercial, technique et opérationnel). Les risques extrinsèques sont les risques :   

Climatiques (inondations, tempête, tremblement de terre) Macroéconomiques (évolution du marché immobilier, évolution des taux d’intérêts bancaires) Législatifs (réglementation, fiscalité, normes)

Ces risques plus difficilement mesurables sont pris en considération dans les exigences faites au promoteur :   

Pas d’investissement supérieur à la marge de l’opération Niveau d’apport du promoteur suffisant Exigence de 5% d’aléas dans les coûts de construction

En tant que Conseiller en Investissement Participatif, WiSEED Immobilier attire finalement votre attention sur plusieurs points de vigilance :  

 

Vérifiez que la durée du placement correspond à vos attentes et que vous n’aurez pas besoin de céder vos parts par anticipation. Le risque de perte existe. Diversifiez vos investissements entre différents types de titres financiers (actions, obligations, OPCVM, immobilier, etc.) afin de répartir le risque entre vos différents placements et le réduire. Investissez quand vous avez une bonne compréhension du produit. Demandez des explications, nous sommes à votre disposition. Demandez un délai pour relire et réfléchir si votre décision n’est pas prise. Votre signature vous engage.

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Le crowdfunding (traduction : financement par la foule) consiste à faire participer un grand nombre de personnes au financement de projet d’entreprises. D’où son nom français de financement participatif. Appliqué à l’immobilier, il apporte à des promoteurs une partie des fonds nécessaires au lancement d’un nouveau programme.  Pour le particulier, il s’agit d’un placement. Il souscrit un emprunt obligataire pour une opération ciblée, pendant une durée déterminée et moyennant une rémunération fixée au départ. Une fois l’immeuble construit et vendu, son emprunt lui sera remboursé avec les intérêts de 8% à 12% annuels. La rémunération est élevée parce que le crowdfunding supprime les intermédiaires à faible valeur ajoutée.

Dix recommandations pour réussir son investissement Le Métier de Wiseed immobilier consiste à limiter les risques encourus par l’investisseur en agissant à plusieurs niveaux : par une sélection rigoureuse des opérateurs, des projets financés et par différentes actions d’information et de conseil donnés aux investisseurs pour se garder de tout engagement au-delà de leurs capacités d’investissement. Ces conseils essentiels sont réunis dans les dix prescriptions suivantes.

1. Tes investissements tu diversifieras Le crowdfunding immobilier, comme tout placement financier, doit représenter une part équilibré du portefeuille d’un investisseur. Afin de réduire les risques, diversifier ses investissements entre différents types de placements financiers (actions, obligations, OPCVM, immobilier, etc.). De même, en investissant dans le crowdfunding, il est préférable de ne pas tout miser sur la même opération mais de répartir la somme entre plusieurs projets.

2. Sur les risques associés au crowdfunding immobilier, tu te renseigneras Le risque de perte existe, car la promotion immobilière, la réhabilitation ou l’aménagement foncier sont toutes des activités comportant des risques : - financiers : solvabilité de l’opérateur ; retard dans la construction ou la commercialisation, retardant le remboursement des crowdfunders ; rentabilité de l’opération ; - techniques et opérationnels : spécificités des sols, accidents de chantier, intempéries, fiabilité des corps de travaux ; - commerciaux : commercialisation du programme aux prix du marché. 3 avenue Didier Daurat – 31400 Toulouse - +33(0)5 31 61 62 63 WORK LIFT 7 rue Cadet – 2ème étage – 75009 Paris - +33(0)1 82 83 23 23 www.wiseed.com/immobilier

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3. Sur des plateformes réglementées tu investiras Attention à sélectionner un intermédiaire sérieux, expérimenté et en règle avec la loi. La plateforme de crowdfunding doit être agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF) en qualité de conseiller en investissement participatif (CIP) ou de PSI (Prestataire de services d’investissement).

4. Le professionnalisme des dirigeants de la plateforme tu apprécieras Quelles sont leurs compétences, leurs antécédents professionnels, leurs engagements, etc. ?

5. L’historique de la plateforme tu demanderas Combien de projets déjà financés ? Avec quelle réussite ? Les performances annoncées ontelles été tenues ?

6. Les montages financiers tu comprendras Sans une bonne compréhension du produit de placement proposé, on peut contracter sans le savoir des engagements excessifs. Ainsi, consentir un emprunt obligataire expose à ne pas percevoir tous les intérêts prévus, voire à perdre tout ou partie de la somme prêtée, sans que la perte puisse être supérieure à la mise de fonds initiale. Au contraire, certains montages faisant appel directement à la SCI (société civile immobilière) font courir un risque financier au-delà de la mise de fonds initiale. WiSEED Immobilier privilégie un véhicule d’investissement entre la SCI et les investisseurs particuliers afin de supprimer ce risque de responsabilité.

7. L’historique des opérateurs immobiliers tu étudieras Un opérateur immobilier structuré, expérimenté et financièrement solide présente les meilleures garanties de mener à bien le projet à financer. S’il a déjà eu recours à www.wiseed.com ou d’autres établissements pour financer des opérations antérieures, il est intéressant de voir si les performances annoncées ont été au rendez-vous… Même si les performances passées ne préjugent pas de celles à venir, elles renseignent néanmoins sur les qualités de leur auteur.

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8. De la transparence sur les paramètres d’une opération tu exigeras Les caractéristiques essentielles d’une opération de promotion immobilière de qualité sont : - un emplacement de premier choix ; - une opération dont le prix est aligné sur son marché et dont la sortie est maîtrisée (commercialisation, vente à un investisseur institutionnel, location) ; - dans le cas d’opérations résidentielles, un permis de construire purgé de tous recours des tiers et une garantie financière d’achèvement (GFA) obtenue (ou sous accord préliminaire conditionné à l’apport de fonds propres) ; - une rentabilité offerte aux investisseurs (les intérêts) proportionnelle au risque de l’opération estimé par la plateforme (scoring).

9. La durée d’investissement et donc du blocage des fonds, tu mesureras Il faut vérifier que la durée du placement correspond à ses attentes et qu’il n’y aura pas besoin de récupérer la mise de fonds avant l’échéance prévue. La liquidité est faible avant la livraison du programme, voire nulle.

10. Du suivi de participation régulier tu réclameras L’investisseur a droit à un suivi régulier de l’opération qu’il a financée. Sur www.wiseed.com, un espace dédié aux suivis de ses participations est attribué. Il suffit de se rendre dans « Mon compte » > « Mon portefeuille ». Cet espace permettra de suivre ses souscriptions. A propos de WiSEED immobilier (www.wiseed.com/immobilier) WiSEED Immobilier est une filiale de WiSEED SAS, pionnière mondiale du financement participatif en capital (23M d’euros investis en 5 ans dans 54 jeunes entreprises innovantes). > Créée en 2008, WiSEED [prononcez « oui-cid »] est la première plateforme française d'Equity crowdfunding. Son objet consiste à soutenir l’innovation en permettant à des investisseurs particuliers de financer collectivement des PME innovantes leur donnant ainsi la possibilité de se développer. WiSEED dispose du statut légal de « Conseiller en Investissements Participatifs », sous le n° 13000606, enregistré à l’ORIAS et contrôlé par l’AMF. > Dès 2011, WiSEED explore le potentiel du crowdfunding immobilier et étudie les marchés accessibles les plus sécurisés pour développer son offre dans ce secteur. La filiale WiSEED Immobilier est alors créée et les premières opérations de promotions immobilières financées. A fin mai 2015, WiSEED Immobilier a déjà financé 13 opérations pour un total de 4 205 000 d’euros. 3 opérations ont déjà été menées à terme, avec un profit pour les investisseurs de 10% annuel.

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